לבייב ידע מה הוא עושה: שווי אפי פיתוח גבוה ב-40% מהמחיר ששילם לנושי אפריקה

שלוש שנים לאחר שרכש את מניות השליטה באפי פיתוח מידי אפריקה ישראל, הגיש לבייב הצעת רכש מלאה להחזקות הציבור בחברת הנדל"ן הפועלת במוסקבה תמורת 110 מיליון דולר

לב לבייב / צילום: תמר מצפי
לב לבייב / צילום: תמר מצפי

איש העסקים לב לבייב מבקש למחוק את מניות חברת אפי פיתוח מהמסחר בבורסת לונדון: שלוש שנים לאחר שרכש את מניות השליטה באפי פיתוח מידי אפריקה ישראל (שהייתה אז בשליטתו), הגיש לבייב הצעת רכש מלאה להחזקות הציבור באפי פיתוח, תמורת כ-110 מיליון דולר.

הצעתו של לבייב משקפת לאפי פיתוח, שבמצבה חל שיפור משמעותי, שווי של 314 מיליון דולר - גבוה בכ-40% מהמחיר ששילם בזמנו לבייב לאפריקה ישראל. לבייב מחזיק כיום בכ-65% ממניות אפי פיתוח - הפועלת בשוק הנדל"ן של מוסקבה ומחזיקה בין השאר בקניון "אפימול סיטי" - באמצעות חברת פלוטוניק הקפריסאית שבבעלותו. את המניות רכש כאמור לבייב בספטמבר 2016 מידי קבוצת אפריקה ישראל שבשליטתו, תמורת 550 מיליון שקל (146 מיליון דולר במועד השלמת העסקה). מחיר זה משקף שווי חברה הנמוך בכמעט 30% לעומת השווי שמציע לבייב כעת לבעלי מניות המיעוט באפי פיתוח.

את עסקת המכירה של מניות אפי פיתוח הובילו מחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל, והיא היוותה מהלך ראשון בדרך להסדר החוב המתמשך בחברה (העומד בפני השלמתו כעת, עם העברת השליטה לידי חברת לפידות של יעקב לוקסנבורג). משום כך, בוצעה המכירה של מניות אפי פיתוח ללבייב רק לאחר שקיבלה את אישורו של בית המשפט לכך.

ספק בשוק ההון לגבי סיכויי ההצעה

לאפי פיתוח שני סוגי מניות (A ו-B). עבור כל אחד משני סוגי המניות מציע לבייב מחיר של 30 סנט למניה, המשקף לאפי פיתוח שווי של 314 מיליון דולר. בתגובה להודעה עלתה מניית B של החברה ביום שישי ב-8.5% למחיר של 31 סנט, והשלימה זינוק של 29% בתוך שבוע. מניית A של החברה שמרה על יציבות ביום שישי סביב מחיר של 27 סנט, לאחר שעלתה ב-17% בתוך קצת יותר משבוע. על פי המציעה פלוטוניק, שיקפה הצעת הרכישה פרמיה של 43% ביחס למחיר מניית A ופרמיה של 21% ביחס למחיר מניית B בזמן פנייתה הראשונית לדירקטוריון אפי פיתוח ב-23 בספטמבר.

עם זאת, בשוק ההון הביעו היום ספק באשר לסיכויי ההצלחה של לבייב לרכוש את החזקות הציבור במניה במחיר המדובר. הסיבה לכך היא הפער הגבוה בין ההון העצמי המוצהר של אפי פיתוח לבין השווי המשתקף לחברה בהצעת הרכש. 

אפי פיתוח פועלת ברוסיה ועוסקת בתחומי הנדל"ן היזמי המניב והנדל"ן היזמי למגורים. נכון לסוף יוני 2019 הציגה החברה במאזנה נדל"ן בשווי של 1.24 מיליארד דולר, הון עצמי של 836 מיליון דולר, מזומנים וניירות ערך סחירים בקופה בשווי של 99 מיליון דולר, וכן חוב פיננסי של 400 מיליון דולר, שמרביתו (384 מיליון דולר) לטווח ארוך. 

לשם השוואה, ביוני 2016 עמדה אפי פיתוח במצב שונה לחלוטין. לחברה היו אז רק 22 מיליון דולר בקופה, וכלל חובותיה הפיננסיים, בהיקף של 620 מיליון דולר, נרשמו אז כחוב לטווח קצר עקב הפרה של התניות פיננסיות שהקימו עילות לפירעון מיידי. באותה עת אמנם הכריזה אפי פיתוח על הון עצמי של 767 מיליון דולר, אבל בשוק התקשו לקבל את הערכות השווי שהציגה החברה לנכסיה, בשל ההידרדרות במצב הכלכלי ברוסיה. הידרדרות זו, שהחלה כבר במחצית השניה של 2014, הייתה מהסיבות העיקריות להחלטתה של אפריקה ישראל לפנות לנושיה בבקשה להסדר חוב.

כחלק מעסקת מכירת השליטה באפי פיתוח ללבייב, הסכים אז הבנק הרוסי VTB שלא להעמיד את חובות החברה כלפיו לפירעון מיידי, בתמורה לערבות של 190 מיליון דולר שקיבל מלבייב. בהמשך נטען בפרסומים שונים בתקשורת שלא אושרו רשמית, כי VTB היה הבנק שגם העניק ללבייב את המימון לרכישת מניות השליטה בחברה הבת מידי אפריקה ישראל.

אלא שבשלוש השנים האחרונות השתפר מצבה של אפי פיתוח באופן משמעותי, לאחר שהחברה פעלה למימוש נכסים והקטינה את מצבת חובותיה. את המחצית הראשונה של 2019 סיימה אפי פיתוח עם צמיחה של 28% בהכנסות ל-182 מיליון דולר, ועם עלייה של 66% ברווח הגולמי ל-93 מיליון דולר. עם זאת, במחצית הראשונה של 2019 גם הציגה אפי פיתוח ירידה של 30 מיליון דולר בערך הנדל"ן שברשותה, לעומת עלייה של 43 מיליון דולר בערך הנדל"ן שנרשמה בתקופה המקבילה אשתקד. מסיבה זו רשמה החברה במחצית הראשונה השנה ירידה של 51% ברווח הנקי, ל-38 מיליון דולר.

במסגרת פרסום הדוחות ציין יו"ר אפי פיתוח, אלי אברהמפור: "אני שמח לדווח על תנופה חיובית בתוצאות הכספיות והתפעוליות שלנו למחצית הראשונה של 2019, בעיקר בגלל ההכרה במכירות מקדימות של דירות למגורים והביצועים היציבים של התיק המניב. במהלך התקופה מינפנו את שיפור הרווחיות שלנו להפחתת החוב החיצוני שלנו ולהחזר של 107.2 מיליון דולר לבנק VTB בהתייחס למספר הלוואות קיימות".

אברהמפור הדגיש גם כי "במקביל, אנו מודאגים מקצב המכירות בפעילות הבנייה למגורים שלנו, שנשאר כפוף לתנאי שוק תנודתיים, ופגיעות כללית של הכלכלה הרוסית בפני אתגרים חיצוניים ופנימיים". הוא הוסיף כי שיעור התפוסה בקניון אפימול נותר בסוף הרבעון השני ללא שינוי, ברמה של 90%, וכי הקניון הניב במחצית הראשונה הכנסות של 44.2 מיליון דולר.

האופציות של מחזיקי האג"ח פקעו

יש לציין כי בעת מכירת השליטה באפי פיתוח לידי לבייב (שמתגורר כיום ברוסיה) קיבלו מחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל אופציות לשלוש שנים, לרכישת מניות של החברה במקרה של עלייה במחירן. לפני כחודש פקעו האופציות בלי להקנות לבעליהן הטבה כלשהי, מאחר שמחירן של מניות אפי פיתוח נותר נמוך ממחיר המימוש. כעת, לאחר פקיעת האופציות, החליט לבייב לנסות להוציא לפועל מהלך שיהפוך אותו לבעלים היחיד של אפי פיתוח.

את אפי פיתוח הקים לבייב כזרוע הפעילות ברוסיה של אפריקה ישראל. במאי 2007, בשיאה של בועת הנדל"ן העולמית ושנה בלבד לפני התפוצצותה, הונפקה אפי פיתוח בבורסה של לונדון. החברה גייסה אז 1.4 מיליארד דולר לפי שווי שוק של 7.3 מיליארד דולר "אחרי הכסף", וייצרה לאפריקה ישראל רווח הון של 3.4 מיליארד שקל. 

עם זאת, שנה לאחר מכן התחיל משבר פיננסי בארה"ב, שהתפתח לכדי משבר כלכלי עולמי ושהוביל לקריסה במחירי הנדל"ן במדינות רבות בעולם, ובהן רוסיה. שוויה של אפי פיתוח צנח, ואילו אפריקה ישראל ספגה הפסדים כבדים ונדרשה להסדר חוב ראשון עם מחזיקי האג"ח שלה. מאז המשיכה הכלכלה הרוסית לקרטע ואפי פיתוח נדרשה להתמודד עם קשיים מרובים בפעילותה.

בהמשך אף החמיר המצב ברוסיה בעקבות קריסת מחירי הנפט בעולם ובשל הסנקציות שהוטלו עליה לאחר פלישתה לאי קרים. מצב זה פגע באפי פיתוח, וגם הוביל כאמור את אפריקה ישראל לבקש הסדר חוב שני עם נושיה, שנמצא כעת לקראת סיומו. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988