תמ"א 38: מה קורה כשהממ"ד המתוכנן מפריע לדירת השכנים?

ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי בניית ממ"דים בקו אפס מהבניינים הסמוכים, תפגע ביכולת שלהם לעבור תמ"א בעצמם, ופסלה את החלטת הוועדה המקומית

הבית בבת ים. השכנים חששו מחסימת אור ואוויר / צילום: איל יצהר
הבית בבת ים. השכנים חששו מחסימת אור ואוויר / צילום: איל יצהר

חשיבותו של ממ"ד בדירת מגורים הוכחה בשנים האחרונות כאקוטית ואף מצילת חיים. לצד זאת, מהווה הממ"ד אלמנט משמעותי ביותר בחיזוק הבניין.

לכן, נוטות ועדות התכנון להקל על יזמים בכל הנוגע להוספת ממ"דים ולאפשר את מיקומם של הממ"דים אף בצמוד למגרשים הסמוכים ("בקו אפס").

במקרים כגון אלה, טוענים לרוב בעלי הדירות בבניינים הסמוכים לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות, וזאת משום הוספת הממ"דים בסמוך לחלונות דירתם. לרוב תעלה הטענה מצד בעלי הדירות בבניין הסמוך, כי הוספת הממ"דים בסמוך לדירתם תגרום בהכרח לחסימת אור ואוויר ואף לפגיעה בפרטיותם (חלון הממ"ד של הדירות בבניין בו מבוצע פרויקט התמ"א עלול להימצא כמעט בצמידות לחלון חדר השינה של השכנים).

במקרים כגון אלה, מוטלת על ועדות התכנון מלאכת האיזון (שאיננה קלה) בין אינטרס בעלי הדירות בבניין בו מבוצע הפרויקט מחד (ליהנות מבניין מחוזק העומד בתקן רעידות אדמה ומהגנה מרבית מפני טילים ואירועי דומים (לא עלינו) ובין אינטרס בעלי הדירות בבניין הסמוך מנגד (למנוע פגיעה בקניינם ובפרטיותם).

סוגיה מעין זו נדונה לאחרונה על ידי ועדת הערר המחוזית בתל אביב במסגרת ערר שבמרכזו מצוי בניין ברחוב השקמה 24 בבת ים. מדובר בבניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים, ובו 16 דירות (4 דירות בכל קומה) ו-3 חנויות בקומת הקרקע.

במסגרת בקשה להיתר שהוגשה לביצוע פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1) ביקש היזם לחזק את הבניין, להוסיף מעלית, להוסיף מרפסות שמש וממ"ד לדירות הקיימות ולבנות 12 דירות חדשות בשלוש קומות.

במסגרת הבקשה התבקשו הקלות בקווי בניין לצורך הקמת מגדלי ממ"דים: חזית קדמית (מזרח): 0 במקום 5 מ'; חזית צדית (דרום): 0 במקום 3.50 מ'; חזית אחורית (מערב): 0.26 מ' במקום 5 מ'; חזית צדית (צפון): 0.90 מ' במקום 3.50 מ'.

לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות מצד בעלי דירות בבניינים הסמוכים. הוועדה החליטה לאשר את הבקשה להיתר וזאת במספר תנאים כגון שינוי מיקום חלק מהממ"דים ובנוגע לאחרים - שינוי מיקום החלון המצוי בהם כך שלא יפנו לבניין הסמוך.

המתנגדים לא השלימו עם החלטת הוועדה המקומית ועתרו לוועדת הערר נגד מתן היתר הבניה.

במסגרת הערר טענו המתנגדים לפגיעה מהותית בדירותיהם כתוצאה מהקמת מגדל ממ"דים בקו אפס למגרש שלהם. בניה כאמור תגרום לטענתם מניעת אור ואויר לדירותיהם.

מנגד, טענה הוועדה המקומית בערר, כי היא קיבלה החלטה המאזנת בין האינטרס החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לבין טענות המתנגדים בדבר הפגיעה בהם.

לאחר שמיעת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר לקבל את הערר.

ועדת הערר מצאה תחילה להזכיר כי זכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, ולוועדה המקומית נתון שיקול דעת רחב כמפורט בסעיפים 21-22 להוראותיה של התמ"א, שלא לאשר בקשות מכוחה.

עוד הזכירה הוועדה כי תמ"א 38 נועדה לייצר כלי סטטוטורי מהיר שיאפשר חיזוק מבנים במהירות בהתאם לתקן 413 ומהווה כלי סטטוטורי חריג ויוצא דופן, שנועד להתמודד עם אירוע יוצא דופן - הצורך להתאים מבנים לתקן עמידות ברעידות אדמה, על מנת להבטיח את ביטחונם של תושבי מדינת ישראל במקרה של רעידת אדמה.

אולם, הוסיפה הוועדה וקבעה כי הקמתם של מגדלי ממ"דים בצמידות למגרשים סמוכים, בסטייה מקווי הבניין המאושרים, מעוררת קשיים תכנוניים של ממש, לרבות פגיעה בבעלי נכסים במגרשים הצמודים.

בעניין הנדון נקבע, כי הפתרון עליו הורתה הוועדה המקומית ביחס לממ"דים אינו מהווה איזון מספק.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כך: "כאשר מתוכנן ממ"ד בקו אפס (או דומה לכך) נדרש לערוך תיאום ובחינה אל מול המגרש הצמוד, זאת על מנת לבחון את ההשלכות על המבנה הצמוד, ובין השאר, לבחון האפשרות שגם הבניין במגרש הצמוד יבקש לחזק ולמגן עצמו באופן דומה. במקרה זה אין זה סביר בעינינו שלא נערך תיאום או בדיקה בדבר מיקום מגדל הממ"דים באופן אשר לא יאיין את האפשרות לחיזוק ומיגון גם של המבנה הצמוד".

נקבע עוד, כי הוועדה המקומית לא הציגה תכנון עקרוני עתידי שיאפשר גם למבנים הצמודים לחזק ולמגן עצמם בעתיד ובכך שגתה עת אישרה הקמתם של מגדלי ממ"דים כאמור, מבלי שבחנה קודם לכן את אפשרות החיזוק והמיגון של הבניינים במגרשים הגובלים, המושפעים ממיקום מגדלי הממ"דים בצמידות אליהם.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי בבחינה ראשונית של מבנה המתנגדים נראה שאפשרויות מיקום ממ"דים עבור הדירות העורפיות בבניין המתנגדים מצומצמות ואפשר שיתברר בעתיד שהמיקום האפשרי לממ"דים הוא רק לכיוון מגרש מגישי הבקשה להיתר.

משמעות הדבר היא שככל שתידרש בעתיד הקמת ממ"דים כאמור לבניין המתנגדים עלול להיווצר מצב תכנוני בעייתי ביותר, בו שני המבנים יחוברו, ויחסם כליל מעבר של אויר ושמש מכיוון חזית זו (וכבר היום כך נקבע, הקמת מגדל הממ"דים במיקום המוצע מייצרת פגיעה של ממש בדירות המתנגדים משום שבניית הממ"דים המוצעת תצמצם משמעותית מעבר של אויר ואור לדירות המתנגדים).

נוכח כל האמור לעיל מצאה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית שאישרה את הבקשה להיתר.

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

לאתר האינטרנט של המשרד: http://www.halpert-law.co.il

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988