והרי התחזית ל-2019-2020: הקבלנים יסתערו על תל אביב, רמת גן, גבעתיים והרצליה

נתוני הלמ"ס לשנת 2018 משרטטים את מפת הבנייה לשנים הקרובות בישראל ומלמדים על ירידה כוללת בהיקף הבנייה • במקביל, נתוני היתרי הבנייה מראים כי הטרקטורים ינטשו את המקומות המרוחקים וימקדו בלב אזורי הביקוש שבמרכז • "גלובס" מנתח את המגמות העתידיות בשוק הנדל"ן

תל אביב מבט על / צילום: shutterstock
תל אביב מבט על / צילום: shutterstock

והנה החדשות לתקופה הקרובה: פחות בנייה, פחות בנייה בפריפריה ונהירה של הקבלנים לערים החזקות והמבוקשות. מגמות אלה עולות בבירור מניתוח שערך "גלובס" של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר ושמתייחסים להוצאת היתרי הבנייה על ידי הקבלנים.

לפי הנתונים, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 יצאו היתרי בנייה לבניית 35,991 דירות, לעומת 41,139 היתרי בנייה בתקופה המקבילה בשנת 2017 - ירידה של 13% בכמות היתרי הבנייה בין שתי התקופות. היתר בנייה הם הנתון שמשקף בצורה מהימנה את מצב השוק - הם האישור הסופי של ועדות התכנון והבנייה ליזמים להתחיל בהקמת הפרויקטים, ומונפקים לאחר שהרשויות בדקו ומצאו שתוכניות הבינוי תואמות את התוכניות התקפות ואת הדרישות והתקנות הרלבנטיות. לאחר הנפקת ההיתר, היזם מורשה להתחיל בבניית הפרויקט.

הנתונים הנוכחיים מבטיחים שהירידה בהיקפי הבנייה - שקיימת כבר כיום - תלווה את הענף גם בעתיד הקרוב. ובתוך התמונה הכוללת של צמצום הבנייה, בולטת מאוד חזרת יזמי הבנייה ללב אזורי הביקוש: תל אביב וערי המעגל הראשון - רמת גן, גבעתיים, והרצליה. מנגד, הנתונים מלמדים שהקבלנים מדירים את רגליהם ממקומות שנהנו בשנים האחרונות מבנייה מרובה, כגון חיפה והקריות, אזור הדרום, נתניה, ראש העין, ומודיעין. וגם ירושלים בדרך למטה.

רבעון 3 של 2018: החלש מזה עשור

הליך קבלת ההיתרים מתחיל ביזם שמעוניין להקים פרויקט. הוא מקדם עליו תכנית (תב"ע), או שפועל בהתאם לתב"ע קיימת, ומגיש בקשה להיתרי בנייה מהוועדה לתכנון ובנייה. זו בוחנת, כאמור, את התאמתה לתכנית ולדרישות מוניציפליות ותקניות שונות, ובתוך תקופה שנמשכת בדרך כלל בין מספר חודשים לשנתיים, מוציאה את ההיתר. על כן נתוני הנפקת ההיתרים יכולים לצפות בצורה חד משמעית את המגמות העתידיות בענף.

מספר היתרי הבנייה שיצאו ברבעון 3
 מספר היתרי הבנייה שיצאו ברבעון 3

מהנתונים שנבדקו נמצא שהרבעון השלישי של 2018 היה החלש ביותר לעומת כל הרבעונים המקבילים בעשור הנוכחי. מדובר בתמרור אזהרה כלפי הענף, שכן בדרך כלל רבעונים שלישיים מ-2010 ואילך התאפיינו בכמויות גבוהות יחסית של דירות שלהן הונפקו היתרים. אפילו ברבעון השלישי של 2011, שבו התחוללה המחאה החברתית, והרבעון השלישי של 2014, שבה קידם שר האוצר יאיר לפיד את חוק מע"מ אפס, הוצאו יותר היתרי בנייה מברבעון השלישי של 2018.

מחוז הדרום הוא המחוז שסובל במידה הרבה ביותר מירידות בהיקפי ההיתרים. ברבעון השלישי של השנה הונפקו היתרים ל-921 דירות, המספר הנמוך ביותר בשנים האחרונות. מדובר בירידה של כ-54% לעומת הרבעון השני של השנה וגם לעומת הרבעון השלישי אשתקד. במחוז חיפה הונפקו אמנם יותר היתרי בנייה ממחוז הדרום, ובסך הכל 1,446 היתרים, אלא שכאן הקריסה גדולה אף יותר: מדובר בירידה של 75% בהשוואה לרבעון השני של השנה, וירידה של 55% לעומת הרבעון השלישי של 2017.

גם במחוז ירושלים אנו צפויים לראות פחות פועלי בנייה וטרקטורים. ברבעון השלישי הונפקו בו היתרים ל־739 דירות - נתון המשקף ירידה של 32% לעומת הרבעון השלישי אשתקד, ושל 34% לעומת הרבעון השני של השנה.

שיאניות הבנייה של התקופה הקרובה
 שיאניות הבנייה של התקופה הקרובה

חגיגת בנייה בתל אביב

ואולם הסיפור החזק חבוי בנתוני שני המחוזות הפוריים ביותר מבחינת בנייה - מרכז ותל אביב. מחוז מרכז הוביל באופן מסורתי את הבנייה למגורים בישראל. ואולם ברבעון השלישי של 2018 חל מהפך, כשמחוז תל אביב תפס את הבכורה, עם 3,807 דירות, שהוצאו להן היתרי בנייה (עלייה של 27% לעומת הרבעון השלישי של 2017, וירידה של 4% לעומת הרבעון הקודם). מחוז המרכז הוצאו ברבעון השלישי היתרים ל-2,463 דירות, מה שמצביע על ירידה של 41% לעומת הרבעון השלישי של 2017, וירידה של 1% לעומת הרבעון השני של השנה.

כשבוחנים את הנתונים ברזולוציה של ערים, התמונה מתגבשת למציאות שבה יזמים נוטשים מקומות שאופיינו בבנייה מרובה בשנים האחרונות, אך לא תמיד נתקלו בביקושים תואמים. כאן למשל בולטת ראש העין, שבשנה שעברה הגיעה למקום השלישי בארץ מבחינת היתרי בנייה אחרי תל אביב וירושלים, עם 2,808 היתרי בנייה בשלושת הרבעונים הראשונים. ואילו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 הוצאו בעיר היתרים ל־280 דירות בלבד.

בקריות מוצקין וביאליק, שבהן מתקיימת בנייה רבה עבור משתתפי מחיר למשתכן, נרשמו בשלושת הרבעונים הראשונים בשנה שעברה בסך הכל כ־3,400 היתרי בנייה. השנה מספרם צנח לפחות מ-300. עוד ערים שרשמו ירידות מתחילת 2018 לעומת השנה שעברה הן חריש, חיפה, אשקלון ונתניה - מה שמצביע על כך שיזמי הנדל"ן בתהליך יציאה מהמקומות הללו.

נתוני הוצאת היתרי הבנייה מלמדים שגם בירושלים הבנייה עומדת להתמעט. אם ברבעון האחרון של השנה לא נראה קפיצה משמעותית בהוצאת היתרי בנייה, הרי ש־2018 תירשם כאחת מהשנים הדלות ביותר בתחום הזה. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה קיבלו הקבלנים היתרים לבניית 2,152 דירות, לעומת 3,137 יחידות דיור ב־2017. הסיבה לכך ייחודית לעיר, והיא נטישת תושבי החוץ את שוק היוקרה הירושלמי. חלק גדול מהפרויקטים שהוקמו בעיר בעשור האחרון הופנו לציבור זה, ועדיין נותרו בפרויקטים רבים דירות למכירה - אך היזמים מתקשים במכירתן.

בתל אביב, ובסביבתה, כאמור - חגיגת היתרים ובנייה עתידית. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה הוצאו בעיר היתרים ל-3,375 דירות, יותר מאשר כל אחת מ-5 השנים שקדמו ל־2018. גם השכנות רמת גן וגבעתיים עומדות להתרחב בכמות הדירות. ברמת גן הוצאו היתרים ל־1,705 דירות, שיא של עשור לפחות, וכנ"ל גם גבעתיים, עם 980 היתרים. עיר מבוקשת ו"עשירה" נוספת שהקבלנים נוהרים אליה היא הרצליה. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 הוצאו 1,587 לדירות שעתידות להיבנות בה בעתיד הקרוב. בראשל"צ הוצאו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018 היתרים לבניית 1,610 דירות. הנתונים הללו מצביעים על כך שתנופת הבנייה במזרח העיר, בעיקר במסגרת מחיר למשתכן, תימשך.

הנטישה למרכז כבר החלה

הנתונים אינם מקריים ואינם מפתיעים. הירידה המשמעותית בהוצאת היתרי הבנייה תואמת במידה משמעותית נתונים אחרים שפורסמו על ידי הלמ"ס בשבוע שעבר, ושמצביעים על ירידה בהיקפי הבנייה כבר כיום.

הנתון שמתייחס להתחלות הבנייה מצביע על בנייה בפועל, לעומת נתוני הוצאת היתרי בנייה שמצביעים על המגמה לעתיד הקרוב. לפי נתוני התחלות הבנייה בתקופה שבין אוקטובר 2017 ועד 2018 החלה בנייתן של כ-44,510 דירות בכל הארץ, ירידה של 17% בקצב התחלות הבנייה לעומת 12 החודשים שקדמו להם.

פילוח נתוני התחלות הבנייה לפי איזורים בארץ, תואם במידה רבה אף הוא את המגמה העתידית שכאמור נובעת מהוצאת היתרי הבנייה. ומוכיח שהתפנית הגיאוגרפית של הקבלנים לא החלה עכשיו. עיקר הירידה בתקופה זו התחוללה באיזורי הפריפריה ובראשם במחוז חיפה שרשם קריסה של 50%. במחוז הדרום ירדו היקפי התחלות הבנייה ב-26%, ובמחוז הצפון במספר דומה. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988