חוזרים לשגרה: אפילו הקורונה לא עוצרת את עלייתם מחדש של מחירי השכירות. בינתיים

תקופת הקורונה עוררה את התחושה שאולי מחירי השכירות צפויים להיעצר, לאחר שרבים מבעלי הבתים דיווחו שהקלו על השוכרים שלהם והפחיתו משכר הדירה. בפועל היה זה נתח קטן מאוד מבעלי הדירות - 3% בלבד לפי הלמ"ס - ורבים מהשוכרים מרגישים ששכר הדירה נמצא בעלייה.

לאן הולך השוק הזה? מכיוון שאין נתונים רשמיים על עסקאות שכירות, בנק ישראל עשה דבר דומה למה שנעשה בלוחות מודעות ובאתרי מידע נדל"ני והתבסס על אפליקציית גוגל טרנדס לבדוק את התעניינות הציבור בדירות להשכרה, ועל הלוחות האינטרנטיים כדי לאמוד את היצעי הדירות.

הממצאים היו דרמטיים: בין אמצע מרץ לאמצע אפריל, מצאו חוקרי הבנק, כי ההתעניינות בשכירות דירות ירדה ב-50%, לעומת התקופה המקבילה ב-2019. במקביל, גם ירד מספרן של הדירות להשכרה שפרסמו בעלי הדירות. ואולם במחצית השנייה של אפריל השתנתה התמונה, ונרשמה התאוששות הן מצד השוכרים והן מצד המשכירים, והפעילות בשוק שבה לרמה דומה לזו שהייתה בה בתקופה שלפני הטלת הסגר.

ההתנהגות המעניינת ביותר של שוק השכירות הייתה בתל אביב. שם חל גידול במספר הדירות המוצעות להשכרה כבר מאמצע מרץ, ככל הנראה, על רקע ומעבר של דירות Airbnb משוק ההשכרה קצרת הטווח לתיירים, לשוק השכירות המקומי.

על פי נתוני חברת AirDNA, המנטרת את מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר בערים רבות בעולם, מספר הנכסים להשכרה לטווח קצר בישראל (בעיקר בירושלים ובתל אביב) ירד מכ-30 אלף בחודש ינואר 2020 לכ-28 אלף בסוף חודש מרץ, כלומר - בסך הכול כ-2,000 דירות חזרו לשוק.

 השכירות ניצחה את מחירי הקניה

לפי נתוני בנק ישראל במשך זמן מה במהלך הסגר שהוטל בגין המגפה, נרשמה ירידה של 15% בשכר הדירה המבוקש על ידי בעלי הדירות בתל אביב, מה שנטע תקווה בקרב שוכרי דירות שמדובר בתחילתו של עידן חדש. רבים התבטאו ברוח זו, במיוחד ברשתות החברתיות.

ה"ירידה של 15% במחירי השכירות בתל אביב" לא נמשכה בפועל יותר מאשר זמן קצר אבל הפכה לשיחת היום. לעומת זאת, סקרי הלמ"ס על עסקאות שכירות חדשות שבוצעו נותרו כמעט ללא תהודה, אך עם ממצא חותך: מחירי השכירות המשיכו לעלות במרץ-אפריל.

 לא מפסיקים לעלות

אם במהלך כל השנה שבין מרץ 2019 למרץ 2020 מחירי השכירות עלו ברמה ממוצעת של 2.3%, כמעט חצי מהעלייה הזו נרשמה במרץ 2020. בחודש אפריל נרשמה ירידה זניחה של 0.1%. האם הקורונה דווקא תורמת לעליית מחירי שכירות? אין לכך הוכחה חד משמעית.

בדיקת עומק של כמה ערים בסביבת תל אביב מראה כי בשלוש השנים האחרונות הם העלו ב-8%-10% בדמי השכירות הממוצעים שלהן, ולא נראה שמשהו השתנה בצורה דרסטית במאזן המחירים שבין ערי המטרופולין המרכזי.

"המשקיעים נטשו אז המחירים בעלייה"

"אני לא מופתע מעליית מחירי השכירות", אומר חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן למגורים, ומחבר ספר ההדרכה להשקעות "נדל"ן בג'ינס". "שוק השכירות ושוק הדירות למכירה הם שני שווקים משלימים, כי אנשים גרים בדירה שהם רוכשים או בדירה מושכרת. בחמש השנים האחרונות, מאז שכחלון החל לחלק סטירות למשקיעים, באמצעות העלאת המיסוי והאיום להפעיל את חוק מס הדירה השלישית, הם נטשו את השוק. מרמה של 25%-30% מהקונים בשוק, הם ירדו ל-13% בלבד, וזאת בעוד שכ-27% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות".

התוצאה היא שבממוצע כלל ארצי, שכר הדירה החודשי ששולם ברבעון הראשון של השנה, היה גבוה יותר ב-344 שקל מאשר זה ששולם ברבעון הראשון של 2017.

בתל אביב ההפרש היה הגבוה ביותר, ושוכרי דירות שילמו ברבעון הראשון של השנה 542 שקל יותר מאשר שילמו לפני שלוש שנים; בירושלים שילמו 297 יותר ואילו בחיפה - 227 שקל. בסך הכול מדובר בתשלומים נוספים של אלפי שקלים בשנה, שנדרשים כיום משוכרי הדירות.

מעבר לכך שהמשקיעים צמצמו מאוד את רכישות הדירות, הם הגדילו מאוד את מכירות הדירות. על פי הכלכלנית הראשית באוצר, מאז אמצע 2016 ירד מלאי הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים ב-23 אלף. עם זאת לא ברור באיזו מידה זה השפיע על השוק, זאת, משום שחלק גדול מהמכירות בוצעו ביישובי פריפריה, שגם כך מאופיינים בעודפי היצע של דירות להשכרה.

"תחשוב על זה ככה: משקיע הוא היצרן העיקרי היום לדירות להשכרה בישראל. משקלן של החברות שמחזיקות בדירות להשכרה הוא אפסי, וכנ"ל גם חברת 'דירה להשכיר'. מה שעשה כחלון היה לדכא את היצרן העיקרי, ולכן זה רק לוגי שהעליות יגיעו", אומר לוי.

"אני רוצה לומר יותר מזה: במסגרת 'מחיר למשתכן', המדינה הכריחה צעירים להפוך למשקיעים במקומות כמו קריית גת, עפולה, חריש והקריות, אליהם הצטרפו כל מיני מבצעי 'חבר'. לכאורה היצע הדירות להשכרה עלה, אבל במציאות זה לא נכון, כי חלק גדול מהן נותרו ריקות, גם אחרי שמורידים את שכר הדירה הנדרש עליהן. אני לא רוצה לדבר כרגע על הפגיעה הקשה שזה גורם לרוכשי הדירות הללו, שזה דבר שיתגלה לנו בשנים הבאות, אלא שמדובר בדירות שנמצאות מחוץ לשוק, ולא משפיעות כלל על המצב".

"יצטרכו לשדרג דירות מוזנחות"

אבל יש גם דעה אחרת. ד"ר ויצמן נגר מהמרכז האקדמי לב, לשעבר חוקר בבנק ישראל, אינו סבור שמחירי השכירות ימשיכו לעלות, ובטח שלא בקצב הנוכחי. אמנם הצפי הוא ששוק הדירות למכירה יוקפא, עקב חששם של רוכשים פוטנציאליים להיכנס כעת להרפתקאות כלכליות ופיננסיות כמו רכישת דירות ולקיחת משכנתאות, מה שיסיט יותר אנשים לכיוון של שכירת דירות. "זה ילחץ על השוק הזה, לכיוון של עליות מחירים מסוימות, בעוד שבשוק הדירות צפויות ירידות, אבל אני לא חושב שהלחץ הזה יהיה מאוד משמעותי", הוא אומר.

לדבריו, המחירים יירדו לא רק בגלל צעירים ששכרו דירות עשויים לחזור לבית הוריהם ודירות של Airbnb יוסיפו להיפלט אל שוק השכירות אלא גם בגלל הפגיעה הצפויה בשכר. "לא ניתן לאבד תוצר, בלי שהשכר ירד. זה ישפיע על כל תחומי החיים, וגם על שכר הדירה. ולכן הערכתי, שמחירי השכירות אולי יישארו ברמתם, או ירשמו ירידות מסוימות", אומר נגר. 

"העיר אף פעם לא סבלה מחוסר ביקוש, וגם עכשיו לא"

"חד משמעית, מחירי השכירות בתל אביב חזרו לרמה של לפני הקורונה", אומר זיו שמאי, הבעלים של משרד הגלריה, המשווק דירות במרכז תל אביב ובצפון הישן. "יכול להיות שזה גם עניין של תזמון: רוב האנשים עוברים דירות בקיץ, בחודשים מאי-אוגוסט, ורוב הפעילות בשכירות היא בחודשים האלה. הביקושים מאוד גבוהים".

איך אתה מסביר את זה? הרי הרבה סטודנטים ששכרו בתל אביב חזרו להורים.

"אולי פעם התגוררו בתל אביב הרבה סטודנטים, אבל לתחושתי הסטודנטים שגרים כיום בעיר הם ממילא כאלה שיש להם כסף".

אז מה המגמה שאתם רואים?

"אם אנחנו לוקחים את מאי השנה לעומת מאי בשנה שעברה, יש יותר מתעניינים. מבחינת עסקאות שנסגרות, זה אולי באותו היקף. יש גם כאלה שמצטמצמים: היה לי זוג שעזב עכשיו דירה ששכר ב-10,000 שקל, לטובת דירה קטנה יותר, ב-7,000 שקל. בתקופת הקורונה אמנם המחירים ירדו, אך מאז חזרנו לעבודה ההצעות התקרבו יותר למחיר המבוקש".

 רון אקרמן, קלר וויליאמס תל אביב נורת'איסט / צילום: סיון פרג'

גם רון אקרמן, הבעלים של קלר וויליאמס תל אביב נורת'איסט, הפועל בשכונות הצפוניות של תל אביב, טוען שהמחירים הם אותם המחירים ערב הקורונה. "סגרנו שלוש עסקאות השכרה בימים האחרונים", הוא אומר: "בית בתל ברוך הושכר ב-11 אלף שקל, דירת 4.5 חדרים בנוה שרת, הושכרה ב-6,500 שקל, ודירה בהדר יוסף ב-7,400 שקל".

בניסיון להסביר את הביקוש הגדל, מציין רונן אבן שוהם מאבן שוהם נכסים, שאולי חלק מהשוכרים איבדו הכנסות, אך גם ההוצאות שלהם ירדו: "לא מסעדות, לא חדר כושר, לא קניות". הוא מספר גם על עלייה בביקוש מכיוון לא צפוי: "יש המון בני זוג שהסגר עשה להם לא טוב", הוא אומר, "והם נפרדו. השכרנו בזמן האחרון 14 דירות לבני זוג שנפרדו".

 שירלי ורנר, רימקס אושן תל אביב / צילום: ערן ירושלים

על פלח שוק אחר שמחולל ביקוש מצביעה שירלי ורנר מרימקס אושן תל אביב: ישראלים שעזבו לחו"ל, ובודקים אפשרות חזרה לישראל. "בתחילת הקורונה הייתה בהלה של רגע", היא אומרת, "אבל הדברים חזרו לקדמותם. תל אביב אף פעם לא סבלה מחוסר ביקוש. יש היצע שתואם לביקוש".

 דרור מנגל, מנגל תיווך נכסים / צילום: תמונה פרטית

אחרים מספרים סיפור אחר. "שוכרים הפכו להיות מאוד בררניים, לא קופצים על כל דירה", אומר דרור מנגל, ממנגל תיווך נכסים. "בגלל שנפלטו דירות לשוק, יש להם מקום להשוואה. אם הם נתקלים בנכס שהוא 'פול פרייס', הם מתווכחים. הציבור שומר יותר על כספו. בכלל, השוכרים תפסו איזה סלוגן, 'מחיר של לפני הקורונה', כאילו הקורונה מגלמת איזו הנחה".

ובפועל, רמת המחירים?

"יש ירידה של בין 5% ל-10%. מצד שני, השכרתי עכשיו דירה בשכונת בבלי והשוכר הראשון שראה אותה, לקח אותה. אם דירה מתאימה למישהו, הוא ייקח".

לדברי דדי אוריון, מנהל אנגלו סכסון ת"א מגורים, "הייתה הצפה של דירות להשכרה כתוצאה ממחסור בדיירים, כי היו כאלה שעזבו. בתחילת הקורונה הייתה ירידה דרמטית במחירים, של 20%, כל השוק הוצף בדירות ובעלי דירות רק חיפשו שוכרים שייכנסו".

ועכשיו?

"עכשיו זה מתחיל להתאזן, אם כי זה לא מה שהיה פעם, כי יש כרגע היצע שלא היה כמותו במשך שנים, של דירות להשכרה".

והיית אומר שהכוח היום נמצא אצל השוכרים?

"שוכרים היום יותר מתמקחים עם הבעלים. אם פעם בעלי דירות היו קובעים יום מרוכז שבמהלכו היו מגיעים שוכרים פוטנציאליים לראות את הדירה, ואז בעל הבית היה מתחיל לנהל סוג של 'ריאיון עבודה', כיום השוק שונה. בעלי דירות שהחזיקו דירות מוזנחות מבינים שיצטרכו לשדרג אותן. דירות שעומדות ריקות".