נדל"ן בסין | ניתוח

דמי השכירות בערים הגדולות בסין משנים כיוון - למטה

בחודש יוני נרשמה ירידה של 2% בשכירות, סימן לחולשה בגלל משבר הקורונה

שנזן, סין. מחירי השכירות נפלו ב־3.2%  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק
שנזן, סין. מחירי השכירות נפלו ב־3.2% / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דמי השכירות בערים הגדולות בסין ירדו בשבועות האחרונים, וזהו סימן לחוסר הוודאות במדינה, שבנסיבות אחרות מנצחת את הכוחות הפועלים נגד שוק הנדל"ן למגורים.
דמי השכירות הממוצעים למגורים בערים הגדולות והבינוניות ברחבי המדינה ירדו ביותר מ-2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, זה החודש השלישי ברציפות של ירידות, לפי חברת מידע הנדל"ן Beijing Zhuge House Hunter.

נתונים מהאקדמיה הסינית למדעי החברה, הנתמכת על ידי המדינה, מראים שדמי השכירות בבירה בייג'ינג, עיר של 21 מיליון תושבים, ירדו ב-1.4% ביוני לעומת החודש הקודם.

בעיר הטכנולוגיה שנזן, בדרום המדינה, המחירים נפלו ב-3.2%, ובעיר ווהאן, שבו התפרצה לראשונה מגפת הקורונה, המחירים ירדו ב-6%.

"בעלי הדירות היו מוכרחים להוריד את המחירים, ועדיין אין הרבה שוכרים", אומר זאנג צ'אופנג, סוכן בסניף בייג'ינג של סוכנות התיווך Lianjia, שיש לה אלפי משרדים ברחבי המדינה. זאנג מעריך ששיעור הדירות הפנויות במרכז בייג'ינג גבוה פי שלושה מאשר לפני שנה.

מלחמת הסחר הנמשכת עם ארצות הברית, ולאחרונה נגיף קורונה, הכבידו על מחירי השכירות.

בחודשים האחרונים, המגפה לא פסחה כמעט על שום כלכלה, דחפה כלפי מעלה את האבטלה ברחבי העולם, הורידה את רמות ההכנסה, את מחירי הנכסים ואת דמי השכירות.

הרווחים של חברת BluesRental החלו ליפול עוד לפני הקורונה, והם כרגע ברמות הנמוכות ביותר זה שנים.

אם יש מדינה שיכולה לנצח את הטרנד הזה, זוהי סין. מחירי הנכסים בכלכלה השנייה בגודלה בעולם הוכיחו חוסן לאורך השנים, והמשיכו לטפס במהלך המגפה, משום שסינים רבים מיהרו להוציא מהשוק כספים ולשים אותם בנכס היחיד בשוק שהם מאמינים שלא יכול ליפול.

אבל בעוד שהשכירות בערים כמו בייג'ינג קפצו ביותר מ-60% מאז 2012, הנפילה האחרונה - החדה ביותר בשמונה השנים האחרונות - מרמזת על היקף המהלומה שחטפו הערים בסין, אפילו אם סין מפרסמת נתונים לרבעון השני שמראים שהכלכלה עלתה בחזרה ב־11.5% אחרי הירידה בשלושת החודשים הראשונים של השנה.

נוכח המסרים המעורבים של מחירי הנכסים העולים בסין ומחירי השכירות היורדים, אנליסטים מצביעים על שוק השכירות כעל מדד טוב יותר למציאות הכלכלית.

"הפער בין מחירי השכירות למחירי הבתים מצביע על מידה מסוימת של בועה במחירי הדיור", אומר וואנג ראוצ'ן, חוקר במכון המחקר הפרטי E-House China R&D. למרות חוסר ההתאמה במחירי הבתים שעולים באמצע אי הוודאות הכלכלית הרבה, אומר וונג, הנפילה במחירי השכירות משקפת את המציאות שלפיה הביקוש לדיור בסין נשאר רציונלי.
אינדיקטורים אחרים מבליטים את חוסר הוודאות הנמשכת: המכירות הקמעונאיות שוב נפלו בחודש יוני, והאבטלה עדיין גבוהה, בעיקר לבוגרי קולג' צעירים, ששיעור האבטלה בקרבם הגיע בחודש שעבר לשיא של 19.3%.

חודשי הקיץ הם בדרך כלל עונת השיא לבעלי הנכסים בסין, כשבוגרי הקולג'ים מחפשים היכן להשתקע ולהתחיל בקריירה. אבל כשאפשרויות התעסוקה הצטמצמו בגלל המיתון שגרם נגיף קורונה, המצב השתנה. זה נכון בעיקר בערים מהמעגל הראשון, בהן בייג'ינג, שנחאי ושנזן, אף שמחזור המסיימים את הקולג'ים השנה הוא הגדול ביותר זה עשור.
"המגפה עצרה רבים מבוגרי הקולג'ים מלבוא לערים הגדולות, וחלק שכבר חיו בערים חזרו הביתה בגלל עלויות המחיה הגבוהות והאפשרויות שהצטמצמו", אומר הואנג הוי, אנליסט בכיר ב-Beike Zhaofang, פלטפורמה לפרסום נדל"ן אונליין, שנתמכת על ידי סופטבנק.

ההשפעה מורגשת היטב אצל בעלי הנכסים. ברבעון השני של השנה, מדד המודד את התשואה הממוצעת משכירות ב-50 ערים בסין, שמייצג את הסכום שבעלי הנכסים מרוויחים מההשקעה בנכסים, נפל לשפל של קרוב לארבע שנים. בתקופה הזו, התשואה מהשכרה בשנזן נפלה בכמעט שליש ל-1.2%, לפי E-House China.

אם השכירות תמשיך ליפול, היא עשויה להכניס קצת היגיון למחירי הנכסים, אומר Zou Linhua, חוקר שוק הנדל"ן באקדמיה הסינית למדעי החברה. "אם מחירי השכירות בערים מהמעגל הראשון והשני ימשיכו ליפול, זה יוביל להתקררות שוק הנדל"ן במחצית השנייה של השנה", אומר ד"ר זו. 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988