דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

אקווריום כרישים, אמנות חיה וחדר פרטי לגידול קנאביס: כל השיטות למכירת אחוזות פאר בלוס אנג'לס

מסיבות מפוארות ותוספות מיוחדות כמו אקווריום לכרישים וחדר לגידול גראס - הכול כדי למכור בתים ביותר מ–20 מיליון דולר, שיש יותר מדי מהם בעיר • בסביבה כזו, ועל רקע סימני ירידה במחירים, הקבלנים והסוכנים שלהם יוצאים מגדרם כדי לבדל את ההצעות שלהם

מסיבה בסגנון "גטסבי הגדול" למכירת אחוזה ב־35.5 מיליון דולר / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק
מסיבה בסגנון "גטסבי הגדול" למכירת אחוזה ב־35.5 מיליון דולר / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק

כלי רכב כבדים חונים משני הצדדים של רחובות דו-נתיביים מתפתלים רבים ב- Hollywood Hills, והופכים אותם לנתיב תנועה יחיד מסוכן. עובדי בניין מנופפים בשלטי "עצור" כשמשאיות עמוסות בזכוכית ופלדה נוסעות לאחור באיטיות חזרה אל הרחוב. חלקות קרקע ריקות בכל השכונות המהודרות ביותר של לוס אנג'לס הופכות לאחוזות מפוארות עם תגי מחיר של עשרות, ולעיתים מאות מיליוני דולרים.

"בכל פעם שאני נוסע לשם מכל סיבה שהיא, אם אני חוזר בלי שריטה על הרכב אני נושם לרווחה", אומר אנדי בטלר, יועץ שיווק נדל"ן.

פרויקט The One, בייל אייר / אינפוגרפיק: מתוך יוטיוב,
 פרויקט The One, בייל אייר / אינפוגרפיק: מתוך יוטיוב,

מומחי נדל"ן מעריכים שיש כעת כ-50 בתים אולטרה-מפוארים בבנייה באזור הזה, מבוורלי הילס עד בל-אייר וברנטווד.

הגל חסר התקדים של הבנייה החל למעשה בשנים הטובות של 2014 ו-2015, כשקונים זרים נהרו ללוס אנג'לס ושוקי היוקרה ברחבי ארה"ב רשמו מכירות שיא. כמה עסקאות ענק מקומיות - כמו עסקה בשנת 2014 למכירת אחוזה בבוורלי הילס ב-70 מיליון דולר למיליארדר מרקוס פירסון שהקים את Minecraft - עודדו בנייה של בתים גדולים ויקרים יותר, שרובם נבנו כיחידות טרומיות. חלקן נבנו על ידי קבלנים לא מנוסים. תגי המחיר של רבים מהם היו צפונית ל-20 מיליון דולר.

האחוזה של מייסד מיינקראפט / אינפוגרפיק: מתוך יוטיוב,
 האחוזה של מייסד מיינקראפט / אינפוגרפיק: מתוך יוטיוב,

עכשיו יש פשוט יותר מדי וילות כאלו, ואין להן די קונים. "זה יצר מפלצת משלו", אומרת סטיבן שפירו מסוכנות ווסטסייד אסטייט. "יש לנו היצע יתר אדיר של קופסאות לבנות כאלה. יש שם מלאי מכירות של שנים".

אחד הלוחות המציעים בתים למכירה בלוס אנג'לס מראה קרוב ל-100 וילות בשוק במחירים של שירות 20 מיליון דולר במחוז לוס אנג'לס, ש-35 מהן לפחות יכולות להיות מסווגות כאחוזות מפוארות, ועוד מהן מצויות בבנייה. ואלו רק הבתים שנרשמו למכירה: השמאי ג'ונתן מילר אומר שיותר משליש מהבתים ברמת המחירים הזו כלל לא רשומים בלוח. כמה מהאחוזות היקרות ביותר בעיר נעדרות מהרשימה.

עודף היצע כזה קיים גם בניו יורק, שבה קבלנים של דירות יוקרה מיהרו לבנות מגדלי קונדו (דירות משותפות) יקרים על רקע שוק עולה, וכעת הם ניצבים בפני תחרות אדירה על קונים.

המסיבות: אקרובטית בתוך בועה

בסביבה כזו, ועל רקע סימני ירידה במחירים, הקבלנים והסוכנים שלהם יוצאים מגדרם כדי לבדל את ההצעות שלהם. מלבד ימי הבית הפתוח המסורתיים הם מציעים מסיבות מיוחדות, חושבים על תוספות ועל גימיקים מקוריים לבית, ושוכרים מומחי שיווק כדי למתג את הבתים עם שמותיהם, הלוגו או הסיפור שלהם. כמה קבלנים גם מעמידים חזרה את האדמות למכירה, בתקווה לראות כסף בלי להשקיע כסף גדול בבנייה.

"אנשים מגיעים אלינו כי הם רוצים להתבלט", אומר אלכסנדר עלי, שחברת השיווק ויחסי הציבור שלו, סוסייטי גרופ, עוסקת במיתוג לאחוזות-ענק. "יש הרבה בתים חדשים שמגיעים לשוק בכל יום".

התרגיל האחרון של עלי היה הפיכה של בית מודרני בשטח בנוי של 700 מ"ר בטרוסדייל ל- WARHOL 90210, נכס שממותג סביב הצייר אנדי וורהול. עלי והקבלן, קרן וויסטיין אופורטיוניטי, שיתפו פעולה עם גלריה מקומית כדי להציג בבית הדפסים של וורהול. במסיבת דיסקו בהשראת וורהול שתתקיים בווילה יצולם שחקן דומה לצייר כשהוא חוצה את המסיבה בהליכה. הווידאו יופץ במדיה החברתית. לבית, כמובן, אין קשר לאנדי וורהול המקורי.

עלי גם שכנע את סוכן המכירות שמכונית שהייתה שייכת בעבר לוורהול, רולס רויס שאדו מודל 1974 בשני צבעים, וכן ההדפסים של הצייר שמוצגים בבית, צריכים להיכלל במכירה. "זה מגדיר את הבית כחלום של אספנים", הוא אומר. כל החבילה למכירה ב-17.75 מיליון דולר. הבית לבדו יעלה 15.625 מיליון דולר.

בפברואר ארגן הקבלן ניאמי מסיבה מסובכת בהשראת הציור של ההולנדי הירונימוס בוש, "גן התענוגות הארציים" בבית שהוא העמיד למכירה בכ-40 מיליון דולר. עלי, שארגן את המסיבה, מספר כי שלוש הקומות של הבית עוצבו לפי "גן עדן", "אדמה" ו"גיהינום", ודוגמניות בשמלות שיפון צבעוניות שחו בבריכה, בעלת רצפת הזכוכית. שחקנים שהתחזו לאדם וחווה הנחו משחק של מציאות מדומה שאפשר לאורחים להיכנס כביכול לתמונה של בוש. אנשים שתו וויסקי עם בשר של נחש קוברה. רקדניות חוללו בלבוש עור עם מגלבים ושרשראות. גמל קידם בכניסה את פני האורחים.

בבל אייר, סוכנות נכסים שנקראת בפשטות Agency, ערכה לאחרונה אירוע בסגנון "גטסבי הגדול" כדי להשיק מכירה של אחוזה ב-35.5 מיליון דולר. אקרובטית בלבוש מסנוור נתלתה ברגליים מטרפז באוויר ומזגה שמפניה לאורחים. אקרובטית אחרת ריחפה מעל הבריכה בבועה שקופה.

מסיבה בסגנון "גטסבי הגדול" למכירת אחוזה ב־35.5 מיליון דולר / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק
 מסיבה בסגנון "גטסבי הגדול" למכירת אחוזה ב־35.5 מיליון דולר / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק

עלי מספר שהקבלנים משקיעים סכומים שבין 20,000 דולר למאות אלפי דולרים באירועים כאלו.

התוספות: מחפשים את גורם ה"וואוו"

מלבד המסיבות, הקבלנים מחפשים תמיד רעיונות לתוספות מקוריות. "זה גורם ה'וואו'", אומר קבלן הווילות רמטין ריי נוסראטי, שהאחוזה שהוא בונה כעת בברנטווד כוללת חדר סודי לגידול ולעישון מריחואנה.

לחדר, שהגישה אליו היא בלחיצת כפתור תחת כוננית ספרים בסלון, יהיו חלונות מזכוכית שנאטמת לצורך פרטיות. הבית, שאמור להימכר ב-30-40 מיליון דולר, יבוא גם עם תקציב לעובד שיפקח על גידול וקטיף המריחואנה. "זה כמו להיות בעל הכרם שלך", אומר נוסראטי.

חדר סודי לגידול ועישון מריחואנה באחוזה    / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק
 חדר סודי לגידול ועישון מריחואנה באחוזה / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק

למרות כל זה, הורדת מחירים היא צורך השעה. ברוס מקובסקי, מעצב תיקי יד שהפך לקבלן והיה זה שמכר את האחוזה של Minecraft, הוזיל את מחיר המיזם האחרון שלו, וילה מפוארת בבל-אייר עם חדר תצוגה לממתקים ומשטח נחיתה למסוקים, ל-150 מיליון דולר מהמחיר המבוקש המקורי שהיה 250 מיליון דולר. ניאמי הוריד את מחיר אחוזה רחבת ידיים בשטח 1,900 מ"ר שידועה בשם Opus מ-100 מיליון דולר ל-59.995 מיליון דולר.

הקבלן אריו פחרי הוזיל את ביתו בהוליווד הילס, שבו אקווריום כרישים פנימי של יותר מאלף ליטר, מ-35 מיליון דולר ל-27 מיליון דולר.

אקווריום לגידול כרישים / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק
 אקווריום לגידול כרישים / אינפוגרפיק: shutterstock, שאטרסטוק

יש עדיין עסקאות שנחתמות: מתחילת השנה נסגרו בלוס אנג'לס 11 עסקאות של יותר מ-20 מיליון דולר, וקונה סעודי שילם לאחרונה 45 מיליון דולר תמורת וילה מפוארת שנבנתה על ידי היהלומן רפאל זקאריה. אבל הקונים יודעים שהיתרון הוא שלהם. "אנשים מציעים מחירים נמוכים", אומר שפירו מסוכנות ווסטסייד אסטייט, "והם לא מתביישים בכך".

דאג בארנס, מייסד Eyemart Express, מכר בית מודרני בבוורלי הילס ב-34.65 מיליון דולר באפריל, הנחה של כמעט 40% למחיר שהוא דרש במקור, 55 מיליון דולר. המסעדן הבריטי ואחד מבעלי סוהו האוס ריצ'רד קרינג העמיד למכירה בית שהוא קנה בבורלי הילס בכ-30 מיליון דולר. הוא שילם עליו 33 מיליון דולר ב-2016.

המימון: מגופי הלוואות פרטיים

גופי הלוואה קטנים ופרטיים יותר וכן עשירים יחידים מספקים חלק גדול מהמימון לאחוזות המפוארות בלוס אנג'לס.

דון הנקי, איש עסקים מקליפורניה שידוע כמלך הלוואות הסאב-פריים לרכב, אומר שאחת החברות שלו סיפקה קרוב ל-300 מיליון דולר להקמת וילות בשוק של לוס אנג'לס, כולל מגה-אחוזות. רישומים פומביים מראים שחברת הנקי קפיטל סיפקה 82.5 מיליון דולר במימון ל- The One, אחוזת-על שבונה הקבלן נייל ניאמי מלוס אנג'לס. ניאמי הודיע כבר ב-2017 כי יציע אותה למכירה ב-500 מיליון דולר, אך בינתיים היא לא הועמדה למכירה: הקבלן אומר שהיו עיכובים בבנייה.

אם תוצע למכירה ב-500 מיליון דולר, המחיר הזה יהיה כפול ויותר ממחיר השיא ששולם על בית בארה"ב: בעלים של קרן גידור, קן גריפין, שילם כמעט 240 מיליון דולר על פנטהאוז בניו יורק. מחיר השיא לבית באזור לוס אנג'לס נרשם ב-2018, במכירת אחוזה במאליבו ב-110 מיליון דולר.

"זה צריך להדאיג", אומר הנקי על עודף ההיצע של בתים מפוארים. "אנחנו ריסנו את המימון שלנו, שכבר לא אגרסיבי כמו שהיה".

גופי הלוואה נוספים בשוק בתי היוקרה כוללים את בנק אקסוס, לשעבר בנק אינטרנט, שמימן וילה מסיבית של 180 מיליון דולר שנבנתה על ידי המנתח הפלסטי והקבלן המתחיל ראג' קנודיה.

נטל החוב של הקבלנים יכול להיות משמעותי. "אם אני מתגורר בבית שלי ואני מציע אותו למכירה, אני עדיין מתגורר בבית", אומר שפירו. "לעומת זאת, בתים אחרים עומדים ריקים, והקבלן מוציא הון על תחזוקה חודשית".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות