נדל"ן מניב | ניתוח

משיא לשפל ועכשיו להתאוששות: מניות הנדל"ן המניב מרימות ראש

מניות חברות הנדל"ן המניב היו חביבות המשקיעים ב-2019, עד שהגיע משבר הקורונה וחבט בחברות הענף • אפילו שהחיסון המסתמן לא יחזיר דברים לקדמותם, בבית ההשקעות אי.בי.אי מזהים אפסייד במרבית המניות בתחום, בשיעורים ממוצעים של כ-10%-15%

בניין תוצרת הארץ בתל אביב / צילום: איל יצהר
בניין תוצרת הארץ בתל אביב / צילום: איל יצהר

האם הסנטימנט בשוק מתהפך שוב לטובתן של מניות חברות הנדל"ן המניב? הללו, שהיו חביבות המשקיעים בשנת 2019 ונסקו לרמות שיא, עם עליות שנתיות בשיעורים דו-ספרתיים חדים, הפכו מאז פרוץ משבר הקורונה לאחד מענפי הפעילות החבוטים בבורסה, וכיוון המסחר בהן התהפך לחלוטין, עם ירידות דו-ספרתיות משמעותיות, שגילחו מיליארדי שקלים רבים משווי החברות תוך זמן קצר.

ואולם, בשבוע החולף נהנות מניות חברות הנדל"ן המניב מעליות חדות, שאצל מרבית המרכזיות בענף מתחילות בכ-7% ומתקרבות עד לכ-20%, והן בולטות בכיוון החיובי המאפיין את הבורסה המקומית, כחלק מהמגמה בבורסות בעולם, בעקבות הודעת חברת התרופות פייזר על תוצאות הניסוי שלה בחיסון לקורונה.

העליות האחרונות משלימות למניות הענף מתחילת החודש הנוכחי התאוששות מרשימה, וגם פה הן בולטות ביחס לכיוון הבורסה הכללי, כשאצל מרבית הגדולות בענף העליות מתחילת החודש מגיעות לשיעורים דו-ספרתיים, בטווח של כ-15%-25%. עליות אלה מקזזות רק חלק מהנזק שגרם משבר הקורונה לשוויין, אשר הרחיק אותן עשרות אחוזים מרמות השיא, שאצל מרביתן נקבעו רגע לפני פרוץ משבר הקורונה.

מוקדם יותר השנה הגיבו מניות הנדל"ן המניב בירידות חדות לרמות תחלואה עולות, שגררו הגבלות תנועה וסגרים, אשר הנחיתו מכה קשה על פעילות נכסיהן - ובמרכזם הקניונים ובנייני המשרדים.

אחרי שאותם נכסים נותרו במשך חלק מהשנה ריקים מתנועה כמעט לגמרי, ובחלקים אחרים של השנה סבלו מתנועה דלילה, כעת, הידיעות על אודות חיסון אפשרי מעודד את ההנחות האופטימיות של המשקיעים על חזרה אפשרית לשגרה כלשהי, ובהתאם, לעליית נפח התנועה בנכסי החברות.

בבית ההשקעות אי.בי.אי סבורים, כי "חיסון וחזרה לשגרה בלוחות זמנים מהירים יותר מהציפיות יקנו ביטחון לעובדים לחזור למשרדים, לבצע קניות בקניונים ובאופן כללי יקטינו את הפגיעה העתידית. אך חשוב מכך", מוסיפים באי.בי.אי, "זה מעניק למשקיעים סוף סוף את 'הטריגר' לחזור ולרכוש מניות נדל"ן".

למרות גל העליות האחרון, בבית ההשקעות אי.בי.אי עדיין מזהים אפסייד במרבית מחירי המניות הנוכחיים של חברות הנדל"ן המניב, בשיעורים ממוצעים של כ-10%-15% על שוויין הנוכחי.

הודעת החיסון של פייזר, מסביר נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, היא "הודעה חיובית לסקטור הנדל"ן. גם חזרה חלקית לשגרה, בעולם של ריביות נמוכות ונזילות גבוהה, היא חדשות טובות מאוד, ובעיקר מהווה 'טריגר' לחברות הנדל"ן המניב שעדיין מתומחרות נמוך".

עוד מוסיף ברקוביץ, כי "בהסתכלות על ממוצע החברות בסיקור אצלנו, מכפיל ה-FFO (תזרים מזומנים שוטף, א' ל') זינק בעקבות הודעת פייזר מ-8-9 לרמה של 11 כיום. למרות זאת, ניתן לראות את הפער מול התמחור שהיה טרום הקורונה, עם מכפיל ממוצע שהגיע בשיא ל-17".

האם חיסון יחזיר דברים לקדמותם?
ברקוביץ: "התשובה הקצרה להערכתנו היא לא. אבל אין ספק שזה משפר משמעותית את המצב. אנו מעריכים כי בסקטור המשרדים, לדוגמה, גם חיסון מלא לא יבטל את השפעות אירועי הקורונה והמעבר לעבודה מהבית. ייתכן שהיקף השינוי יהיה קטן יותר ככל שנראה חיסון מהיר יותר, אולם אופציית העבודה מהבית לא תיעלם".

"נוסף על כך", אומר ברקוביץ, "ייקח זמן לחברות שנפגעו במשבר לחזור חזרה למגמת צמיחה ולהגדיל את שטחי המשרדים כפי שהיה טרום הקורונה. גם במסחר, אירועי הקורונה דחפו יותר צרכנים לרכוש דרך האונליין, כולל צרכנים שעד לאירועי הקורונה פחות היו חשופים לכך".

לדבריו, "זה כמובן לא סותר את התמונות של התורים הארוכים בחנויות שראינו בכל פעם שההגבלות הסתיימו, אבל לאורך זמן אנו מעריכים שמגמת הצריכה אונליין תתחזק. נוסף על כך, כוח הקנייה של הצרכן, והפגיעה אצל חלק מהחנויות, צפויים להוביל לדמי שכירות נמוכים יותר אשר יתאימו יותר למצב החדש".

לגבי תמחור המניות מציין ברקוביץ, כי "אין דרך פשוטה לתמחר את פגיעת המשבר בחברות. כמעט לכל החברות יש חשיפה למספר סקטורים, לסוגי נכסים שונים, והפגיעה בהן שונה. אנחנו לא חושבים שהמניות צריכות לחזור לרמות השיא שאליהן הגיעו לפני פרוץ המשבר, כי תהיה פגיעה בפעילותן, אבל עדיין ברובן יש עוד אפסייד".

שינוי הכיוון החד של מניות הנדלן המניב בתקופה האחרונה, אחרי קריסתן בעקבות משבר הקורונה
 שינוי הכיוון החד של מניות הנדלן המניב בתקופה האחרונה, אחרי קריסתן בעקבות משבר הקורונה

מבין מניות הענף, מי שבולטת בשינויים החדים הנרשמים בה היא מניית גזית גלוב  - החברה שנמצאת בשליטה ובניהול שלחיים כצמן, העוסקת ברכישה וניהול של נדל"ן מניב ברחבי העולם, ומתמקדת במרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים.

מניית גזית גלוב הגיבה להודעה של פייזר בזינוק יומי של 23%, ומציגה מתחילת החודש עלייה דומה (כ-25%), וזאת אחרי שבמהלך המשבר בלטה בקצה השלילי של התשואות בבורסה, בשל החששות מהשפעת הווירוס על פעילות הנדל"ן המסחרי שלה ברחבי העולם, בין היתר בברזיל ובארה"ב.

כך, לאחר העליות האחרונות מציגה גזית גלוב צניחה של כ-50% בערכה מתחילת השנה והיא רחוקה כמעט 60% מרמת השיא שקבעה בפברואר.

ברקוביץ מציין בעניינה של גזית גלוב, כי החברה סבלה במהלך המשבר מהחשיפה הגבוהה שלה לפעילות מסחר, ביחס למרבית יתר החברות, וגם נפגעה מכך שיש לה חשיפה גלובלית ופעילות במקומות שנפגעו משמעותית מהמשבר.

מולה בולטת מניית גב ים , המתמחה בהקמה ובתפעול פארקים (מתחמי משרדים) לחברות הייטק, נוסף על תחומים נוספים בנדל"ן מניב, ואשר מתחילת השנה מציגה שינויים מתונים - גם מוקדם יותר בגל הירידות, וגם כעת בגל העליות.

לדברי ברקוביץ, "על המסחר במניית גב ים משפיע שילוב של שני דברים שקצת ניתק אותה משאר החברות - העובדה שהיא כמעט לא נפגעה ממשבר הקורונה, ושינוי הרכב בעלי המניות" - זאת עם השקעה של מאות מיליוני שקלים שמבצע אהרון פרנקל ברכישת מניותיה. 

צרו איתנו קשר *5988