דמי תיווך | ניתוח

מתווך לא החזיק ברישיון - ולמרות זאת יקבל דמי תיווך

החוק קובע שמתווך חייב להיות בעל רישיון, אולם ביהמ"ש אימץ "גישה גמישה" ופסק לאחרונה כי מתווך יקבל מיזם 200 אלף שקל עבור עבודת תיווך שביצע ללא רישיון בתוקף

תיווך ללא רשיון. המתווך יקבל את דמי התיווך / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק
תיווך ללא רשיון. המתווך יקבל את דמי התיווך / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

בית משפט השלום בתל אביב פסק לאחרונה כי על אף היעדר רישיון כנדרש בחוק, מתווך זכאי בכל זאת לדמי התיווך.

סיפור המקרה: המתווך ביצע עסקת תיווך בין יזם פרויקטים בנדל"ן לבין בעלי מקרקעין. על הפרק עמדה רכישת מגרש ובנוסף מכירת דירות שנבנו עליו בשדרות העצמאות בבת ים, בנובמבר 2011.

סוכם שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור 2% בצירוף מע"מ משווי העסקה, לפני מנגנון שנקבע בין הצדדים. עוד סוכם כי המתווך יקבל דמי שיווק בשיעור 2% פלוס מע"מ מהתמורה, בגין כל דירה שתימכר. דמי התיווך ישולמו עם קבלת אישור לתוכנית הקמת הפרויקט בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים. לאחר שתוכנית הפרויקט אושרה ב-2017, פנה המתווך ליזם וביקש את דמי התיווך.

היזם לא התכחש תחילה לחובתו לשלם דמי תיווך, אולם כעבור זמן הודיע למתווך באמצעות בא כוחו, כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך כיוון שאינו מחזיק ברישיון תיווך בתוקף כדרישת החוק וזאת עוד משנת 2008. לפיכך, טען היזם שהמתווך לא היה רשאי לעסוק בתיווך ואינו רשאי על פי חוק לגבות דמי תיווך.

נזכיר כי חוק המתווכים קובע במפורש כי אסור לאדם שאינו מחזיק ברישיון תיווך בתוקף לעסוק בתיווך. בנוסף לקיום הרישיון נדרש לשלם את האגרה השנתית במועד. אי תשלום האגרה פרושו רישיון לא בתוקף. החוק קובע עוד שמתווך ללא רישיון בתוקף אינו זכאי לדמי תיווך. עד כדי כך רצה המחוקק להקפיד בעניין תשלום האגרה שנקבע בחוק, כי עיסוק בתיווך ללא רישיון בתוקף מהווה עבירה פלילית.

בעקבות טענת היזם מיהר המתווך להסדיר את רישיונו באפריל 2018. הוא ניסה לטעון כי אי תשלום האגרות השנתיות משנת 2008 נעשה בתום לב, שכן הוא עוסק בתיווך כבר משנת 1973, עוד טרם הסדרת תחום עיסוק זה בחוק (1996).

עוד טען המתווך, כי זכותו לדמי תיווך נקבעת לפי יום קבלת ההיתר לפרויקט באוגוסט 2018, והרי הוא שילם אגרה עבור שנה זו. כיוון שהיזם סירב לשלם, הגיש המתווך תביעה, באמצעות עו"ד ארז אסרף.

התביעה: בית המשפט התמודד עם הדילמה הבאה: מצד אחד, אין מחלוקת כי המתווך עסק בתיווך בכל אותה תקופה ללא רישיון בתוקף, בניגוד לחוק, ולכן אינו זכאי לדמי תיווך. מצד שני, היזם אינו מכחיש שקיבל בסופו של יום את שירותי התיווך, ורק חיפש עילה להימנע מתשלום דמי תיווך ונתלה בעובדה שהתבררה לו שלמתווך אין רישיון בתוקף. מכאן שהתנהגותו אינה בהגינות ובתום לב. בית המשפט שאל עצמו האם בכל זאת ניתן בנסיבות לעיל להכשיר את השרץ?

השופט ציין כי במקרים שבהם נשללו דמי התיווך ממתווך שפעל ללא רישיון בתוקף חשו בתי המשפט "בחוסר נוחות" הנוצרת מהדרישה לאכוף את החוק כלשונו על אף שהלקוח קיבל את השירות בגינו התחייב לשלם דמי תיווך. בית המשפט נשען על "הגישה המקלה" בפסיקה המאפשרת במקרים שבהם לא נכללו כל הפרטים הנדרשים (פרטים שחייבים להיכלל בהזמנת שירותי תיווך, כמו פרטים אישיים של המתווך, תיאור הנכס, סכום דמי התיווך ועוד), לא לפסול את זכות המתווך לדמי תיווך.

עו"ד ארז אסרף / צילום: יח"צ
 עו"ד ארז אסרף / צילום: יח"צ

בית המשפט הדגיש עוד שהיזם הוא איש נדל"ן מנוסה ולא צרכן מהיישוב הרוכש דירה, וכי סירובו לשלם נעשה בחוסר תום לב, שהוא עיקרון-על בשיטת המשפט שלנו. בית המשפט הוסיף כי הקפדה דווקנית על לשון החוק מקום שההקפדה אינה נחוצה היא התנהגות בחוסר תום לב. לכן פסק בית המשפט לבסוף כי הוא מאמץ את "הגישה הגמישה" השמורה למקרים חריגים ועל היזם לשלם את דמי התיווך, במקרה זה יותר מ-220 אלף שקל.

ביקורת: זהו פסק דין חריג, שאינו עולה בקנה אחד עם הפסיקה בסוגיה זו. אין ספק, שלפי לשון החוק, אם היזם היה נהנה משירות שקיבל ולא ישלם עבורו, זו תוצאה בעייתית ולא נוחה ללא ספק. אולם, הוראת המחוקק ברורה וחדה: המתווך אינו זכאי לדמי תיווך.
העובדה שעסקינן במתווך ותיק ועתיר ניסיון חייבה אותו כאיש מקצוע להקפיד עוד יותר על מילוי הוראות החוק המתייחסות לחובותיו במקצוע שבו הוא עוסק שנים כה רבות.
בית המשפט התעלם מכך שמדובר במתווך שלא שילם דמי תיווך עשר שנים. אין מדובר בהיסח הדעת או אי תשלום בתום לב ובאיחור למשך זמן קצר בתשלום האגרה. גם טענתו של המתווך שהיה לו רישיון בתוקף ביום שהיה אמור לקבל את התשלום היא טענה שגויה שכן הרישיון צריך להיות בתוקף בעת ביצוע פעולות התיווך ולא ביום הקובע לתשלום דמי התיווך.

"הגישה המקלה" שעליה הסתמך בית המשפט אינה מקובלת במקרה של הוראת חוק ברורה, אלא אך ורק ביחס לחוסר בפרטים מסוימים בהזמנת שירותי תיווך כפי שפסק בית המשפט העליון.

ייתכן שפתרון ראוי יותר למצבים קיצוניים אלו יהיה לאפשר לבתי המשפט להורות על תשלום התמורה, אולם תשלום זה לא יועבר למתווך אלא יועבר לאוצר המדינה או למטרה חיונית אחרת שהמחוקק יקבע. כך גם יקפיד בית המשפט על דרישת המחוקק וגם ימצא פתרון ראוי ללקוח שקיבל שירות ומתחמק מתשלום בהסתמך על הוראת חוק ברורה. 

תא (ת"א) 4620-10-18 משה עזרא נ‘ משה בובליל (6.7.20, פורסם בנבו)

המחבר מתמחה בדיני תיווך מקרקעין ומחבר הספר "דיני תיווך מקרקעין". הכותב לא ייצג בתיק

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988