עסקת הענק עליה דיווחה בתחילת השבוע חברת מגה אור, למכירת מרכז לוגיסטי במודיעין תמורת 470 מיליון שקל, והנתונים המרשימים שהיא גוזרת לה, משקפת את מצב השוק המשופר של פעילות הנדל"ן המניב בישראל, ובייחוד את התחום הלוגיסטי הלוהט.
מלבד רווח נקי מרשים של כ-116 מיליון שקל ותזרים מזומנים נאה של כ-410 מיליון שקל, כל זאת אחרי מס, העסקה, לפי מגה אור, משקפת לרוכש - יבואן רכבי קיה לישראל, רמי אונגר, תשואת שפל של 5%, על בסיס דמי השכירות השנתיים שצפוי לייצר הנכס, שלפי הפעילים בשוק טרם נצפתה בישראל.
שילוב גורמים של רמות ריבית אפסיות בשוק, תזרים מזומנים מובטח מהנכס הנרכש, חיפוש אחר נכסים בתחום הלוגיסטי הצומח במהירות ומימון זול, יצרו את התנאים לעסקה הייחודית הזו. אולם מגה אור אינה פועלת לבדה בשוק וגם עמיתותיה בשוק הנדל"ן המניב נהנות מרוח גבית של תנאי שוק תומכים, ובראשם הריבית הנמוכה, המאפשרת לאותן חברות ליזום ולהרחיב את פעילותן בקלות יחסית.
מניות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל מטפסות ושולחות את החברות לרמות שיא
מגה אור כבר עלתה השנה ב-60%
בשלב הנוכחי, תנאי השוק התומכים שולחים את מניותיהן של אותן חברות לרמות שיא, אחרי שמתחילת השנה רשמו עליות בשיעורים דו-ספרתיים חדים של לפחות 20%, ולנוכח הצפי להמשך ריבית נמוכה בשוק, העתיד נראה עבורן חיובי, וכך גם התימחור העתידי של נכסיהן.
במספרים, 11 מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בארץ (בשווי שוק של לפחות 2 מיליארד שקל כ"א), הוסיפו יחד יותר מ-18 מיליארד שקל לערכן מתחילת השנה (כשליש מהסכום בקבוצת עזריאלי - הגדולה בחברות הענף), לשווי שוק מצרפי של כ-76 מיליארד שקל, לעומת כ-57 מיליארד שקל שהיו שוות יחד בסוף 2018.
בין החברות בולטת מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, שהמשקיעים לא נותרו אדישים לעסקה שביצעה והקפיצו את מנייתה אתמול ב-5%. היום היא המשיכה להתחזק והשלימה קפיצה של כ-60% מתחילת השנה המשקפת למגה אור שווי שיא של כ-2 מיליארד שקל.
העליות החדות במניות הענף תומכות גם בביצועי מדד הנדל"ן, שבולט גם הוא לחיוב מתחילתה של 2019, עם קפיצה של כ-30% הממקמת אותו כמדד המוביל בבורסה לשנה זה, עד כה, לעומת עלייה של כ-8%-10% בצמד מדדי הדגל - ת"א 35 ות"א 125.
מנגד, הריבית הנמוכה, התומכת בתמחור החברות ונכסיהן, וכן בעלויות המימון הנמוכות שלהן, מהווה גם את האיום הגדול ביותר על עתידן. במקרה בו כיוונה יתהפך, הדבר עלול להוביל לשינוי הסנטימנט. יחד עם זאת, בשלב הנוכחי הצפי בשוק הוא להורדת ריבית בשוק האמריקאי, כך שגם שיעורי הריבית בישראל צפויים להיוותר ברמות נמוכות.
הלוגיסטיקה - "זה התחום הכי צומח בענף"
העובדה כי שיעור הריבית הנוכחי בישראל עומד על 0.25% גם משאירה לחברות הנדל"ן המניב עוד מרווח תמרון גדול, משום שגם במקרה בו ישתנו תנאי המאקרו בישראל ויובילו לעלייה בשיעורי הריבית, זו תתבצע בהדרגה ובאיטיות. מעבר לכך, גם בהנחה ששיעור הריבית במשק יעלה בכ-1%-2%, היא עדיין תישאר ברמות הנחשבות לנמוכות, ויאפשרו לחברות הנדל"ן המניב המשך התרחבות וגיוס משאבים.
"בתנאי השוק הנוכחיים יש עוד פערים גדולים בין שיעורי המימון לשיעורי התשואה על הנכסים, כך שנראה שיש למחירי הנכסים עוד לאן לעלות ולתשואות על הנכסים לרדת", מעריך שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס.
לדבריו, "הריביות בשוק מאפשרות לחברות לגייס כסף בעלויות נמוכות וליזום נכסים בתשואות נמוכות. הריבית הנמוכה תלווה אותנו עוד זמן רב, וכשעלות הכסף זולה הנדל"ן הופך ליותר אטרקטיבי, כך שנראה שיש לאותן חברות עוד לאן לצמוח".
עוד הוסיף ליפמן, כי "העסקה שביצעה מגה אור היא לא זניחה, ומסמלת שאלו רמות המחירים כיום בשוק. השוק בישראל לא כזה משוכלל ואין פה הרבה עסקאות בסדר גודל כזה ואני מניח שבעקבותיה עוד יתבצעו התאמות מחירים של שמאים".
לגבי מצב השוק בתחום הלוגיסטיקה, אומר ליפמן כי "זה התחום הכי צומח ומבוקש בעולם, והוא עוד צפוי לגדול, וזה לא רק אמזון - כשם גנרי לתופעה, אלא גם חברות כמו שופרסל שכבר מוכרת באונליין כ-2 מיליארד שקל בשנה".
ליפמן מסביר כי "פעילות הלוגיסטיקה הישנה יוצאם מהערים, וכעת כמעט כל החברות הגדולות, ובהן עזריאלי, מעוניינות להיכנס לתחום, או שכבר החלו להיכנס אליו, כמו אמות וגב ים. בעתיד פעילות הלוגיסטיקה תהווה 'רגל' בכל חברת נדל"ן מניב גדולה, וזהו תחום שהולך להיות עבורן מאוד משמעותי".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
