האבסורד של כביש 461: היצע של מיליוני מ"ר משרדים בשוק מוכה אבטלה

לאורך כביש 461 לבדו, מצומת מסובים ועד יהוד, מתוכננים 2.5 מיליון מ”ר שטחי תעסוקה • היזמים בטוחים: "יהיה ביקוש. אנחנו מסתכלים 20 שנה קדימה" • האם כל בנייני המשרדים המתוכננים כעת באמת ייבנו? • "גלובס" מנתח

MY ONO  / הדמיה: 3division
MY ONO / הדמיה: 3division

"אנחנו נמצאים על כביש 4, דקה מכביש 1, קילומטר אחד מתל אביב, קילומטר אחד מרמת גן, שלוש דקות נסיעה משדה התעופה. זה הלב של המדינה. המיקום הכי טוב בארץ", אומר בהתלהבות היזם מיקי נעימי, שבונה בסמוך לצומת מסובים פארק תעשייה ענקי.

הפרויקט של נעימי, שכבר נמצא בבנייה (פירוט בהמשך), הוא אחד משורה ארוכה של תוכניות לבניית משרדים ומתחמי תעסוקה - בהיקף כולל של 2.5 מיליון מ"ר (ששווה, לשם השוואה, להיקף של כל שטחי התעסוקה בעיר ראשון לציון), לאורך כביש 461 - כביש מזרח-מערב המחבר את תל אביב עם יהוד.

כביש 461 מתחיל בצומת מסובים ומסתיים בצומת הטייסים (כביש 40), במזרח. תוכנית המתאר של מחוז תל אביב הבטיחה מהפכה לציר זה, שאמור להפוך מכביש משני בחשיבותו ל"שדרה מטרופולינית". המחשבה העומדת בבסיס התוכנית היא שהערים שנמצאות לצד הכביש יתרחבו וייצרו לו שוליים בנויים ובהם מגורים, ובעיקר תעסוקה מניבת ארנונה.

הפרויקטים הגדולים שעל כביש 461
 הפרויקטים הגדולים שעל כביש 461

אבל האם באמת יהיה ביקוש לכל כך הרבה שטחי תעסוקה, אפילו במרכז במיקום הזה? באוגוסט אשתקד מצא מינהל התכנון שעוד לפני שהחל משבר הקורונה כבר היו בתכנון יותר מדי שטחי משרד - 240 מיליון מ"ר במקום 36 מיליון מ"ר שיהיה בהם צורך ב-2040, בכל הארץ. שאלת הנחיצות מתחדדת נוכח המשבר שבו אנחנו נמצאים, הפיטורים הנרחבים ומגמת המעבר לעבודה מהבית. ואם כבר משרד, למה שחברות הייטק או בעלי מקצועות חופשיים יעתיקו את משרדיהם לאור יהודה או לקריית אונו?

אור יהודה (36 אלף תושבים, דירוג 6 מתוך 10 במדד הכלכלי של הלמ"ס) היא שחקנית מרכזית בשינוי המרחבי. גבולותיה המוניציפליים משתרעים מצומת מסובים ועד צומת סביון ועם פינוי בסיס תל השומר, היא תקבל גם נתח מהשטח בצידו הצפוני של כביש 461.

ליאת שוחט, ראשת העיר אור יהודה: "עד לפני ארבע שנים אור יהודה התייחסה ל-461 כאל הגב של העיר. מאז חלוקת השטחים של הוועדה הגאוגרפית, שבזכותה אנחנו קיבלנו שטחים מצפון לכביש (תמ"ל 1005 ותמ"ל 1001), נוצר מצב שהכביש שהיה בין עירוני הופך לכביש פנימי שחוצה את העיר לשניים ומחבר בין העיר הוותיקה לשכונות החדשות של העיר. כשיאוכלסו השכונות החדשות יוקם גשר להולכי רגל, שיחבר את שני החלקים. לאורך כל הציר יהיה עירוב שימושים הכולל קומת מסחר ומגורים. זה יהיה רחוב עירוני ותוסס, שהולכים לאורכו, שתהיה בו רכבת קלה".

אני מבין שאתם בונים על הארנונה וההיטלים שיגיעו ממבני התעסוקה והמסחר שייבנו לאורך הכביש. כמה תעסוקה צריך באזור הזה?
"אנחנו כרגע בשלבים האחרונים של סקר צרכים שערכנו. לא נוציא שום תכנון או מכרז לפני שאנחנו יודעים שאנחנו עונים על הביקושים לעשר השנים הקרובות. המטרה היא לא לייצר פילים לבנים, אלא לתת מענה לצרכים הארציים. היתרונות של המיקום שלנו עולים על כל עיר אחרת באזור".

את סקר הצרכים של אור יהודה עורך מכון גיאוקרטוגרפיה. ד"ר רינה דגני מהמכון מציינת שבבקעת אונו מתגוררים היום כ-130 אלף תושבים ושיש צפי לגידול משמעותי לאור הבנייה החדשה ותהליכי התחדשות עירונית משמעותיים שהאזור עובר. לדבריה, "ניתן לראות בבירור שהאזור היום לא כולל מספיק מסה של שטחי תעסוקה מודרניים ולמעט טרמינל פארק של חברת ויתניה בדרום אור יהודה, אין נוכחות של אזורי תעסוקה מודרניים, נגישים ומחוברים היום ובעתיד למערכות להסעת המונים כפי שקיים באזור נתניה-ראשון לציון לאורך צירי האורך של הכבישים מספר 2, 20 ו-4.

"במרחב שבין יהוד-מונסון לצומת מסובים נמצאות גם נקודות עניין חשובות - בית החולים תל השומר, קרבה משמעותית יחסית לנתב"ג ומוסד אקדמי - קמפוס הקריה האקדמית קריית אונו שאמור להעתיק את עצמו לאזור הסמוך לכביש 461. למעשה - התשתית הבסיסית להקמת אזור תעסוקה מודרני וחדש כבר קיימת. אנו משערים שתהליך השיווק והאכלוס יארך יותר זמן מבתל אביב, ובדומה לאכלוס בחולון, בראשון לציון ובאזורי מעטפת מטרופולין תל אביב".

אבל גם דגני מודה שבסופו של דבר אין צורך בשטחי תעסוקה כה גדולים במרחב זה: "130 תושבים אלף בכל האזור - זה אפילו לא גודל של נתניה. אני מעריכה שהאזור של צומת סביון יתפתח תחילה".

לנו לא נותר אלא לראות אם יהיה ביקוש לכל השטחים, שחלקם כבר בבנייה. 

מי צריך 2.5 מיליון מ"ר של משרדים
 מי צריך 2.5 מיליון מ"ר של משרדים

הפרויקטים הגדולים של כביש 461

מרכז תעסוקה של שיכון ובינוי בצומת סביון: "גדול יותר ממרכז עזריאלי בתל אביב"

פרויקט תעסוקה של שיכון ובינוי  / הדמיה: שיכון ובינוי
 פרויקט תעסוקה של שיכון ובינוי / הדמיה: שיכון ובינוי

שיכון ובינוי זכתה לפני כחצי שנה בשלושה מגרשים במכרז של רמ"י בצומת סביון, בשטחה המוניציפלי של קריית אונו, כל מגרש בשטח 14 דונם. היקף הבנייה המתוכנן הוא כ-250 אלף מ"ר מעל הקרקע. האדריכל אבישי קימלדורף, סמנכ"ל תכנון בשיכון ובינוי, מעיד שהיקף הבנייה המתוכנן במקום הוא יותר מאשר מרכז עזריאלי בתל אביב. לדבריו,  "זה פרויקט שאנחנו רואים בו פרויקט דגל של החברה, כי הוא לא רק מייצר מרכז תעסוקה איכותי ודיור מכליל (דירות קטנות להשכרה ודיור מוגן - ג.נ), אלא סביבה שונה ממה שאנחנו מכירים באזור בקעת אונו. זו לא סביבת עבודה קלסית שבה אדם חונה בחניון, עולה למשרד ואז חוזר הביתה. אנחנו יוצרים קומפלקס חדש וגדול שלא קיים בסביבה, על תחנה של רכבת קלה, באזור ביקוש במרכז הארץ. אנחנו מאמינים שחברות הייטק, מוטות רפואה, שרוצות לידן אלמנטים של מסחר ופנאי ומגורים, יבואו לכאן. הצפי הוא שהחברה תתחיל בביצוע כבר בשנה הקרובה".

ניר סירוטה, סמנכ"ל הנדסה ונכסים מניבים בשיכון ובינוי, מאמין שאחרי הקורונה הביקושים יחזרו. לדבריו, "אנחנו מסתכלים על שטחי התעסוקה באופן מעט שונה. פעם הלכנו למקומות של חללים משותפים והיום אנחנו חושבים על זה מחדש, אנחנו עושים מהלכים לערב שימושים ולהכניס גם דיור בתוך מתחמים שתוכננו במקור כתעסוקה נטו. אנחנו מאוד מקווים שהתהליכים שעוברים על השוק כיום הם קצרי טווח. זה נכון שיש הרבה תוכניות מקודמות, אבל אנחנו מדברים על עשר שנים קדימה.

"אזור בקעת אונו הוא למעשה עיר אחת גדולה. אנחנו רואים שהעיר צומחת וגדלה ושיש ביקושים למגורים ושהולכים להתווסף על הציר הזה אלפי דירות. אנחנו מאמינים שהביקוש למגורים יביא איתו גם ביקוש לתעסוקה". 

מרכז תעסוקה של אקרו נדל"ן בצומת סביון: "מוכרים שני מבנים, משאירים לנו אחד"

שטח מרכז התעסוקה והמסחר החדש המכונה תוכנית הסיטי של בקעת אונו ממוקם ליד צומת סביון, בתחום המוניציפלי של קריית אונו. חברת אקרו נדל"ן מקימה במקום את פרויקט MY ONO על שטח של 13 דונם. הפרויקט כולל שלושה מבני משרדים בשטח כולל של 45 אלף מ"ר. החברה החלה בימים אלה, במקביל, בעבודות חפירה ודיפון וגם בשיווק החללים.

זיו יעקובי, מנכ"ל ושותף בחברת אקרו נדל"ן, אינו מוטרד מהכמות הגדולה של שטחי התעסוקה שתיבנה באזור. לדבריו,  "לא יוצאים לביצוע של שני מיליון מ"ר שטחי תעסוקה בתוך שנתיים. השוק משוכלל ויודע לווסת את עצמו על פי קצב ההיצע והביקוש. אנחנו יצאנו לשיווק ואנחנו מוכרים שני בניינים, ומשאירים בניין אחד. עיקר הקונים הם אנשי האזור, בעלי מקצועות חופשיים, שמבלים בפקקים שעות רבות ומבינים שהמצב התחבורתי אך ילך ויחריף ולכן הם רוצים משרד ליד הבית.

"הרבה מאוד שנים לא נבנו במקום מבני תעסוקה מודרניים, חדישים. צריך לזכור שבצמידות אלינו נבנות הרבה מאוד דירות. קריית אונו היא עיר צומחת והיא צריכה את אזור התעסוקה שלה". 

פרויקט פארק סנטרל בצומת מסובים: "המיקום זה הכי חשוב"

פארק סנטרל / הדמיה: יח"צ
 פארק סנטרל / הדמיה: יח"צ

היזם הירושלמי מיקי נעימי מקים על שטח בגודל 50 דונם, הממוקם בחלק הדרום-מזרחי של צומת מסובים, שמשויך מוניציפלית לאור יהודה, את פארק סנטרל. השטח נמכר לנעימי על ידי חברת בזק בחודש מאי 2019 תמורת סכום של 497 מיליון שקל, והבנייה כבר בעיצומה. הפרויקט, שמתוכנן על ידי משרד האדריכלים יסקי מור סיון, כולל שלושה בניינים בגובה 15 קומות ובהם 350 אלף מ"ר משרדים, 20 אלף מ"ר שטחי מסחר, מלון בשטח 20 אלף מ"ר ופארק פנימי בגודל 35 דונם.

אף שמדובר בשטח שממוקם מול מה שהיה הר הזבל של חירייה ושעמד במשך שנים ריק, נעימי מאמין בו בכל מאודו. לדבריו,  "אנחנו בונים מתחם ענק, הכי גדול במדינה. כשהפרויקט יאוכלס, יעבדו שם 30 אלף אנשים. זו עיר. אנחנו רוצים לשנות את פני התעסוקה של גוש דן. יש לנו במתחם פארק בין הבניינים. אין דבר כזה".

למי הפרויקט מיועד? יש המון שטחי תעסוקה במרחב תל אביב.
"הלוקיישן זה הדבר הכי חשוב. חברה שמכבדת את הלוגו שלה רוצה לשבת במקום מרכזי. אנחנו נותנים מענה כולל: פארק, משרדים, מעונות לילדים, חדרי כושר, מסעדות, אולמות קונגרסים, מלון. מי שיגיע לשם לא יצטרך לצאת החוצה. הוא יקבל הכול". 

קמפוס הקריה האקדמית אונו: "בודקים איך נוכל להמיר את השימושים" 
קמפוס הקריה האקדמית  / הדמיה: Evolve Media
 קמפוס הקריה האקדמית / הדמיה: Evolve Media

במאי השנה הודיעו חברת תדהר וחברת הביטוח הראל כי רכשו מגרש בשטח של כ-14 דונם בצומת סביון, שעליו יקימו קמפוס שיאחד את שלוחת הקריה האקדמית בקריית אונו ואת הקמפוס החרדי באור יהודה. הקרקע נרכשה מיעקב אטרקצ’י בעסקת מזומן, תמורת 100 מיליון שקל.

שתי החברות חתמו על הסכם הקמה ושכירות לתקופה של 25 שנה עם הקריה האקדמית אונו. את המבנה המרכזי של הקמפוס, ששטחו כ-32 אלף מ"ר, הן ישכירו למכללה ל-25 שנה, ואת שני המבנים הנוספים הן יתפעלו בעצמן.

תומר אלפסי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת תדהר, מבהיר שההסתכלות של החברה היא לטווח ארוך. לדבריו, "אנחנו מסתכלים על מדינת ישראל 20 שנה קדימה. ברור לנו שקצב גידול האוכלוסייה הוא מהגדולים במדינות המערביות ושיש כאן מנוע טכנולוגי. ברור שאם כל שטחי התעסוקה ייבנו בבת אחת אז יהיה עודף היצע על הביקוש. אבל כבר עשר שנים מדברים על זה שבתל אביב יש יותר משרדים ממה שצריך, ואני לא רואה את זה.

"נכון שזה כביש 461, אבל התחבורה הציבורית מגיעה לכאן והיא משתפרת, יש פה אלפי דירות שנבנות באזור. בסופו של דבר אנשים מעדיפים משרד ליד הבית ולא לנסוע לבורסה או לתל אביב".

לדברי אלפסי, יתרונה של תדהר הוא בכך שמדובר בחברה אחת ולא בקבוצת רכישה: "אנחנו חריגים בנוף כי מחזיקים את הנכס הזה להשכרה ולא למכירה. חלק גדול מהשחקנים שבונים את המשרדים לאורך הציר הזה הם קבוצות רכישה או כאלה שמוכרים נכסים. מה שאנחנו רואים היום זה שהבניינים מרובי הבעלים מציעים מוצר שנפגע בתקופת הקורונה".

אדריכלית ענת צ’רבינסקי, סמנכ"לית לענייני תכנון בחברת תדהר, מבהירה שהיזמים מבינים היטב שנדרשת גמישות. לדבריה, "אנחנו מתכוננים לכך שהמצבים הסטטוטוריים ישתנו ובודקים איך נוכל להמיר את השימושים. אם גופי התכנון במדינת ישראל יאפשרו את הגמישות אנחנו הראשונים שנעלה על הרכבת. אנחנו מסתכלים על הקמפוס ומבינים שהוא יוכל להתפצל ומצד שני על המשרדים כעל בניינים שידעו לקבל הרחבה של הקמפוס ואפילו דיור מיוחד". 

צרו איתנו קשר *5988