שכירות | ניתוח

עשרת הדיברות ביחסי שוכר-משכיר בתקופת המשבר

הקיפאון בשוק בעקבות המגפה תפס שוכרים ומשכירים בעמדה מורכבת, אבל יש לא מעט דברים שאפשר לעשות כדי לא להגיע לבית המשפט בסוף התקופה הזו

עסקים סגורים בדרום תל אביב בצל ההנחיות החדשות של הממשלה בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס
עסקים סגורים בדרום תל אביב בצל ההנחיות החדשות של הממשלה בצל הקורונה / צילום: איל יצהר, גלובס

משבר הקורונה תפס שוכרים ומשכירים לא מוכנים. עצירת זרם הכנסות השוכרים וההגבלות המונעות שימוש בנכס המושכר גורמות קושי ביכולת לשלם דמי שכירות ודמי ניהול. אין בעולם המשפט הנוכחי פתרון ברור לסוגייה, ובהיעדר תשובה ברורה קשה לצדדים לכלכל צעדיהם.

ברצוני להציע מספר כיווני חשיבה לא משפטיים עבור משכירים (תקיפים גם לשוכרים, בשינויים המחויבים):

1. היום שאחרי - הגבלת התנועה תארך מספר שבועות מוגבל. פרק הזמן שלאחר המשבר ממושך בהרבה, ולכן יש להשקיע בו את עיקר המשאבים. מוצע למשכירים להניח שהכנסותיהם בשבועות הנוכחיים תרדנה, בבחינת השקעה נוספת בנכס, ולהתמקד בדרך לשימור שוכריו ובניית יחסיו עמם לטווח הרחוק. התנהלות המשכיר עכשיו היא המשא-ומתן שלו עמם ליום שאחרי. על מנת לאכלס את מושכריו בשוק קשה יותר, על המשכיר להגיע להסכמות ללא עימות, תוך ויתורים והבנה שלא יצא עם מלוא תאוותו בידו. טוב יעשה משכיר, אם יקבע לעצמו מראש "תקציב הטבות קורונה" לשוכריו, על פי יכולותיו ואילוציו, לצורך שימורם.

2. מיפוי השוכרים הנוכחיים - יש למפות את השוכרים ולהעריך את מצבם להמשך. על השוכרים הטובים כדאי לשמור במחיר גבוה יותר, ומוצע להשקיע בהם את עיקר התשומות.

3. לדבר - מומלץ לפתוח עם השוכרים ערוץ תקשורת רציף, אמפטי ושוטף.

4. להימנע ככל הניתן מהגעה לעימות -נקיטה בהליכי גבייה כעת מתפרשת כחוסר הגינות. מימוש ערבויות בנקאיות הוא אמצעי שניתן לעשותו בכל עת, וממילא מספק תרופה מוגבלת בסכום קטן. מוצע לנהוג איפוק בשימוש באמצעים אלה, בוודאי לפני קבלת החלטה על עתיד היחסים. בכל מקרה אנו ממליצים להימנע יותר מהרגיל מהגעה לעימות משפטי, ולעשות הכל למיצוי האפשרויות האחרות.

5. לתת הקלות זמניות - משכיר יכול לבוא לקראת שוכריו בדרך של מתן הנחות או פטור מתשלום לתקופה מוגבלת, לרבות בדחיית תשלומים ופריסתם על פני חודשי ההתאוששות, תוך קביעת פרמטרים שבקיומם תושב ההטבה או חלקה. למשל, המשכיר יכול להתנות מתן הטבות בהארכת תקופת השכירות, או בכל תנאי אחר. לשוכרים מסחריים המשלמים דמי שכירות עם חלופת פדיון (בקניונים), ניתן לאפשר לשלם מהפתיחה המחודשת רק חלופת הפדיון, לתקופה מוגבלת, תוך בחינת הפדיון בפועל בסוף השנה והשוואתו לזה של החודשים המקבילים דאשתקד, ולבצע התחשבנות שנתית, כך שבפגיעה קטנה ההטבה או חלקה תושב.

6. פרמטרים בניהול משא-ומתן - יש לבחון בכניסה למשא-ומתן עם שוכר גם את: (1) משך תקופת השכירות שנותרה ושיעור עליית דמי השכירות בתקופת האופציה הקרובה, ככל שישנה; (2) חשיבות המיקום הנוכחי לשוכר; (3) מחשבה על פתרונות לצמצום שטח המושכר לפי צרכי השוכר; (4) בחינה עד כמה השוכר באמת לא עשה שימוש במושכר; (5) בחינת היקף השקעות השוכר במושכר והערכת ערך ההשקעות הנותרות במושכר בעזיבתו.

7. להמתין - כרגע כולם במצב חוסר ודאות. חלוף הזמן יסייע לכולם להעריך טוב יותר מה לעשות בהמשך, ומה הצרכים החדשים של העסק שלהם. בנוסף, עם הזמן יתבררו הוראות הדין, הלך הרוח השיפוטי הצפוי והטבות המדינה, והדבר יצמצם מחלוקות.

8. המשבר כמנוף תדמיתי - למשכירים שיכולים לעמוד בכך, מומלץ לנהוג עם שוכריהם בצורה הוגנת ומתחשבת. זה סולידרי וגם יעניק נקודות זכות להמשך.

9. לחץ מגורמים מממנים לשירות חוב -על המשכירים לפעול בפתיחות עם הגורמים המממנים, לשמור עמם על קשר, ובמידת הצורך לתאם עמם את מתן ההקלות לשוכרים. לא נכון להגיע למצב שהיעדר הידברות גורם לגורם מממן להעמיד האשראי לפירעון מיידי.

10. שוק משכירי המשנה - מצבם של משכירי המשנה בשוק המשרדים ששכרו והכשירו שטחים גדולים לתקופות ארוכות והשכירו אותם לשוכרי משנה, לרבות במתכונת של שכירות שיתופית (WEWORK ,BE ALL ,MIND SPACE ודומיהם) קשה במיוחד. עסקים אלה מתמודדים גם עם שוכרי המשנה שלהם, וגם עם משכיריהם ועם המוסדות המממנים. גורמים אלה מחויבים בביצוע האמור ביתר שאת.

הכותב הוא שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות'

צרו איתנו קשר *5988