בנק ישראל: מגבלות בתחום המשכנתאות גרמו לשינוי בטעמם של משקיעי הנדל”ן

לפי מחקר שערכה ד"ר ניצן צור–אילן מהבנק המרכזי, מגבלות שהוטלו לפני כ–6 שנים גרמו למשקיעים לרכוש יותר דירות קטנות וזולות בשכונות חלשות בפריפריה • מחקר אחר מצא שריבוי מלווים, על־ידי קונצרנים גדולים, עלול להגביר את הזעזועים במערכת הפיננסית • למדריך ומחשבון משכנתא

נדין בודו טרכטנברג / צילום: תמר מצפי
נדין בודו טרכטנברג / צילום: תמר מצפי

מחקר שערך בנק ישראל מצא קשר בין הנחיה שלו מ-2012 לשינוי בהעדפות של משקיעי נדל"ן. מדובר במגבלה על שיעור המימון וסיכון הלווים במשכנתאות, שבנק ישראל השית באוקטובר 2012, במטרה להקטין את המינוף בשוק ולצנן את שוק המשכנתאות. לפי הממצאים הנחיה זו הובילה לשינוי בטעמי המשקיעים בשוק הנדל"ן, כל שהם החלו להתמקד ברכישת דירות זולות וקטנות, שממוקמות בפריפריה, תוך העדפה לשכונות בעלות דירוג סוציו-אקונומי נמוך. כן נמצא כי "המגבלה העלתה את ריבית המשכנתאות ששילמו הלווים שהושפעו ממנה והאריכה את התקופה לפירעונן".

המינוף ירד, והטעם משתנה

בבנק ישראל מציינים כי השינוי האמור בדירות שנרכשו מאפיין יותר את קבוצת המשקיעים, שרוכשים דירה כשכבר יש לפחות דירה נוספת באמתחתם. זאת לעומת קבוצת רוכשי דירה ראשונה וקבוצת משפרי דיור. כלומר, על פי המחקר של בנק ישראל משקיעי הנדל”ן עברו לדירות קטנות יותר ובפריפריה, בשל קיטון פוטנציאל המינוף שלהם, כשההון שבידם הניב הלוואות בהיקף נמוך משיכול היה להביא להם בעבר. וזאת בעוד שההלוואות לרכישת הדירות התייקרו ותקופת ההחזר שלהן התארכה, בעקבות המגבלה שהשית בנק ישראל.

דברים אלה עולים כאמור ממחקר של בנק ישראל, שעשתה ד"ר ניצן צור-אילן, ומסתמך על משכנתאות שניטלו בשנים 2012-2013. המחקר בחן את ההשפעות של מגבלת ה-LTV (היחס בין ההלוואה לשווי הנכס, במקרה זה הדירה) שהוטלה בישראל בשנת 2012. במסגרת המגבלה הזו, שהשית הבנק המרכזי לפני כשש שנים, נקבעו שלוש מדרגות לפי סוג הלווה: רוכש דירה לראשונה, משפר דיור ומשקיע. לפי ההנחיה רוכשי דירה ראשונה יוכלו לממן 75% מערך הנכס. משפרי דיור עד 70%, ורוכשי דירה להשקעה יוכלו לממן באמצעות משכנתא עד 50% מערך הדירה.

צור-אילן מצאה במחקרה שהמגבלות הקשיחות בשוק המשכנתאות מסוף 2012 לא הוציאו את הציבור משוק המשכנתאות. ואולם, כצפוי, "המגבלה על שיעור המימון השיגה את אחת ממטרותיה המרכזיות" כש"הפחיתה את מינוף הלווים".

ריבוי מלווים כמגדיל סיכון

בנק ישראל פרסם היום מחקר נוסף, על השלכות ריבוי מלווים בתחום האשראי העסקי. למחקר אחראים ד"ר קונסטנטין קוסנקו ונועם מיכלסון מחטיבת המחקר בבנק. ברקע המחקר - העובדה שיותר לווים עסקיים גדולים מתחילים ללוות מכמה בנקים במקום מבנק אחד (שלא במסגרת הלוואות סינדיקציה). הכלכלנים מציינים כי ריבוי מלווים לקונצרנים גדולים, הינו "אחד הערוצים המרכזיים שדרכם זעזועים במערכת הפיננסית מתפתחים והופכים למערכתיים".

במסגרת המחקר, שבחן את השוק בשנים 2005-2015, נמצא כי "כאשר מטילים מגבלות רגולטוריות על חשיפות האשראי כדי להקטין את סיכון הריכוזיות של תיק האשראי בבנק הבודד, הדבר מאלץ את הלווים הגדולים לעבור מבנק מלווה אחד לכמה בנקים מלווים”, דבר אשר “מגדיל את הסיכון המערכתי הטמון בהדבקה בערוץ הבלתי ישיר - ערוץ שנוצר עקב חשיפה של מוסדות פיננסיים (בנקים) לנכסים חופפים".

כלומר, הבנק מצא שמגבלות רגולטוריות על חשיפות אשראי ללווה גדול או לקבוצת לווים אכן הקטינה את סיכון הריכוזיות בתיק האשראי של כל בנק בפני עצמו, אך במקביל אילצה את הקונצרנים לקחת הלוואות מכמה בנקים. בבנק ישראל מציינים כי "החשיפה המשותפת של בנקים ישראליים במגזר הפעילות של הלווים הגדולים אמנם פחתה בשנים האחרונות, בזכות צמצום חלקם של הלווים הגדולים בתיק האשראי של הבנקים, אך היא עדיין אינה מבוטלת".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988