לגור יחד אבל לשלם מס בנפרד: מהם גבולות התא המשפחתי?

שלושה פסקי דין שניתנו בשנה האחרונה מעידים כי בתי המשפט יצטרכו להמשיך לעסוק בשאלה מה מגדיר תא משפחתי לצורך מיסוי מקרקעין

תא המשפחתי ומיסוי דירות / אילוסטרציה: Shutterstock
תא המשפחתי ומיסוי דירות / אילוסטרציה: Shutterstock

השאלה מהו "תא משפחתי" לצורך קביעת מס השבח ומס הרכישה במכירת ורכישת דירת מגורים ממשיכה להעסיק את בתי המשפט הדנים בערעורי מיסוי מקרקעין. הטבות המס - פטור ממס שבח והקלה במס רכישה עבור מוכרי ורוכשי דירות מגורים - הוגבלו לדירה אחת לכל "תא משפחתי", ולכן שאלת גבולותיו של "התא המשפחתי" הפכה משמעותית במיוחד.

פסק הדין המרכזי האחרון בסוגיה ניתן בשנת 2014 (ע"א 3178/12 יגאל שלמי) וקבע כי על-מנת שבני זוג המנהלים מש- בית משותף לא ייחשבו ל"תא משפחתי" אחד (מה שיאפשר לכל אחד מבני הזוג ליהנות מהטבות המס ביחס לדירה אחת לכל אחד מהם), נדרשים שני תנאים הכרחיים: קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית בין בני הזוג; וראיות המוכיחות כי בני הזוג נוהגים בפועל בהפרדה רכושית.

לעניין ההפרדה בפועל מנה פסק הדין כמה מבחני עזר - מגורים משותפים באחת מדירות בני הזוג, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכו'. יצוין כי פסק הדין החמיר לעומת עמדת רשות המסי,ם שעד אותה עת הייתה מוכנה להכיר בהפרדה רכושית גם בהיעדר הסכם ממון.

השאלות המרכזיות המעסיקות את בתי המשפט מאז נוגעות לעיתוי חתימת הסכם הממון - האם העיתוי נבחר משיקולי מס, שאז יינתן להסכם הממון משקל נמוך יותר; ולעניין מבחן המגורים המשותפים - האם מגורים משותפים באחת מדירות בני הזוג סותרים אוטומטית את טענת ההפרדה הרכושית.

שלושה פסקי דין שניתנו בשנה האחרונה מלמדים כי ועדות הערר לא מוכנות היו לתת למבחן המגורים המשותפים "זכות וטו" ולקבוע כי עצם המגורים המשותפים סותרים את קיומה של הפרדה רכושית, אלא ביססו את החלטתן על מכלול הראיות ביחס לאופן בן נהגו בני הזוג ברכושם:

בוע 18027-10-16 רועי בלנק דובר בבני זוג ידועים בציבור, כשלאישה היו ילדים מנישואים קודמים. בני הזוג יחד עם ילדי האישה התגוררו בדירת האישה. במקרה זה נחתם הסכם הממון שנים לאחר תחילת החיים המשותפים אולם ארבע שנים טרם מכירת הדירה. בית המשפט התרשם כי בני הזוג אכן נוהגים הפרדה רכושית בפועל, ועל כן לא ראה בחתימה המאוחרת על הסכם הממון ובמגורים המשותפים כסותרים את טענת ההפרדה.

גם בוע 16836-03-17 קרן רוזנבוים, שם דובר בבני זוג פרק א' שחתמו על הסכם ממון עם נישואיהם והוכיחו כי בפועל נהגו בהפרדה רכושית, בית המשפט לא נתן משקל בלעדי לעובדת המגורים המשותפים בדירת האישה, וקבע כי אין בה כדי לסתור את ההפרדה הרכושית.

לעומת זאת, בוע 15786-01-17, שם דובר בבני זוג הנשואים מאז שנות ה-80 ומתגוררים בדירת האישה מאז שנת 1984, שערכו את הסכם הממון רק יום לפני רכישת הדירה הנוספת בשנת 2015 ואשר לא הצליחו להוכיח כי הם מנהלים את רכושם באופן נפרד זה מזה - בית המשפט סירב לקבל את טענת בני הזוג כי הם אינם בגדר "תא משפחתי".

על אף שבפסק דין בלנק ובפסק דין רוזנבוים טרחו בתי המשפט להדגיש כי החלטתם ניתנת על רקע העובדות הספציפיות שם, וכי לא בכל מקרה ניתן יהיה להתעלם ממגורים משותפים, לא היה בכך כדי להניח את דעתה של רשות המסים, שערערה לבית המשפט העליון על שני פסקי הדין. יש לקוות כי בית המשפט העליון לא יחמיר את הכללים עד כדי ריקון מתוכן של האפשרות לסתירת "חזקת התא המשפחתי".

הכותבת היא שותפה ומנהלת תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון ושות'

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988