"אנחנו עומדים בפני צונאמי של פרויקטים תקועים. הדיירים יישארו בני ערובה בבניינים מתפוררים"

"אנחנו עומדים בפני גל צונאמי של פרויקטים תקועים. לא דירות חדשות שיגדילו את ההיצע ויפתרו את מצוקת הדיור, אלא שלדים מבטון, גדרות פח שיחלידו במשך עשור וסכסוכים משפטיים אינסופיים. עשרות חברות יזמיות קטנות ובינוניות שנכנסו תחת התחייבויות שאי־אפשר לקיים, יקרסו וישאירו את הדיירים בני ערובה בבניינים מתפוררים, כבולים להערות אזהרה של חברה בפירוק", מזהיר היזם אבישי עובדיה. מי שעוקבים אחריו ברשתות החברתיות, כנראה שלא יופתעו מתחזית האימים הזו שלו, אותה הוא מקפיד לתחזק כבר תקופה ארוכה.

● כסף בקיר | ממשרד מכירות נטוש לשתי דירות שמניבות אלפי שקלים בחודש
● כסף בקיר | כמה באמת שווה הנחת פריסייל על דירה?
● כסף בקיר | איך להשיג חופש כלכלי בזכות נדל"ן?

בניגוד למרבית הצייצנים, עובדיה לא מסתפק בזירת הרשתות, ולאחרונה פרסם ספר בשם "כאן קורסים בכיף", שבו הוא מצביע על שורת אשמים בזינוק במחירי הדיור בישראל בשני העשורים האחרונים, החל בפוליטיקאים, עבור ביזמים, בבנקאים ובשמאים וכלה בתקשורת. הוא גם מסביר מדוע לדבריו המחירים בדרך לצלול, ומקנח עם פתרונות שיסייעו בייצוב השוק ויסדירו את שוק השכירות.

עובדיה, שהתארח ב"כסף בקיר", פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, מסביר כי הוא איננו נגד רכישה או השקעה בדירות, וגם לא מייחל להתרסקות מהירה של המחירים, היות שהדבר יביא לכאוס כלכלי. עם זאת, הוא מבהיר, כי המצב כיום הוא בלתי־אפשרי, ומדגים זאת על עצמו. "אחרי שהתחתנו ב־2013 חיפשנו לקנות דירה בירושלים, אבל כל שנה המחירים עלו, וההון העצמי שלנו לא גדל יחד עם המחירים.

"לאחר הקורונה המחירים זינקו וגם הריבית עלתה בצורה דרמטית. בנקודה הזו הבנתי שאם איכשהו הייתי קרוב לדירה, זה נגמר", הוא אומר. באותם הימים, הוא מסביר, גם החל לבחון את השוק בעיניים רחבות יותר. "החלטתי לא להסתמך על תחושות בטן או על זעם קדוש, אלא לצלול למספרים האמיתיים, הקרים והכואבים. והתוצאות שגיליתי הן לא פחות מכתב אישום חריף נגד מדינת ישראל. מחקרים מראים שישראל היא המדינה היקרה ביותר לרכישת דירה מבין עשרות מדינות OECD שנבדקו", הוא כותב בספרו.

אתה כותב שבענייני נדל"ן הישראלים הם "הפראיירים הכי גדולים במערב".
"אנשים לא קולטים שבנו להם פה פירמידה ענקית בעידוד של המדינה, בתמיכה של הבנקים יחד עם הקבלנים וכל מיני גופים, העיקר כדי להוציא מהם כסף, כדי שכל אותם גופים יתעשרו, כולל המדינה, כולל משרד האוצר".

נשמע כמו טענה קונספירטיבית.
"זו לא קונספירציה וזה גם לא תמנון רשע שעומד מלמעלה עם מוח אחד שמתפעל את הכל. זה לא עובד ככה. אבל בישראל יש תרבות של 'יהיה בסדר'. ולכן כל אחד מהגופים עושה את הדברים שלו בלי להסתכל על התמונה הכוללת.

"אחרי המחאה החברתית קיבלנו את לפיד וכחלון, אבל בסוף הציבור התייאש והבין שאי־אפשר לסמוך על הממשלה וחזר לקנות דירות. המצב כיום הוא איום קיומי כי 50% מההון של הישראלים - והבנקים והמוסדיים בפנים - נשען על נדל"ן".

"ביד שנייה אין טריקים"

לפי נתונים רשמיים, 2025 הסתיימה בירידת מחירים ממוצעת מינורית. עובדיה טוען שבפועל הירידות גבוהות יותר, אך מוסוות בשל המבצעים האגרסיביים של הקבלנים. "יש ערים שבהן בין 50%־70% מהמכירות נעשו במסגרת מבצעי קבלן. לדוגמה דירה שהייתה אמורה להימכר ב־2.7 מיליון שקל, נמכרת ב־3 או 3.1 מיליון, רק עבור הדיווח לרשות המסים. בלמ"ס לוקחים את הנתונים ואומרים, הנה המחירים לא ירדו. הם אפילו עלו בחלק מהמקומות.

"איפה כן רואים את הירידות? בדירות יד שנייה. תצא לרחוב, ותשאל מתווכים. להם אין טריקים. הם לא יכולים לשלוף מבצע. ואל תשכח שיש לך 22 אלף משפרי דיור בכל רגע נתון. הם חייבים להוריד את המחיר, אחרת הם ייכנסו לאירוע מס".

נכון לעכשיו אני לא מכיר ירידת מחירים מובהקת. אני כן רואה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות.
"אם תיקח רק את מחירי דירות יד שנייה תגלה ירידות של 10%־15%".

אוקי. ואם זה המצב, ייתכן שזה בסך הכול תיקון לזינוק של 2021־2022?
"נכון. זו הטענה הראשונה שלי, אבל אנחנו רק באמצע הדרך, ושוב קשה לראות את זה בשל מבצעי הקבלנים, אבל רואים שבאוצר כבר דורשים מהם להציג נתונים של מה באמת נמכר ובאילו הנחות".

מגדל הקלפים קורס

מי שנראה שאינם מתרגשים מהתחזיות הללו של עובדיה הם הגופים המוסדיים שבשנים האחרונות רוכשים עוד ועוד נתחים מחברות נדל"ן. בספרו, טוען עובדיה כי יש להסתכל על המצב בצורה הפוכה לחלוטין.

"כשאתה מביא את הרשימה הזאת של כל הגופים האלה, שנכנסים כבעלי עניין בחברות נדל"ן, זה הסימן האדום הכי גדול", אומר עובדיה. "הם לא היו רוצים להחזיק אותם, אין להם אינטרס להחזיק אותם. הם עושים את זה כי הם חייבים שהמאזן יישאר חיובי. אחרת כל המגדל קלפים הזה פשוט קורס. אגב, אני לא בעד שהוא יקרוס, כי זה מסוכן למשק. אני בעד שהמחירים יירדו בצורה מבוקרת".

אבל מדדי חברות הנדל"ן הציבוריות מלמדים על עליית שווי המניות שלהם בשנים האחרונות.
"הבורסה הישראלית צמחה בצורה מטאורית בשנים האחרונות, והעלייה הזו היא חלק מהסיפור. אחוזים נכבדים מהבורסה הישראלית חשופים לנדל"ן בצורה כזאת או אחרת. האם זה מופרך? זה חד משמעית מופרך".

"חטפתי הרבה רפש"

עובדיה בן ה־37, מכיר היטב את עולמות ההייטק ("עשיתי אקזיט אחד קטן וחמוד"), בעל עבר במשרדי ממשלה, ובהווה שותף בקרן הון סיכון ("משקיעים בטכנולוגיות ישראליות בתחום של הצפנה וביזוריות"). ונראה שיש לו בטן רגישה לבועות.

"לפני ארבע־חמש שנים התחלתי לראות בועה מתפתחת בהייטק, ויחד איתה התנפחה עוד בועה שהיא כואבת הרבה יותר לכולנו פה בישראל והיא בועת הנדל"ן, והתחלתי לכתוב על זה - ובהתחלה חטפתי הרבה רפש", הוא אומר.

הוא התעמק בעניין, ולאחר שיחות שקיים עם גורמי נדל"ן ואחרים, הוא גם הציע פתרונות מחוץ לקופסה. הראשון הוא תוכנית שאותה הוא מכנה "מטר על מטר".

"המטרה הראשונית של התוכנית היא להוציא מהמשוואה את 130 אלף זכאי הדיור. כאלה שעכשיו צריכים דירה וקשה לתת להם פתרון מהיר. אותם זכאים יוכלו לרכוש מספר מטרים באמצעות אתר ממשלתי, וכך למעשה הם מקבעים את מחיר הקרקע. בהמשך כשיהיה להם עוד כסף הם יוכלו לקנות עוד מטרים. מהצד השני הקבלנים יוכלו לפתח תשתיות ולבנות. אני רוצה שמודל מחיר למשתכן יהפוך למודל מטר על מטר".

ואם לא יהיה לי בעתיד כסף להשלים את כמות המטרים לדירה שלי?
"תוכל למכור את המטרים בחזרה למדינה".

תוכנית שנייה, בשם 'עוגן', מבקשת להסדיר את היחסים בין בעלי דירות לשוכרים. "יש כיום בערך 900 אלף דירות מושכרות, אבל זה מתנהל כמו ג'ונגל, ואנשים מחפשים יציבות ודיור הוגן", הוא אומר. התוכנית תקבע את מחיר השכירות - שיוצמד אך ורק למדד המחירים לצרכן.

המדינה, מצדה, תעביר מענקים לבעלי דירות עבור שיפוץ ("יהיה סטנדרט מסוים לדירות להשכרה"), ובנוסף תאפשר הקלות שונות במיסוי לבעלי הדירות.

לדעתו, פתרונות אלה לצד פתרונות מוצעים אחרים, יכולים להביא לשינוי גדול ואף למנוע את אותו פיצוץ לא מבוקר שממנו הוא מתריע. "הספר מיועד לזוגות צעירים ולרוכשים שכורעים תחת הנטל. שיבינו את המציאות בצורה יותר נכונה, אבל גם לפוליטיקאים ולמקבלי החלטות שמחפשים פתרונות ויש כאלה", הוא אומר.