האפסייד של אקירוב: ההנפקה בשווייץ תוסיף עד 260 מיליון שקל להון של אלרוב

החברה הבת אפיק סוויס תנסה להנפיק את מניותיה לציבור לפי שווי של 2.6-2.9 מיליארד שקל אחרי הכסף • מניית אלרוב נדל"ן התאוששה לאחרונה, אך עדיין איבדה כשליש מערכה מתחילת השנה

אלפרד אקירוב/ צילום: איל יצהר
אלפרד אקירוב/ צילום: איל יצהר

חברת אלרוב נדל"ן ומלונאות שבשליטת אלפרד אקירוב מתקרבת להשלמת ההנפקה של החברה הבת (77.8%) אפיק סוויס (Epic Suisse) בבורסה בשווייץ. ביום שלישי דיווחה אלרוב כי תשקיף ההנפקה פורסם ולפיו אפיק, הפועלת בתחום הנדל"ן המניב בשווייץ,  תנסה להנפיק את מניותיה לציבור לפי שווי של 695-778 מיליון פרנק שוויצרי (2.592-2.902 מיליארד שקל) אחרי הכסף.

אפיק מתכננת לגייס מהציבור 200 מיליון פר"ש, כך ששווי החברה טרם ההנפקה (לפני הכסף) עומד על 495-578 מיליון פר"ש. נכון לסוף יוני השנה הציגה אפיק הון עצמי של 481.6 מיליון פר"ש, כך שהשווי המבוקש בהנפקה (לפני הכסף) משקף מכפיל הון של 1.03-1.2.

אלרוב  מחזיקה כאמור ב-77.8% ממניות אפיק, ולכן חלקה בהון העצמי של החברה הבת עמד בסוף יוני על 375 מיליון פר"ש (1.4 מיליארד שקל). אלרוב רושמת את שוויה של אפיק בספריה לפי חלקה בשווי המאזני של החברה, וזה הסתכם בסוף יוני ב-1.365 מיליארד שקל (לפי שער החליפין באותו המועד).

במסגרת ההנפקה יוצעו לציבור 3.03 מיליון מניות של אפיק במחיר של 66-77 פר"ש למניה. במקביל, תוענק לחתם המוביל, בנק UBS השוויצרי, אופציה למשך חודש אחד לרכוש מהחברה כ-303 אלף מניות נוספת במחיר ההנפקה, במקרה של ביקוש יתר מצד המשקיעים.

לאחר השלמת ההנפקה (ללא מימוש האופציה) יחזיק הציבור ב-28.8% ממניות אפיק, בעוד ששיעור ההחזקה של אלרוב ידולל ל-55.4%. אלרוב ושותפיה התחייבו שלא למכור מניות אפיק במשך 12 חודשים ממועד השלמת ההנפקה, כך שגם לאחר השלמת המהלך תמשיך אלרוב לשלוט באפיק.

מסיבה זו, העסקה תשפיע רק על ההון העצמי של אלרוב, ולדבריה ההפרש בין התמורה שתתקבל לבין השינוי בזכויות שאינן מקנות שליטה ייזקף לחלק הבעלים של החברה בהון. המשמעות היא לכן אפסייד של עד כ-20% לאלרוב על-פי מחירי ההנפקה הנוכחיים, ותוספת של עד כ-260 מיליון שקל להון העצמי שלה, שעמד בסוף יוני השנה על 4.3 מיליארד שקל.

אלרוב נדל"ן, הפועלת בתחומי הנדל"ן המניב והמלונאות בארץ ובחו"ל, נסחרה היום (ד') בבורסה בת"א לפי שווי של 2.43 מיליארד שקל, המשקף מכפיל הון של 0.57, וזאת לאחר שמנייתה איבדה כ-34% מתחילת השנה. עם זאת, בשלושת החודשים האחרונים עלתה המניה בכ-17% בעקבות ההתקדמות החיובית בהנפקת אפיק והאפסייד הצפוי ממנה.

ההנפקה צפויה בסוף ספטמבר

במסגרת התשקיף ציינה אפיק כי בכוונתה לחלק דיבידנד קבוע של 2.6 פר"ש למניה בגין שנת 2020, כאשר חלקה של אלרוב יעמוד על 15.2 מיליון פר"ש בהתחשב בהחזקותיה. בשנים הבאות יחולקו דיבידנדים לפי מדיניות דיבידנד שאימצה אפיק ושקובעת יעד חלוקה שנתי של 80% מה-FFO (רווח תפעולי בניכוי, פחת, הפרשות ושערוכי נכסים, פחות הוצאות ריבית ותשלום מס).

על-פי לוח הזמנים המתוכנן, אמורה ההנפקה להתבצע ב-30 בספטמבר או בסמוך לכך, כאשר יום המסחר הראשון של מניית אפיק צפוי להיות ה-1 באוקטובר או בסמוך לו. על-פי פרסום קודם של אלרוב, צפויה תמורת ההנפקה לשמש את אפיק למימון רכישת נכסים עתידית, למימון פיתוח נכסים שבבעלותה, להשקעות, לתפעול שוטף, להחזר הלוואות בנקאיות בסך של 28 מיליון פר"ש ולהחזר חוב בעלים של 5 מיליון פר"ש.

אפיק סוויס היא חברת נדל"ן מניב המתרכזת במרכזים מסחריים, משרדים ומרכזי הפצה. לאפיק פורטפוליו של נכסים מניבים, הכוללים משרדים, נכסי מסחר שברובם קיים עוגן חנויות מזון ונכסים לוגיסטיים, בהיקף של כ-248 אלף מ"ר.

כמו-כן, מחזיקה אפיק בצבר נכסים לפיתוח פוטנציאלי של יותר מ-175 אלף מ"ר. 43.6% מהשווי ההוגן של הפורטפוליו הקיים משויך לנכסי מסחר (שברובם קיימות חנויות מזון כעוגן), 37.9% משרדים, 8.7% נכסים לוגיסטיים ו-9.7% נכסים בפיתוח.

באחרונה ציינה אלרוב כי הפורטפוליו של אפיק נהנה משיעור תפוסה מותאם של 96.2% (שיעור תפוסה של 93.3% ללא התאמה לפרויקטים מסוימים בהם השטחים אינם מושכרים באופן מתוכן או אסטרטגי), וכן מאורך חוזי שכירות של יותר מ-8 שנים, הנובע משוכרים המניבים תזרים שצמוד ברובו לאינפלציה.

פורטפוליו הנכסים של אפיק הוערך בסוף יוני לפי שווי של כ-1.3 מיליארד פר"ש וכולל 24 נכסים הממוקמים בעיקר באזורים הכלכליים של שווייץ. פורטפוליו זה הניב הכנסה נטו מדמי שכירות של כ-27.3 מיליון פרנק במחצית הראשונה של 2020, כאשר לדברי אלרוב משקף נתון זה תשואה שנתית של 4.2% על השווי ההוגן של הפורטפוליו כולו, כולל נכסים בפיתוח. 

צרו איתנו קשר *5988