שוק הדיור | ניתוח

כחלון הצליח לבלום את עליית מחירי הדירות, אבל באיזה מחיר?

לפני ארבע שנים וחצי נכנס משה כחלון למשרד האוצר עם מטרה ברורה: הורדת מחירי הדיור • אלא שהפתרונות של כחלון לא הצליחו להוריד את מחירי הדיור, ויצרו לפחות שלושה עיוותים קשים בתכנון ובבנייה, שישפיעו על החיים שלנו בשנים הבאות • מסכמים את 2019

משה כחלון / צילום: איל יצהר
משה כחלון / צילום: איל יצהר

לאור הכאוס הפוליטי שאליו הגיעה מדינת ישראל, מדיניות הדיור הממשלתית בשנה האחרונה היא פשוט המשך בטייס אוטומטי של מה שהתווה מי שחרט על דגלו את הטיפול במשבר הדיור - שר האוצר משה כחלון - לפני ארבע שנים וחצי.

היעדים של המדיניות נוסחו בצורה ברורה בהסכם הקואליציוני שנחתם בין סיעות הליכוד וכולנו באפריל 2015. "הממשלה תראה בהוזלת מחירי הדיור והגדלת היצע הדירות יעד לאומי שתחילת ביצועו יהיה עם הקמת הממשלה", נכתב אז.

להסכם הקואליציוני נוסף נספח שכלל תמצית של תוכנית העבודה להורדת מחירי הדירות. חלקו הראשון דיבר על עקרונות "מחיר למשתכן" ועל העלאת התחרותיות בשוק, בין היתר באמצעות הפיכת גופים ממשלתיים ואחרים כמשרד הבינוי, עמידר, חברת ערים, דירה להשכיר, קק"ל ורשויות מקומיות לבעלי יכולת לתכנן ולשווק. חלק זה כלל גם שורה של דרכי פעולה נוספות, אשר בסופו של דבר לא יושמו כלל.

החלק השני כלל טיפול בקרקעות פרטיות, השלישי הגדלת מלאי הדירות בדיור הציבורי, הרביעי הגדלת מלאי הדירות להשכרה, החמישי שיחרור חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי והשישי הורדת של עלויות בנייה, במיוחד באמצעות חברות זרות.

חלק מהרשימה הארוכה של הצעדים בוצע, חלק לא בוצע, ואולם יעד העל שהציב יו"ר כולנו משה כחלון בהסכם הקואליציוני שלו עם הליכוד - לא מומש. אם נשווה בין מחיר הדיור בתחילת כהונתה של הממשלה למחירים כיום נמצא עלייה של 14%. אם נקל יותר, מחירי הדירות במהלך 2019 שבו לרמת השיא שלהם מ-2017, וזאת לאחר שבמהלך 2018 הם רשמו ירידה מסוימת.

אלא שמאז שנוסחו אותם צעדים, עברנו שתי מערכות בחירות, כחלון עצמו חבר לליכוד, והיעדים הוחלפו באחרים חלופיים, צנועים יותר. היעד של הוזלת מחירי הדירות הוחלף ל"בלימת עליות המחירים", וב"סיוע לזוגות צעירים לרכוש דירות"; והיעד של הגדלת היצע הדירות לא מומש אז שינו את השיח בנושא ל"הגדלת מלאי הדירות המתוכננות".

בתחום הדיור, 2019 נסגרת עם יעדים ממשלתיים שונים לגמרי מאלה שנוסחו בתחילתה, ואולם אף אחד לא טרח לשאול באיזו מידה הפעולות שנוקטת הממשלה אכן מקדמות את השגת היעדים החדשים. מחיר למשתכן, לדוגמה, עלתה למשלם המסים מיליארדי שקלים, אולם כשלה בהורדת מחירי הדירות ברמה הארצית. באוצר ובמשרד השיכון אמנם מתגאים בכך שהיא סייעה ל-70 אלף זוגות לרכוש דירות מוזלות, אבל 2019 עתידה להפוך לשנת שיא בהיקפי המשכנתאות, משום שאותם זוכים לוקחים משכנתאות גבוהות במיוחד. רבים מהזוכים רכשו דירות בפריפריה להשקעה, ולא ברור כלל כמה מהם יצליחו להשכירן במחירים שהם מקווים להם ושיצליחו לכסות להם את המשכנתאות הגבוהות.

אז עד כמה התוכנית הועילה, ומה פוטנציאל הנזקים שלה לעתיד? על השאלות הללו אין תשובות ברורות, וברור שדרוש דיון ציבורי ער יותר בעניין.

אולם כבר עכשיו ניתן לאבחן שלושה עיוותים שבהם נתון שוק הנדל"ן הנוכחי, כתוצאה מהמעורבות המוגברת של הממשלה.

הבעיות שענף הנדל"ן ייאלץ להתמודד איתן בשנה הקרובה
 הבעיות שענף הנדל"ן ייאלץ להתמודד איתן בשנה הקרובה

1. הצעירים שולטים בשוק: משפרי הדיור נשארים בדירות הישנות

ראש מטה הדיור הקודם אביגדור יצחקי הצהיר לא אחת כי הממשלה תתן קדימות לזוגות צעירים, וזאת על חשבון יתר האוכלוסייה, וזאת באמצעות הקצאת כמעט כל קרקעות המדינה המשווקות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת מחיר למשתכן. את המשקיעים ניסו להרחיק מהשוק באמצעות העלאת מס הרכישה.
אולם מה שקרה היה שגם משפרי הדיור נפגעו, שכן הצעירים הפנו את עיקר הביקושים שלהם לדירות חדשות, והמשקיעים נעלמו ברובם.

כיום הזוגות הצעירים מהווים למעלה ממחצית השוק, והם אלו שמכתיבים את התנאים. משפרי הדיור מתקשים למכור את הדירות שלהם ועל כן הם גם פחות יכולים לרכוש דירות. בהתחלה עוד היו שסברו שזה יניע אותם להוריד את מחירי הדירות שלהם, ואולם דברים כאלה לא מתרחשים באופן מיידי ומשפרי דיור רבים מעדיפים בשלב זה פשוט לדחות את המכירה.

להעדפה הממשלתית של זוגות צעירים יש כבר עכשיו כמה השלכות: היזמים שבוחנים את הביקושים שבפניהם הם ניצבים, מכוונים את עיקר הבנייה שלהם לאוכלוסייה הצעירה בצורה של בנייה מוזלת שתוכל להתחרות גם עם "מחיר למשתכן"; הצעירים מצידם מעדיפים במציאות הזו, לרכוש "דירה מהניילון" על פני דירה יד שנייה; ומשפרי הדיור כובשים לעת עתה את הביקושים, בהמתנה לשעת כושר טובה יותר.

שעת הכושר הזאת מתקרבת והולכת כי תוכנית "מחיר למשתכן" כבר אינה מצליחה ליצור כמויות גדולות של יחידות דיור כבעבר. ב-2019 התקיימו רק שתי הגרלות, לעומת ארבע הגרלות ב-2018. גם מספר יחידות הדיור המוצעות פוחת והולך, ועומד על כרבע ממספרן בהגרלות הראשונות. גם זמן ההמתנה הארוך של הצעירים עד לקבלת הדירה, שיכול להגיע גם לחמש שנים מרגע הזכייה, הופך את התוכנית לפחות אטרקטיבית.

2. בנייה במקומות לא מבוקשים: אזהרה מהשקעות בנתיבות

הצורך "להגדיל את היצע דירות" הביא לכך שבאוצר שוקדים במיוחד על ספירת דירות כמותית, ולא על בדיקה איכותית, האם הדירות הללו נבנות במקומות הרצויים.

מדובר בחזרה על טעות דומה שנעשתה בתחילת שנות האלפיים. גם אז סברו כי יש להגדיל את היצע הדירות - ולא משנה היכן. התוצאה: באותן שנים נוצרו עודפי היצע גדולים מאוד באזורי הפריפריה, בעוד שהביקושים באזור המרכז נותרו גבוהים מפני שזוגות צעירים לא מצאו טעם במעבר לבאר שבע או לכרמיאל, שבהן האפשרות למצוא תעסוקה בשכר הולם קטנה בהרבה.

גם בשנים האחרונות קורה דבר דומה. התופעה החלה עוד בתקופת הממשלה הקודמת, שאז השרים יאיר לפיד (האוצר) ואורי אריאל (השיכון) הכתיבו הגדלה מסיבית של מספר הדירות, ואולם לא באמצעות בנייה במקומות המבוקשים, אלא בעיקר באמצעות בנייה על קרקעות רמ"י בפריפריה. התוצאה היא שבשנים האחרונות כמות הבנייה בפריפריה התקרבה למחצית מכלל הבנייה.

התוצאה: יצירת עודפי בנייה ניכרים, במיוחד לאורך שלושה צירי דרכים: דרום כביש 4, מערב כביש 25 וכביש 34 - הציר שבין אשקלון לדימונה, שכולל את הערים אשקלון, שדרות, נתיבות, באר שבע ודימונה; כביש 65 מאזור אור עקיבא במערב, דרך פרדס חנה כרכור, חריש ועד לעפולה; וכביש 4 צפון מטירת הכרמל, עבור בחיפה, בקריות, בעכו ובנהריה. ההצפה הגיעה לממדים כאלה שהכלכלנית הראשית באוצר מצאה לנכון להזהיר משקיעים, במיוחד מקרב הזוגות הצעירים, מרכישת דירות באור עקיבא ובנתיבות. אזהרה כזו לא הושמעה מעולם קודם לכן.

מובן שבמצב כזה, אין כל תועלת ב"הגדלת ההיצע", להיפך. לא מעט כספי ציבור נשפכו בעניין, הסכמי גג בגובה מיליארדי שקלים נחתמו, ורשויות מקומיות נקלעו ועתידות להיקלע לעוד קשיים, והכל בשמו של יעד חסר כל משמעות.

3. התכנון ירד מהמסלול: הרבה יותר מדי שטחי תעסוקה

ויכוחים ערים התנהלו השנה בנושא תוכניות הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור - הוותמ"ל. אם בנוגע לאופי עבודתה, שבירת ההיררכיה התכנונית של תוכניות שמאושרות על ידה, ואם בנוגע לאיכות התכנון שלה.
אולם העיוות התכנוני הגדול ביותר שנרשם במערכת התכנונית בישראל בשנים האחרונות נמצא בכלל במקום אחר - אזורי התעסוקה. השנה התברר כי הבולמוס הממשלתי לייצר יחידות דיור גרם לכך שעל מנת להצדיק אותן, תוכננו והובטחו עשרות מיליוני מ"ר של אזורי תעסוקה שלעולם לא יוקמו.

זה קרה כשהאגף לתכנון אסטרטגי במינהל תכנון ערך בדיקות לגיבוש התוכנית האסטרטגית של ישראל ל-2040, ומצא כי בעוד הצרכים הלאומיים לשטחי תעסוקה יגיעו בעוד 20 שנה ל-36 מיליון מ"ר, באזור המרכז לבדו מתוכננים כ-60 מיליון מ"ר כאלה.

כשמוסיפים גם את השטחים במחוז תל אביב, סך שטחי התעסוקה הצפויים יגיעו לכ-110 מיליון מ"ר, פי שלושה מהשטחים הנדרשים.

קשה להגזים בחשיבותם של פערי הענק הללו - לא ניתן להוסיף ליישוב יחידות דיור בלי לתת לו גם אזורי תעסוקה במקביל, משום שעיקר ההכנסות מארנונה מקורן במשרדים ובמסחר. התוצאה: במקביל לאישור הדירות המציאו גם אזורי תעסוקה, בלי שטרחו לבדוק עד כמה באמת יהיה בהם צורך.

במינהל התכנון אמרו לנו עם פרסום המחקר שהם יבחנו מחדש כיצד אפשר להתאים את התכנון באופן מדויק לכל מחוז ולביקושים בכל אזור, ואף יבחנו לבטל אזורי תעסוקה, אולם בוותמ"ל וממשיכים לאשר אזורי תעסוקה במאות אלפי ובמיליוני מ"ר, כאילו לא קרה דבר. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988