מוסלמי מאחורי נוצרי: ביהמ"ש מכיר בנאמנות נסתרת לצורכי מס

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת קבע כי לצורכי מס ניתן להכיר בנאמנות, אפילו אם מדובר בנאמנות נסתרת שאינה ידועה למוכר הנכס

נצרת. הקרקע בבעלות הכנסייה, הקונה מוסלמי שהתקשר עם נאמן נוצרי / צילום: איל יצהר
נצרת. הקרקע בבעלות הכנסייה, הקונה מוסלמי שהתקשר עם נאמן נוצרי / צילום: איל יצהר

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת בעניין כם דלר טריידינג, נקבע כי ניתן להכיר בנאמנות לצורכי מס, אפילו היא נסתרת ואינה ידועה למוכר הנכס.

באותו מקרה דובר בקרקע בנצרת, אשר הייתה בבעלות הכנסייה הנוצרית הקתולית. לפי מדיניות הכנסייה, חלקים מקרקע זו יימכרו לנוצרים בלבד. לאחר שנכשלו ניסיונותיו של רוכש, בן לדת המוסלמית, לרכוש חלקת קרקע במתחם האמור, התקשר הרוכש עם נאמן, המשתייך לדת הנוצרית, על-מנת שהאחרון ירכוש את הקרקע בנאמנות עבורו.

בין הנאמן לנהנה נכרת הסכם נאמנות, ועל סמך ההסכם רכש הנאמן את הקרקע עבור הנהנה. רשות המסים סירבה להכיר בנאמנות זו מטעמים שונים, וביניהם הטעם כי מדובר בנאמנות נסתרת.

לחיזוק טענתה הפנתה רשות המסים לפסק הדין בעניין חזון. באותו מקרה, זוג דיירים מוגנים ביקשו לנצל את זכאותם לרכוש זכויות בעלות בקרקע בתנאים מועדפים, ולהשתמש בזכות זו בחלקה עבור עצמם ובחלקה עבור אחרים להם שימשו כנאמן. רשות המסים סירבה להכיר בנאמנות זו. בית המשפט העליון קבע בדעת רוב כי מאחר שזכויות הבעלות לא היו יכולות להימכר למי שאיננו דייר מוגן, מדובר בעסקה למכירת מלוא הזכויות בנכס לחזון. לשון אחר, כאשר הנהנה אינו כשיר לרכוש ישירות את הנכס - אין להכיר בנאמנות.

לפני כשנה, בפסק הדין בעניין אופק בובליל, נדרש בית המשפט המחוזי בתל-אביב לשאלת תחולת הלכת חזון. באותו מקרה דובר, בין היתר, על בעלים של מקרקעין, אשר סירב למכור את הקרקע לכמה רוכשים, וביקש כי ההתקשרות תהיה מול חברה אחת בלבד. החברה, ללא ידיעת הבעלים, רכשה חלקים מן המקרקעין בנאמנות עבור בעלי מניותיה. רו"ח פרידמן, שדן בערר, קבע בצורה גורפת כי לא תיתכן נאמנות נסתרת. לדידו, בכל מקרה בו המוכר אינו יודע על קיומה של הנאמנות, אין להכיר בה.

והנה, בית המשפט בעניין כם דלר קבע אחרת ופסק כי יש הבדל בין מקרה שבו קונה יכול מבחינה עקרונית לרכוש את הקרקע, אך מנסה להסתיר זהותו מהמוכר - לבין מקרה שבו הקונה אינו כשיר להיות צד להסכם המכר. רק במקרה האחרון אין להכיר בנאמנות לצורכי מס, שכן אחרת יסוכל מוסד הנאמנות.

המבחן הנכון: הסכם פרטי לעומת ציבורי

בהמשך לפרשנות זו שבפסק הדין ניתן להציע, לטעמנו, את המבחן הבא: כאשר עסקינן בהסכם החוסה כולו תחת המשפט הפרטי, אין לשלול קיומה של נאמנות נסתרת, שהרי אין זה מתפקידה של רשות המסים לשמש כמגן של מוכר הנכס - לשם כך עומד למוכר סעד חוזי. כך הוא בעניין כם דלר, וכך ראוי היה שיקבע בעניין אופק בובליל.

לעומת זאת, כאשר עסקינן בהסכם שנערך עם רשות ציבורית ומבוסס על הטבה חוקית אותה מקנה הרשות לזכאי ספציפי - הוא ולא אחר - יש לאמץ את קביעת שופטי הרוב בעניין חזון ולקבוע כי יש קושי להכיר בנאמנות כזו לצורכי מס.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988