דלית זילבר: "לא נחזור לתמ"א 38. ב-15 שנה חוזקו אלף מבנים, זו בדיחה"

בפאנל "הרפורמות הגדולות שבדרך" בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס" אמר מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן כי הסכמי הגג מעמידים בסכנה חלק מהרשויות המקומיות • מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר: "ברור שבלי מטרו אין לנו מה לעשות במטרופולין תל אביב"

בפאנל "הרפורמות הגדולות שבדרך" בוועידת ישראל לנדל"ן, שמשודרת ממערכת גלובס, התנהלה שיחת בין דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון, עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל ומרדכי כהן, מנכ"ל משרד הפנים. את הפאנל הוביל כתב ופרשן "גלובס", אריק מירובסקי.

מירובסקי פתח את הפאנל בשאלה רחבה: מטה הדיור פורק ואמורים היו לקום שלושה מטות אחרים אבל עוד לא קמו, תוכנית מחיר למשתכן אמורה להסתיים, תמ"א 38 עומדת לקראת סיום ואמור לבוא במקומה משהו אחר. הוותמ"ל שספגה הרבה ביקורות משנה את אופייה, ומי שממונה על התכנון הוא כבר לא האוצר אלא הפנים. לאן הדברים הולכים?

מרדכי כהן: "בתקופה של חירום ומשבר היה צורך בארגז כלים, עכשיו צריך לחזור לעולם סביר עם איזונים ובלמים. האוצר הוא אוצר ולא צריך לתכלל כל מהלך. מוסדות התכנון חזרו למקום הטבעי שלהם, לאזן בין מוניציפלי לבין תכנון. אני לא משוכנע שיקומו שלושה מטות. במשרד הפנים יוקם מטה תכנון מצומצם שיביא לידי ביטוי את המדיניות של השר. זה רצון לחזור לאיזון בריא".

מירובסקי: הסכמי הגג כנראה ישתנו בצורה רדיקלית. מדוע?

כהן: "הסכמי הגג במהותם מביאים בשורה אמיתית לרשויות המקומיות בכל מה שקשור לתשתיות. אבל היתה בהם חוסר הבנה למרכבי היציבות הכלכלית של הרשויות. חלק מהרשויות עלויות להיקלע לקשיים. ראש רשות לא רוצה מגורים, אלא תעסוקה. היה חסר בהסכמי הגג המרכיב הזה שייצב את הרשויות. יש 59 רשויות שנמצאות בדיור מואץ. נצטרך לעבוד בשלביות במקרים שאין איזון כלומר נוספו יחידות דיור בצורה דרמטית בלי תמהיל הכנסות סביר, תחבורה ומבני חינוך, ומצד שני לא יהיה מנוס והמדינה תצטרך להכניס יד לכיס ולעזור לרשויות. גם לא מדובר בסכומי עתק. מדובר על מאות מיליוני שקלים. בתחזית המחמירה ביותר מיליארד וחצי שקלים. ההסכם עצמו נכון, הוא רק חסר".

מירובסקי: משמעות הדבר היא האטת קצב הבנייה.

כהן: "אנחנו עוסקים בתכנון ולא בבנייה, והתכנון לא היה מאוזן. צריך לעשות את זה בנחישות כי אף אחד מאיתנו לא רוצה לראות יישובים עם מצוקה תחבורתית כי המדינה היתה באובססיה ליחידות דיור. אני מקווה שבקרוב יעבור חוק הוותמ"ל, ועכשיו צריך לחזור לתכנון מקצועי וסדור יותר. זה לא שהמשבר חלף, אבל המלאי התכנוני טופל. נעשו מאמצים אדירים בשנים האחרונות. עכשיו אנחנו במשבר הקורונה וברגע שיהיה חוק הוותמ"ל נדביק את הקצב".

מירובסקי: מנכ"ל משרד הפנים דיבר על תכנון איכותי. האם היה תכנון אחר?

דלית זילבר: "הוא לא התכוון לומר שלא היה תכנון איכותי. זה בראש מעיינינו. אנחנו כבר לא באווירת משבר. אישרנו מאות אלפי יחידות דיור. אנחנו לא מתכננים סתם. הרבה תוכניות במגזר הערבי, החרדי. תמהיל מגוון. אנחנו פועלים לפי תוכנית אסטרטגית של המדינה. השנה בלי תקציב, ועם קורונה, טוב שאישרנו בעבר יותר.

"מוקדם להגיד עם כמה נסיים את השנה, אבל אני מקווה שנגיע ל-80 אלף, כשהיעד היה 105 אלף. מוסדות התכנון עובדים במלוא המרץ בימים ולילות. חוק הקורונה מאפשר לנו לעבוד בזום, מה שבהתחלה לא יכולנו לעשות.

"הכול עובד ומתקתק מאוד מרשים. אנחנו עוסקים הרבה בצפיפויות. איכות התכנון היא הרבה מעבר למגרש הבודד".

מירובסקי: נראה לכאורה שהקורונה היא גיים ציינג'ר שמביא לזה שהמדינה מגיעה למשבר תכנוני.

זילבר: "היא לא במשבר, גם לא כמותי. בשנים עברו אישרנו יותר ממה שהיה צריך. אבל אנחנו לא רק במספרים. אנחנו רוצים לבטל את ההקלות, לתת אלטרנטיבה סוף סוף לתמ"א 38. שינוי באיכות. מספר התושבים יכפיל את עצמו על אותה פיסת שטח, צריך להתייעל.

"את המתש"ים, את הרכבות הקלות, ובצפון, אישרנו 150 אלף יחידות דיור - לכו תבנו אותן. יש מספיק תוכניות לביצוע".

מירובסקי: בואי נדבר על ביטול תמ"א 38.

זילבר: "לא נחזור לתמ"א 38. ב-15 שנה חוזקו 1,000 מבנים. זה בדיחה. צריך לחשוב על המתווה החדש, על איכות חיים, לא רק על מבנים שלא בטוח בכלל כמה חוזקו.

"אנחנו רוצים לעשות את הדברים באחריות, לתוכניות עם ראייה יותר רחבה, לשלב מבני ציבור במגורים, עירוב שימושים הוא עניין דרמטי, אנחנו מדברים על תמ"א לתת קרקע - להעביר לשם את כל השימושים שתופסים לנו מקום על הקרקע.

"יכול להיות שהכנס הזה יתקיים בעתיד למטה מתחת לאדמה. אני באמת חושבת שהקורונה יקח לה זמן והיא תעבור, אבל לא נתכנן לפי זה. איכות חיים היא נכונה בכל סיטואציה".

מירובסקי: נראה כנראה את המשך העבודה מהבית גם אחרי הקורונה. אולי גם הדירה תשתנה.

זילבר: "כולנו קפצנו עשר שנים קדימה. היום כל מינהל התכנון יכול לעבוד מהבית בלי בעיה. התרגלנו לחיים שהיינו צריכים כמויות של משרדים ובהחלט ייתכן שלא נצטרך הכול. צריך 36 מיליון מ"ר וכבר היום מאושרים 180 מיליון מ"ר. ברור שלא צריך את זה. וצריך יהיה לבחון את ההשלכות לטווח ארוך".

מירובסקי: אנחנו רואים כבר עכשיו מאות אלפי מ"ר במשרדים בבנייה או קיימים שכנראה יישארו ריקים. מה עם אישור מגורים במשרדים?

זילבר: "בתנאים מסוימים אישרנו את זה בחוק ההסדרים. זה לא פתרון קסם, אבל בהחלט צריך לחשוב על זה כי זה בזבוז כפול. האירוע הגדול שלנו היום הוא המטרו שהולך לעשות שינוי גדול. מחר אנחנו במועצה הארצית מודיעים על הכנת תמ"א 70. זה אירוע גדול והייתי רוצה לעשות את כל המשרדים לידו. ככל שנתעכב יותר יהיה יותר קשה לבנות בתוך הרקמה הבנויה. סביב תחנות המטרו תהיה ההתרחשות הכי מסעירה בשנים הקרובות.

"התחנות יהיו כמה שיותר קרוב לקרקע, שאנשים לא יצטרכו לרדת 80 מטר מתחת לקרקע, ולכן הבנייה תציב מגבלות כמה שנים".

מירובסקי: סימנתם רדיוסים של 800 מטר. מה יהיה שם?

זילבר: "אנחנו רק בתחילת העבודה, אבל הרדיוסים שאנחנו מגבילים בהם מאוד נקודתיים. אבל ברור שבלי מטרו אין לנו מה לעשות במטרופולין תל אביב. הקורונה לא נשארת".

מירובסקי: הודעת לאחרונה על פרישתך.

שמרון: "אני כמעט שש שנים בתפקיד, קדנציה היא בדרך כלל חמש שנים. אחרי תקופה כזאת הגיע הזמן. אני עוזב בסיפוק אבל יש עוד הרבה עבודה לאלה שיבואו אחרי".

מירובסקי: יש ירידה גדולה בשיווקי הקרקעות.

שמרון: "זו השנה השלישית שיש גורמים חיצוניים למערכת שמשפיעים עלינו. ב-2018 היתה מערכת בחירות מוניציפלית והתחלפו עשרות ראשי ערים, אחר כך היו שלוש מערכות בחירות לכנסת ואחר כך משבר הקורונה. כל אלה יש השפעה גם על התוצאות העסקיות שלנו ממכירת קרקעות.

"עם זאת, בעיני התוצאות העסקיות טובות. שנת 2019 הסתיימה כשנה טובה בהיבט השיווקים והיבט ההכנסות. שנת 2020 תהיה קשה.

"אנחנו ממשיכים להשקיע בפרסום מכרזים. כמות המכרזים די דומה לזו של שנה שעברה, קרוב ל-30 אלף יח"ד. התפוקה, שזה מכרזים שנסגרים - פה יש ירידה משמעותית. זה משהו שהשוק מגיב לעבודה שלנו. אבל אין תקציב מדינה אז אין תקציב לסבסוד מכרזים בפריפריה. יש 40 מכרזים באוויר באתר של רמ"י שלא נסגרים.

"דבר שני, אנחנו נכנסים להשלים את כניסתה לתוקף של דיור במחיר מופחת. אני לא חושב שמחיר למשתכן נעלמת. היא לובשת צורה חדשה ואני מקווה שזה יקרה בזמן הקרוב. וגם השוק קצת חושש לקנות קרקעות. אגב, הירידה לא גדולה מאוד. זה הוביל לירידה משמעותית במספר יחידות הדיור שנמכרו.

"עשינו שינוי ומכרנו יותר תעסוקה ופחות מגורים. מכרנו קרקעות למרלוגים, ולכן היקף ההכנסות יהיה בירידה של 10%-15% ונוכל לעבוד בהתחייבויות שלנו, כמו אלה שיש לנו כלפי משד הביטחון וגופים אחרים. הכי חשוב שתתקבל החלטה על שיווק לדיור במחיר מופחת".

***גילוי מלא: האירוע נערך בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות התאחדות בוני הארץ, רני צים, בומברדייה, סימנס ורכבת ישראל.

צרו איתנו קשר *5988