האם בעל זכות מזערית בקרקע יכול לגרום ליתר הבעלים לאבד אותה?

האומנם כל שותף בקרקע זכאי לדרוש פירוק שיתוף? 

 

קבלנים / צילום: שאטרסטוק
קבלנים / צילום: שאטרסטוק

לאחרונה ניתן פסק דין המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקריית אונו, בדרך של מכירה בשוק החופשי ולכל המרבה במחיר, זאת לאחר שחברת "חצי חינם", בעלת 0.5% מהקרקע בלבד, הגישה תביעה לפרק את השיתוף בקרקע (ת"א 32354-02-17). זאת בזמן שרוב השותפים בקרקע כבר החלו לגבש עסקת קומבינציה עם חברת גינדי על מנת להקים מרכז מסחרי במקום. ביהמ"ש הדגיש כי אין רלוונטיות לעובדה ש"חצי חינם" הינה בעלת מיעוט זעיר בקרקע ואישר את בקשתה לפירוק שיתוף.

ואכן, סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". כלל זה נובע מהרעיון הבסיסי שלפיו לכל שותף קיימת האוטונומיה לצאת מקשר שהוא אינו מעוניין בו, כמו גם העובדה שפירוק שיתוף עדיף על שיתוף, שנתפס כמצב בלתי רצוי, לאור ההכבדה שהוא יוצר על אפשרות הניצול היעיל של הנכס.

השאלה העולה מפסק הדין היא האם נכון שבעל זכות מזערית בקרקע, שרכש אותה זמן קצר בטרם הגשת התביעה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, חלקם מחזיקים בקרקע שנים רבות, לאבד אותה ולא ליהנות מפירותיה?

ייתכן שיש בכך מידה של חוסר צדק, שכן בעל זכות זניחה יכול "בקלות" יחסית לרכוש שבריר אחוז ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע, כשמנגד ישנם בעלים שמחזיקים בקרקע שנים רבות, ואף ייתכן כי היא מסמלת עבורם ערך סנטימנטלי בעקבות ירושה שקיבלו לדוגמה. יתרה מכך, לעיתים, הדבר מביא את בעל הקרקע לעמדת כוח, בה הוא יכול להתמקח על זכותו, ואף לפעול בסחטנות כדי לקבל את מבוקשו ולהגדיל את נתחו.

נדגיש כי לפי הפסיקה, התנהגות כזו של ניסיון השתלטות עלולה להיחשב כחסרת תום לב ולעלות לכדי שימוש לרעה בזכות הבעלות, שלעתים כאמור עשויות לגבור על הזכות לפירוק שיתוף. עם זאת, הפסיקה קבעה שבית המשפט רשאי וצריך לבדוק כל מקרה לגופו ורק לאחר מכן להכריע האם יש מקום להורות על פירוק השיתוף.

בהליך אחר (ת"א 64633-07-17 ברק אביב סאסי בע"מ), נדונה השאלה בדבר שימוש לרעה בזכות הבעלות. מדובר היה במגרש הרשום כבית משותף, שבו החזיקו כמה בעלים. על המגרש אושרה תוכנית המאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור אשר קבעה לנתבע זכות בחירה ראשונית, לבחור תת מגרש המסומן בנספח בינוי. התובעים טענו, כי על הנתבע מוטלת החובה לממש את זכות הבחירה, ומנגד, הנתבע טען, כי זו לא חובה אלא זכות בלבד.

בית המשפט קבע, בין היתר בהסתמך על סעיף 14 לחוק המקרקעין: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". הוספת סעיף 14ח כי מימוש זכות הבחירה של הנתבע אינה גורעת מזכויותיו ואינה גורמת לו להוצאה כספית או לפגיעה בשווי קניינו. מאידך, זכות הבחירה תאפשר לשאר בעלי המגרש למצות את זכויותיהם בקרקע בצורה אופטימלית, לממש את הפוטנציאל ותכלית התכנית, והכול מבלי שיהיה בכך פגיעה בנתבע.

במקרה זה, בית המשפט לא נתן יד להתנהלות "חסרת תום הלב" של הנתבע, ולא אפשר לו להשתמש לרעה בזכותו הקניינית, כשבעלי המגרש האחרים צפויים להיפגע לאור האיזון בין היקפי הפגיעה בין הצדדים, נראה, כי על אף מעמדה החוקתי של זכות הקניין, בעלים של נכס אינו יכול להתנהג ככל העולה על רוחו, רק כי יש לו זכויות קניין. עקרון תום הלב מאפשר להגביל את הסעדים להם הוא זכאי.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988