תג מחיר של 220 מיליון שקל: האם הפנטהאוז של האוליגרך ואלרי קוגן בת"א שווה את זה?

האוליגרך ואלרי קוגן מציע למכירה את הפנטהאוז שלו על קו החוף בתל אביב • ניתוח שמאי מלמד שאין תקדים בארץ למחיר של 180 אלף שקל למ"ר • ניתוח עסקה

הבניין ברחוב הרברט סמואל. הנכס נמצא בקומה ה־23  / צילום: איל יצהר, גלובס
הבניין ברחוב הרברט סמואל. הנכס נמצא בקומה ה־23 / צילום: איל יצהר, גלובס

רקע: השיעור הראשון לכל סטודנט במסלול של שמאות מקרקעין נסוב על ההבדל שבין מחיר לשווי. שווי שוק הוא מושג אובייקטיבי ומוגדר כסכום הסביר שבו היו נמכרות הזכויות בנכס במועד הקובע למכירה, בין קונה מרצון למוכר ברצון, בתנאי שוק חופשי, ללא אילוץ, לאחר חשיפה סבירה של הנכס בשוק, כאשר הנכס פנוי, נקי מכל חוב, מחזיק ו/או שיעבוד. לעומת זאת, מחיר הוא מושג סובייקטיבי ואינו משקף את השווי. לדוגמה - קונה מיוחד עם אינטרסים מיוחדים/רגשיים/כלכליים בנכס, יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, מכירה בין קרובים ועוד. אז איך ניתן להגדיר תמחור דירה ב-220 מיליון שקל? שווי שוק ראוי או מחיר?

העסקה: לאחרונה פורסם שהמיליארדר ואלרי קוגן מציע את הפנטהאוז שלו על הטיילת בת"א ב-65 מיליון דולר, שהם כ־220 מיליון שקל המשקפים שווי של כ-180 אלף שקל למ"ר.

הנכס: הפנטהאוז ממוקם בקומה ה-23 במגדל הדירות Sea 1 ברחוב הרברט סמואל בתל אביב. הפנטהאוז משתרע על שטח של 1,200 מ"ר כולל מרפסות, בשתי קומות שבהן ארבעה חדרים המתוכננים כסוויטות נפרדות. ביחידה שלישית יש מרפסות המשקיפות לכיוונים מערב/צפון/דרום, ומהקומה העליונה נשקף נוף של 360 מעלות. עם רכישת הדירה הושקעו בה מיליונים רבים באדריכלות פנים, עיצוב וריהוט.

ההיסטוריה: את sea1 ואת המגדל שבו פועל המלון רויאל ביץ’ בנו יחד חברות אלקטרה בנייה ואורנים. ב-2013 אלקטרה מכרה את חלקה (50%) במלון ו-2 דירות במגדל למשפחת אמויאל ב-209 מיליון שקל. קוגן רכש את הדירה ב-2009 בתמורה ל-110 מיליון שקל - עסקה שבאותה עת הפכה את הדירה ליקרה בארץ.

עסקאות בסביבה: מעטות העסקאות בארץ בסדרי גודל של יותר מ-200 מיליון שקל. לאחרונה פורסם כי בית השגריר האמריקאי ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח נמכר ביותר מרבע מיליארד שקל, למיליארדר שלדון אדלסון.

כדי לקבל אינדיקציה למחיר דרישה ניתחנו עסקאות בשלוש השנים האחרונות ביישובים היוקרתיים בארץ, לנכסים שנמכרו לפי שווי מוערך של יותר מ-25 מיליון שקל, ושווי למ"ר של יותר מ-100 אלף שקל.

מניתוח של כ-15 עסקאות (בטבלה מפורטות עשר מהן) עולה שהשווי המוערך הוא 45 מיליון שקל ושהשווי למ"ר עומד בממוצע על כ-115 אלף שקל למ"ר. מניתוח של עסקאות שבהן השווי המוערך הוא יותר מ-75 מיליון שקל (שלוש עסקאות) עולה שהשווי למ"ר עומד בממוצע על כ-110 אלף שקל למ"ר.

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי
 שמוליק כהן, שמאי מקרקעין / צילום: דובי שמחי

בשורה התחתונה: מבחינת שווי שוק אין הצדקה, בסיס השוואתי, ניתוח אובייקטיבי וכו’ אשר יכול לשקף שווי של 180 אלף שקל למ"ר. מעולם לא פורסמה מכירה בפועל (לא מחיר דרישה) בארץ המשקפת שווי שוק שכזה. משנה תוקף לטענה זאת ניתן לראות במחקר בינלאומי של בית ההשקעות השוויצרי UBS, ולפיו מחירי הדירות בתל אביב משקפים חוסר איזון ומוערכים הרבה יותר משוויים האמיתי. מהמחקר עולה כי ב-30 השנה האחרונות העיר חוותה את צמיחת מחירים הגבוהה ביותר מקרב הערים שנבדקו.
סוגיית המחיר היא סובייקטיבית - מדובר בנכס ייחודי, דירת אספנות בהיצע מוגבל, והמחיר כולל רכיבים פסיכולוגיים ורגשיים אשר מאפשרים לשווקם ללא תקרת גג.

הכותב שמאי מקרקעין ממשרד SK שמאות המתמחה בליווי פיננסי של פרויקטים לגופי מימון

צרו איתנו קשר *5988