מהיטל השבחה ועד הערת אזהרה: פסקי הדין הבולטים של השנה בתחום הנדל"ן

העליון החליט כי עירייה חייבת למכור נכסים במכרז פומבי

■ רקע: מרבית הזכויות בחניון כיכר אתרים מוחזקות בידי עיריית תל אביב וביתרה מחזיק מלון מרינה תל אביב. חברת JTLV התקשרה עם מלון מרינה לרכישת זכויותיה במקרקעין, ויחד הגישו תביעה לפירוק שיתוף בבית המשפט השלום. בית המשפט השלום קבע, כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת המקרקעין.

לאחר הליך גישור, הגיעו היזם והעירייה להסכם פשרה שלפיו העירייה תמכור את חלקה ליזם. מועצת העירייה אישרה את ההסכם ובכוונת הצדדים היה לאשר את ההסכם בבית המשפט ולתת לו תוקף של פסק דין.

אלא שתושב תושב תל אביב שמחזיק לטענתו בזכויות במקרקעין הסמוכים לכיכר אתרים הגיש עתירה נגד החלטות המועצה. התושב טען כי ההחלטה להתקשר בהסכם פשרה מנוגדת לדיני המכרזים וכי החלטת המועצה התקבלה על בסיס מידע חלקי.

המחוזי קיבל את העתירה וקבע כי על העירייה חלים דיני המשפט הציבורי במכירת נכס בהליך פירוק שיתוף והיה עליה לבחון גם אפשרות של מכירה פומבית.

עיריית תל אביב הגישה ערעור לביהמ"ש העליון, אשר דחה את הערעור, וקבע כי לפי סעיפים 197 ו-198 לפקודת העיריות, קיימת חובה על העירייה למכור מקרקעין במכרז פומבי. לפיכך, הסכם הפשרה שגיבשו היזם והעירייה נוגד לדיני המכרזים ולדיני פירוק השיתוף.

הנושא השני שנדון בערעור הוא הליך פירוק שיתוף כשאחד השותפים הוא רשות ציבורית. היועמ"ש, שצורף להליך, טען כי רשות אינה רשאית למכור את זכויותיה במקרקעין, אף לאחר שנפתח הליך פירוק שיתוף בביהמ"ש, אלא בכפוף לדיני המכרזים. הערעור נדחה פה אחד, ונפסקו הוצאות נגד עיריית תל אביב.

■ המשמעות: מדובר בפסק דין שממחיש את הדואליות הקיימת בין דיני המכרזים לדיני פירוק השיתוף והחובה להביא בחשבון את מכלול השיקולים בעת מתן פטור חריג ממכרז לרשות ציבורית.

עע"מ 1930/18 עיריית תל אביב יפו נ’ ספי צביאלי ואח’

עו"ד צבי שוב, מומחה בנדל"ן ובתכנון ובנייה

העליון צמצם את זכות התביעה על ירידת ערך בגין תשתיות

■ רקע: דרך ציבורית סומנה תחילה בתוכנית מתאר ארצית (ומחוזית), ולאחר מכן נקבעה הדרך בתוכנית מפורטת, שרק מכוחה אפשר להגיש תביעה לפיצויים לפי סעיף 197. בעלי הקרקע הגישו תביעה לפיצוי הפקעת המקרקעין שלהם לצורך הדרך, וההליכים נמשכו כ-20 שנה.

עד לאחרונה שלטה בכיפה הגישה שאם אי אפשר לתבוע מכוח התוכנית הראשונה, יש לראות בשתי התוכניות מהלך תכנוני אחד ולתבוע את מלוא הנזק בגין התוכנית המפורטת. בפס"ד המדובר השתנתה הגישה הזו - שופטי הרוב בעליון, עוזי פוגלמן ומני מזוז, קבעו לתובעים פיצוי חלקי, בגין התוכנית המפורטת בלבד.

 עבודות הרכבת הקלה. הדין הישראלי היה מתקדם / צילום: Shutterstock

■ החשיבות: זכות התביעה בגין ירידת ערך מקרקעין לפי סעיף 197 בשל הקמת תשתיות ציבוריות, הולכת ומצטמצמת לאורך השנים, ופסק הדין מייצג את העמדה הקיצונית כנגד הוראת פיצוי בגין פגיעה עקיפה. בתחום זה היה הדין הישראלי עד היום אחד המתקדמים בעולם, שכן פיצוי על נזקי תכנון שנעשה על פי פרמטרים שמאיים אובייקטיביים מביא לחיסכון עצום בעלויות התדיינות. החלטת העליון מביאה לפגיעה במוסד משפטי מתקדם של הסדרת שימושי קרקע באמצעות חבות נזיקית בגין נזקי תכנון.

בר"מ 5898/16

עו"ד משה רז־כהן, משרד רז כהן-פרשקר ושות'

■ רקע: במקרים רבים שבהם בעלי דירות בבית משותף מבקשים להרחיב את דירתם, כגון על ידי תוספת ממ"ד, ניצול זכויות בנייה מכוח תוכנית הרחבות או ביצוע בניית חדר על הגג (כאשר הגג לא צמוד לדירתם), הם מבקשים למעשה לבצע את הבנייה על גבי רכוש משותף השייך לכל דיירי הבניין.

לפי החוק, על מנת לבצע בנייה בשטח הרכוש משותף יש צורך בהסכמה של 75% מבעלי הדירות ומי ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ואילו כאשר מדובר בבניית ממ"ד, די בהסכמה של 60% מבעלי הדירות.

 ■ עיקרי המחלוקת: המחלוקת הייתה האם לשם קיום דיון בוועדה המקומית בבקשה לקבלת היתר בנייה לביצוע הרחבת דירה על גבי רכוש משותף יש צורך להמציא לוועדה המקומית הסכמה פוזיטיבית דהיינו - חתימות של הרוב הדרוש בחוק לבנייה המבוקשת לפי דיני הקניין, או שדי בכך שתהיה "הסכמה נגטיבית" מצד בעלי הדירות, כלומר - שתומצא לוועדה המקומית אסמכתה לכך שהבקשה להיתר בנייה הומצאה לכל בעלי הדירות בבניין, ומשאלה לא התנגדו לבנייה - ניתן לראות בכך משום הסכמה, והוועדה המקומית תוכל לדון בבקשה להיתר.

בית המשפט קבע כי ככלל על הוועדות המקומיות לדרוש כתנאי לקיום דיון בבקשה להיתר קבלת הסכמה פוזיטיבית (חתימות) של יתר בעלי הדירות בבית המשותף.

 ■ החשיבות: ההחלטה מסדירה נושא שמעסיק רבות את מוסדות התכנון והוא - מערכת היחסים שבין דיני התכנון והבנייה לבין דיני הקניין. ההחלטה מעניקה קדימות לדיני הקניין, ומעבירה את הנטל להוכחת הזכות הקניינית לביצוע בנייה ברכוש המשותף אל כתפי מבקש ההיתר.

מחד גיסא, ההחלטה צפויה להקשות על מי שיבקש להרחיב את דירתו, משום שהוועדות המקומיות יבקשו מעתה הצגת חתימות כתנאי לדיון בבקשה. מאידך גיסא, ההחלטה מגינה על בעלי הדירות בבית המשותף בשמירה על הרכוש המשותף.

עעמ 795/19, קנרוב טליאט נ’ ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה - מחוז תל אביב

עו"ד מיכה גדרון, מומחה לתכנון ובנייה, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית תל אביב

■ רקע: נושא טענת הסיכול עולה לאחרונה רבות בפסקי דין בערכאות השונות לאור התפרצות מגפת הקורונה, ועד כה ראינו פסיקות לכאן ולכאן. במקרה זה קבע בית המשפט המחוזי כי במקרה הנדון יש תחולה להגנת דיני הסיכול. נסיבות מגפת הקורונה והסגר שהוחל בעקבותיה, סיכלו את יכולת המוכרים להתנייד ולמצוא דירה חלופית במועד שיאפשר להם לפנות את הדירה על פי הסיכום החוזי. בית המשפט מנמק כי המוכרים לא יכולים היו לצפות את משבר הקורונה ואת הגבלות התנועה בעקבותיו ומשכך לא יכולים היו למנוע את ההפרה החוזית.

 תחנה לבדיקות קורונה. עילת הסיכול נדירה / צילום: Shutterstock

■ המשמעות: "הכרה בקיום תנאיה של עילת הסיכול היא נדירה מאוד בפסיקה הישראלית, אך מראה כי מגפת הקורונה מהווה פתח משמעותי לשימוש בה. גם אם מגפת הקורונה איננה מוכרת כאירוע מסכל או שמא לא מתקיימים מלוא התנאים המצטברים לתחולת הגנת דיני הסיכול, ניתן בנסיבות העניין להחיל את עיקרון דיני הביצוע בקירוב. לטעמי, פסק הדין שגוי בנימוקיו ובתוצאתו מאחר שאנו נוכחים לראות שהקורונה אינה משפיעה בצורה משמעותית כל כך על שוק הדירות למגורים ובפרט אינה משפיעה על שוק השכירות.

פש"ר 46210-07-18 רותם ואח’ נ’ כונס נכסים רשמי תל אביב ואח'

עו"ד לירון לוי לב, שותף במחלקת הנדל"ן בפירמת עמית פולק מטלון

היחלשות מעמד הערת האזהרה לטובת רוכשי דירות חדשות

■ רקע: רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) הוא בטוחה שנועדה להבטיח עשיית עסקה במקרקעין וכך להגן על זכויותיו של הרוכש ולהבטיח שהדירה תימכר לו. אלא שבחודש אוגוסט 2020 החליש בית המשפט העליון את מעמדה של הערת האזהרה כבטוחה, כאשר אישר פסק דין של בית המשפט המחוזי, והורה על ביטול הסכמי מכר שנחתמו בין חברת "דרך התאנה" לבין רוכשי דירות חדשות שנבנו בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יהודה הנשיא ברמת גן, ואף הורה על מחיקתן של הערות האזהרה שנרשמו לטובת אותם רוכשים.

 פרויקט תמ"א ברמת גן. פגיעה משמעותית / צילום: תמר מצפי

■ המשמעות: משמעות פסק הדין הוא פגיעה משמעותית בכוחה של הערת האזהרה כבטוחה על פי חוק המכר ולכן כדאי מאוד לרוכשי דירות להתקשר רק בהסכמים שמלווים בליווי פיננסית על ידי הבנק או תאגיד אחר, כהגדרתו בחוק המכר. אמנם גם פרויקטים שמלווים על ידי הבנק אינם חפים מסיכונים, אולם עצם הליווי הפיננסי ומתן פוליסות הביטוח או הערבויות לרוכשים, מקטין את הסיכונים.

פר"ק 14785-05-18

עו"ד שרון סגל, ממשרד גרומן ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית

פיצוי - רק במקרים מצומצמים מאוד

■ רקע: באפריל ניתן בבית המשפט העליון פס"ד תקדימי ומעורר מחלוקת בשני תיקים, אשר גנז את תקוותם של בעלי קרקעות חקלאיות לייצר להן שווי. בית המשפט קבע כי בבחינת שווי קרקע חקלאית אין להביא בחשבון את הפוטנציאל הגלום בקרקע אם וכאשר תאושר עליה בנייה. פסק הדין ניתן בעתירות שהגישו בעלי קרקעות מהרצליה ומחדרה, על החלטת רשויות התכנון לשנות את ייעוד הקרקע למטרות ציבוריות.

בעלי הקרקעות הגישו תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שכן לטענתם, שינוי הייעוד בקרקע למטרה ציבורית פגע בערך הקרקע אשר הייתה עשויה להיות מאושרת לייעוד מגורים ובשווי גבוה משמעותית מייעוד ציבורי. השאלה שנשאלה בפסה"ד היא האם בכלל יש מקום לתביעה לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 במקרה שבו עיקר הפגיעה הוא באי מימוש הפוטנציאל.

השופטת דפנה ברק-ארז, בדעת הרוב, ביטלה את האפשרות הזו, וקבעה כי ניתן יהיה לבסס עילת תביעה רק במקרים מצומצמים מאוד שבהם הפוטנציאל הגלום בקרקע נשען על תוכנית שהופקדה ונמצאת בשלביה הסופיים ו"באופן שמציב את התוכנית כמעט בנקודת "אל-חזור".

הסוגיה השנייה שעלתה בפס"ד היא שכאשר כבר נקבעה פגיעה במקרקעין וקמה עילת תביעה לפי סעיף 197, אין מקום להתחשב בהערכה שמאית המבוססת על מחיר השוק.

 דפנה ברק ארז - שופטת עליון / צילום: שלומי יוסף

■ המשמעות: החלטה זו פוגעת בסחירות הרוב המוחלט של הקרקעות בעלות ייעוד חקלאי המוצעות למכירה, שכן קרקע המצויה בשלבי תכנון סופיים וברף ודאות גבוה, כפי שנדרש על ידי בית המשפט, אין שום היגיון שתוצע במחירי מכירה כמקובל וכנהוג בשוק עד היום.

פסק הדין ישפיע בוודאי על שוק מכירת הקרקעות חקלאיות, שכן מעתה יודע כל רוכש שכל עוד לא מדובר בקרקע עם ודאות תכנונית כמעט סופית, לא די בכך שרשויות התכנון יכולות שלא לאשר את "החלום", אלא שגם האפשרות לתבוע פיצויים בגין שינוי התכנון נגוזו.

פסק הדין גם עשוי להשליך באופן ישיר על גובה הפיצוי שיינתן לאזרח בעת פגיעה בדרך של הפקעה, שכן רשויות התכנון יעדיפו טרם ההפקעה לאשר תוכנית המשנה את ייעוד הקרקע לייעוד ציבורי, באופן ששווי הקרקע נמוך וללא התחשבות בפוטנציאל שהיה גלום בקרקע.

בר"ם 10212/16, בר"ם 89/17, בר"ם 322/17, בר"ם 2666/17

עו"ד אלי נבו, שותף במשרד גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות’ (GEElaw), המתמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה.