דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

סגידה למנכ"ל, רוח ניו אייג'ית וריבוי עסקאות בעלי עניין: התשקיף שמגלה מה באמת מתרחש ב-WeWork

אדם נוימן רוצה להנפיק את WeWork לפי שווי של עשרות מיליארדי דולרים למרות שהיא מדממת מזומנים • הצצה לתשקיף מגלה תמונה חריגה: הערצה בלתי מסויגת לנוימן, נגיעות של ניו אייג' וקשר תמוה בין התרומות של נוימן ורעייתו לבין השליטה שלו בחברה

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס
אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס

סגידה למנהיג

התשקיף של חברת WeWork, או בשמה הנוכחי The We Company, מתחיל בעמוד שלם, עליו מופיע לוגו החברה והקדשה: "אנו מקדישים את התשקיף לאנרגיה של החברה - גדולה מכל אחד מאיתנו אך בתוך כל אחד מאיתנו". רוחניות במקום הכי לא רוחני ורציונאלי שיש - או לפחות אמור להיות - וניסיון להציג את הרעיון והחזון של החברה מעל הכול.

תשקיף לפני הנפקה הוא מסמך שבו מציגה החברה את התוצאות הכספיות שלה, האתגרים, הסיכונים, המעמד מול המתחרים וכו'. זהו מסמך ארוך ומדוקדק, שאמור לשכנע משקיעים להשקיע בחברה. בתוך המסמך האפור הזה מופיעים גם לא מעט מסרים שיווקיים, אולם הפער בין המסרים השיווקיים למה שעולה מהתשקיף של WeWork חריג.

החברה מעל הכול, אך מעליה יש דבר אחד - אדם נוימן, מייסד החברה והמנכ"ל שלה, שמוזכר בתשקיף לא פחות מ-169 פעמים, רובן בשמו הפרטי. לשם השוואה, מארק צוקרברג אוזכר בתשקיף שפייסבוק פירסמה לפני ההנפקה 113 פעמים, אוון שפיגל מסנאפ אוזכר 70 פעמים, לוגאן גרין מליפט אוזכר 30 פעמים ומיכה קאופמן מפייבר אוזכר 14 פעמים בלבד.

חברות נוהגות לציין שאחד הסיכונים לחברה הוא עזיבה של המנכ"ל או המייסדים הדומיננטיים, וכך קורה גם הפעם. בדרך כלל מדובר באזהרה שכוללת גם התייחסות לעובדים חשובים אחרים. בווי וורק התייחסו רק לנוימן. במקרה אחר נכתב כי "אדם הוא מנהיג ייחודי שהוכיח את יכולתו לחבוש במקביל מספר כובעים, של איש חזון, תפעולי וחדשן, במקביל להצלחה ביצירת קהילה ותרבות".

הנפקה, לא עוד שלב בדרך

חברות נוהגות להגיד שהנפקה היא לא מטרה, אלא עוד שלב בהתפתחותה של החברה. במיוחד בתקופה הנוכחית, החברות יכולות לגייס סכומי כסף גדולים בשוק הפרטי והן בוחרות ללכת להנפקה כדי לייצר נזילות לבעלי המניות, לגוון את הרכב המשקיעים ולהגדיל את האמינות כלפי השוק, בעיקר בהקשר של מקורות מימון.

במקרה של WeWork הסיפור שונה - נוימן קיבל "תמריץ משמעותי לביצוע של הנפקה ראשונית לציבור", כך לפי התשקיף. התמרוץ הקצאה של 42.5 אלף מניות לפי מספר קריטריונים, שאחד מהם הוא השווי אליו תגיע החברה - 50, 72 או 90 מיליארד דולר. נוימן התחייב לא למכור מניות בשנה שלאחר ההנפקה.

צדיק וטוב לו

בשנתיים האחרונות יש הרגל חדש בהנפקות, במיוחד כאלה של חברות טכנולוגיה (לא ש-WeWork היא כזאת, אבל הרכב המשקיעים דומה) - הנפקת מניות נחותות. כלומר, המשקיעים הקיימים, שהשקיעו בחברה בשוק הפרטי, מקבלים מניות עם זכויות עודפות, שמעניקות משקל גדול יותר לקול שלהם באספות בעלי מניות. מייסדים של חברות רבות כמו סנאפ, בלו אפרון ואחרות קיבלו שליטה בחברה רק מכוח המניות העודפות.

זה קורה גם ב-WeWork, אבל אצלה המצב עוד יותר חריג - נוימן מחזיק לבד במניות בעלות זכויות עודפות, ובשליטה בלתי מעורערת בחברה. כל שאר בעלי המניות הנוכחיים מחזיקים במניות בעלי זכות הצבעה רגילה, שמעניקות קול אחד.

התשקיף כולל סעיף חריג הרלוונטי לזכויות ההצבעה של מייסד החברה. נוימן ואשתו התחייבו לתרום לצדקה מיליארד דולר בעשור הקרוב, אך אם לא יעמדו בהתחייבות שלהם יופחת כוח ההצבעה שלהם - מ-20 קולות למניה ל-10 קולות. על פניו נראה כי מדובר במהלך ראוי, שבמסגרתו נוימן "רוכש" את זכויות ההצבעה העודפות שלו תמורת סכום עתק. אולם גם לאחר מכן הוא יחזיק בכוח עודף ולמעשה יש ערך רב למניות שליטה, וסביר להניח כי הערך הזה גבוה ממיליארד דולר. החיבור בין התרומה לבין מניות השליטה לא ברור, ומזכיר את הרוחניות מתחילת התשקיף. בסופו של דבר מדובר בעולם רציונלי שבו לכל דבר יש מחיר וצריך לשלם אותו.

השראה מהטייקונים הישראלים

מניות שליטה היו אחד מהדברים שהשחית את הבורסה בתל אביב - הן איפשרו לטייקונים כמו אליעזר פישמן, נוחי דנקנר ושאול אלוביץ' לשלוט בחברות רבות, באמצעות מבנה של פירמידה ובאמצעות שווי אחזקות קטן - ובדיעבד בלתי מספיק. כך הם היו יכולים לבצע עסקאות בעלי עניין, באמצעותן ניתבו לעצמם ולחברות בשליטתם רווחים על חשבון ציבור המשקיעים הרחב.

נוימן שולט בווי וורק באמצעות מניות עם זכויות עודפות, ונראה כי הולך בדרכם של הטייקונים הישראלים עם עסקאות בעלי עניין תמוהות. עסקה מצומצמת אבל אולי ההזויה שבהן נעשתה בחודש שעבר, אז רכשה החברה את הזכויות על השם We כחלק מהמיתוג מחדש של החברה. אולם הרכישה - בהיקף של 5.9 מיליון דולר - נעשה מחברה בשליטתו של אדם נוימן, לפי הערכת שווי של צד שלישי.

החברה שכרה ארבעה נכסים מנוימן, מתוך 528 נכסים שהיא מפעילה. ב-2018 החברה שילמה לנוימן 11.6 מיליון דולר בגין עבור שכירות. נוימן גם לקח הלוואות ואשראי מהחברה בהיקף של מאות מיליוני דולרים.

צמיחה מהירה, הפסדי עתק

אי אפשר לקחת מווי וורק את הצמיחה המהירה שלה - במחצית הראשונה של 2019 הציגה החברה הכנסות של 1.53 מיליארד דולר - פי שניים יותר מאשר בתקופה המקביל בשנה שעברה. החברה הכפילה את ההכנסות שלה גם בשנה שעברה וב-2017. זה אינו מובן מאליו ונובע מההתרחבות הגלובלית של החברה ומהגידול של מספר החברים בקהילה. עם זאת, גם ההפסד התפעולי של החברה צומח במהירות והוא הסתכם בינואר-יוני 2019 ב-1.3 מיליארד דולר, פי שניים מאשר בתקופה המקבילה ב-2018. בשנה שעברה הסתכם ההפסד התפעולי ב-1.7 מיליארד דולר. עיקר ההוצאות מיועדות לתפעול הבניינים. בחברה מקווים שהבניינים הוותיקים יהיו רווחיים יותר, מכיוון שההשקעות בהן יצטמצמו. החברה פועלת ב-111 ערים ויש לה 527 אלף חברים בקהילה.

חלל עבודה של WeWork / צילום: שירן כרמל
 חלל עבודה של WeWork / צילום: שירן כרמל

טכנולוגיה ונדל"ן? אולי ניו אייג'

חברת ווי וורק מסוקרת באופן תדיר בעולם במדורי הטכנולוגיה. בחברה אמנם מציינים כי מעולם לא הגדירו את עצמם כחברת טכנולוגיה, אך השילוב של היותם סטארט-אפ שממציא מודל עסקי חדשני, משקיעי הון סיכון ובכירים שהגיעו מחברות טכנולוגיה מובילות, הכניס אותם לקטגוריה. הם כמובן לא חברת טכנולוגיה, והם מכנים את עצמם "חברת קהילה".

בחברה כן מציינים כי הטכנולוגיה היא זאת שמאפשרת להם לצמוח מהר. אולם בסופו של דבר הוצאות המחקר והפיתוח כל כך זניחות, שהן לא מופיעות בנפרד בדוחות הכספיים. ההוצאות גבוהות כמובן מכיוון שהחברה פועלת בשוק הנדל"ן, שוכרת נכסים, משפצת אותם ומשכירה אותם לטווח קצר.

הם מציינים כי הם מחויבים למקסם את ההשפעה העולמית וכי מטרת החברה היא להגדיל את התודעה העולמית (to elevate the world’s consciousness). לא ברור מה החברה מנסה למכור כאן, וסביר להניח כי ניחוח הניו אייג' שעולה מהדוחות מגיע ממי שעומד בראש הפירמידה.

העובדה כי מדובר בחברת נדל"ן הופכת את הדוחות שלה למסובכים במיוחד, והם כוללים התחייבויות של עשרות מיליארדי דולרים בגין חוזים עתידיים וכן הלוואות שמאפשרות לחברה לממן את פעילותה.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות