תמ"א 38 | דעה

נפרדים מתמ"א 38 ומחכים לתוכנית שתספק את התמריצים הנכונים

במקרה של תמ"א 38, היומרה הייתה לתת פתרון נקודתי עד לרמת המגרש הבודד, אבל כזה הנובע מתוכנית מתאר ארצית • התוצאה היא שמטרתה המקורית של התוכנית, חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, התגשמה באופן חלקי מאוד ולא סייעה בפתרון משבר הדיור

תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

קשה אולי להאמין, אבל אלו העובדות. מתוך מיליון יחידות דיור פוטנציאליות המתאימות להשתלב במסלול של תמ"א 38, נוספו רק 34,162 יחידות דיור חדשות בין השנים 2005 ל-2019, כך לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית. בסופו של דבר, פחות מ-10% מהבניינים המיועדים לחיזוק מפני רעידות אדמה, טופלו מאז כניסתה של תמ"א 38 לתוקף לפני כ-15 שנה.

באוקטובר 2022 יפוג תוקפה של תמ"א 38. הרשות להתחדשות עירונית פרסמה "קול קורא" לרשויות המקומיות להכנת תוכניות לחיזוק ולהתחדשות מבנים, שתחליף אותה. השאלה היום, היא מה אפשר ללמוד מהלקונות של התמ"א ותיקוניה, ומה צריכים להיות הדגשים של התוכנית שתחליף אותה.

ראשית, צריך לזכור שתמ"א 38 החלה כניסיון נכון למצוא פתרון לעמידות הבניינים ברעידת אדמה. הבעיה המרכזית הייתה שתמ"א לא הציגה מודל שיספק את צרכי המשוואה המקודשת שכוללת את היזם, הרשות והאזרח. ברוב המקרים רק גורם אחד יצא נשכר, על חשבון הגורם השני או השלישי. לכן, התוכנית החדשה צריכה למצוא פתרון למצב שבו גם הרשות וגם היזם ירוויחו, תוך מענה לצרכי האזרח. רק איזון כזה שיתחשב בכל ההיבטים יחליף את תמ"א 38 בהצלחה.

הבעייתיות של תוכנית תמ"א מצויה כבר בשמה - תוכנית מתאר ארצית. תוכניות מתאר ארציות נועדו לייצר מסגרות ולתת מענה כמעט לכל נושא תכנוני - כבישים, בתי קברות, מסילות ברזל ועוד. במקרה של תמ"א 38, היומרה הייתה לתת פתרון נקודתי עד לרמת המגרש הבודד, אבל כזה הנובע מתוכנית מתאר ארצית. הפער הזה, כך התברר בדיעבד, היה בלתי ניתן לגישור. התוצאה היא שמטרתה המקורית של התוכנית, חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, התגשמה באופן חלקי מאוד, ולא סייעה בפתרון משבר הדיור.

הפתרון המסתמן מתוך ה"קול הקורא" אינו מתבסס על תיקון בתמ"א או בתמ"א חדשה, אלא ביצירת מסגרת תכנונית ברמה עירונית, לא ארצית, כזו שתיתן פתרון התואם את צרכיה ומדיניותה של כל אחת מהרשויות המקומיות.

הצורך לייצר תמריצים עבור היזמים צריך להישאר, אבל חייב לעבור התאמה לעיר הרלוונטית. למשל, יזם בבית שאן צריך לקבל יתרון יחסי בזכויות הבנייה על פני יזם בתל אביב כדי שהפרויקט יהיה רווחי עבורו. הפתרונות האפשריים, יכולים להיות למשל הוספת יחידות דיור ובחינה מחודשת של מדיניות ההשבחה, במקרים של תוספת יחידות דיור על בסיס חיזוק המבנה.

צריך לזכור גם שמבחינת הרשות המקומית, הבנייה למגורים איננה רווחית. כאשר מתווספות יחידות דיור, הרשות אמורה לספק משאבים נוספים כמו חינוך, תשתיות עירוניות שטחים פתוחים, וכו'. מכאן עולה שגם הרשות המקומית צריכה לקבל תמריץ, שאותו יהיה לה קל יותר לקבל במסגרת של תכנית מיתאר עירונית. למשל, בהקצאת שטחים למוסדות ציבור, בפיתוח שטחים פתוחים, ועוד. כמובן שהכול צריך להיעשות בשיטת "האיזונים והבלמים".

מבחינת האזרח, התמריץ בתמ"א 38 היה ברור, דירה גדולה יותר. אם מחליטים לשמר את העיקרון הזה גם בתוכניות המתאר העירוניות, חשוב שהמנגנון יהיה אחיד ושקוף כדי לייצר ודאות ובהירות לגבי התוספת בזכויות הבנייה. כך יימנע מצב שבו בעל הדירה יקבל החלטות על בסיס הבטחות שאין להן אחיזה סטטוטורית.

אחד היתרונות הגדולים של תמ"א 38 הוא שבמסגרתה, ניתן לאשר פרויקט בהליך של היתר בנייה. חשוב לשמר את העיקרון הזה. כך שגם מכוח תכניות המתאר העירוניות ניתן יהיה לאשר פרויקט בהיתר בנייה ולא במסגרת אישור של תב"ע, שנמשך זמן רב יותר, וממילא מחייב גם הוצאת היתר לאחריו.

רק אם נוכל לשים את הדגש על הדרך ולא רק על המטרה, נוכל "להגשים את כל המשאלות". המבחן הגדול יהיה בשעת חירום, אם וכאשר תפקוד את מדינת ישראל רעידת אדמה, רק אז נבין האם פעלנו נכון והכי חשוב - בזמן. 

הכותבת היא סמנכ"לית נתיבי הקמה, המתמחה בהליכי רישוי וסטטוטוריקה בישראל

צרו איתנו קשר *5988