אחרי חריש, ערים נוספות רוצות "שכונות מוכנות"

החל מהשבוע בצמרת עיריית בית שמש עומדים לעבוד בצמוד עם החברות הקבלניות "נתיב", שבבעלות שמחה גריידינגר, ו"י.ד.בראזני", שבשליטת האחים דיין בר ויוסי ברון. במקביל בשדרות יפעלו בשיתוף פעולה הדוק עם חברה נדל"נית אחרת, "אסום" שמה.

הסיבה: בשתי הערים זכו החברות הללו במכרזים ייחודיים שפרסמו משרד השיכון ורמ"י להקמת שכונות ענק. מדובר במכרזים לא שגרתיים בשיטת "תכנן ובנה", שבמסגרתם החברות היזמית אחראיות על תכנון הפיתוח, עבודות הפיתוח והבנייה של כלל המבנים בשכונה, לרבות מבני הציבור, זאת תוך 40 חודשים.

חלק ניכר מהדירות יימכרו במסגרת תוכנית הדיור המסובסדת "דירה במחיר מופחת". מדובר בשיטה שנוסתה בשנים האחרונות רק פעם אחת - על ידי חברת שפיר בחריש. במסגרת הפרויקט הזה (בצוותא שמו) נבנות מעל 1,300 דירות ומבני ציבור באותה העת. מה ניתן ללמוד מהמכרזים שנסגרו כעת?

לא נושמים אבק

שכונות חדשות רבות נבנות בשנים האחרונות בשולי הערים, ובמקומות נטוי תשתיות. במקרים רבים בנייני המגורים, מקדימים תשתיות בסיסיות כמו מוסדות חינוך ועוד, דבר שמקשה על הדיירים, היזמים והרשויות. שיטת "תכנן ובנה", מבקשת לפתור את המצבים הללו. לא ערב רב של יזמים שבוחרים מתי לבנות, או רשויות שלא מקדמות מבני ציבור. בשכונות הללו כשהדיירים ייכנסו לשכונה הם לא אמורים לשמוע את דפיקות הפטישים או לנשום אבק, כיוון שהגעתם אמורה לסמן שהבנייה תמה.

תלות גדולה ביזם

מאידך השיטה יוצרת תלות של הרשויות והדיירים בחברות שמובילות את הפרויקטים. קושי של מי מהחברות הללו, עלול להשפיע לשלילה על התפתחות של שכונה שלמה בתוך עיר. בעבר הרחוק כשהמדינה ניסתה לקדם מכרזים במתכונת דומה, נרשמו כישלונות, בעיקר עקב חסמים תכנוניים. המכרזים כיום אמנם כוללים ביצוע של חלק מהתכנון על ידי היזמים, וגם ההתנסות של שפיר בסך הכל חיובית. מנגד קשה לומר באופן חד משמעי שמדובר בשיטה שהצלחתה מוכחת.

הקבלנים לא באו

דרך טובה לבדוק האם השוק מזהה פוטנציאל היא לבחון את מספר המשתתפים במכרז. במקרה הנוכחי המכרזים היו קרובים מאוד לכישלון. בכל אחד מהם הוגשה הצעה אחת בלבד - ההצעה הזוכה.

אף שמדובר במכרזים בהיקפים גדולים (החברות הזוכות בבית שמש מעריכות כי מדובר בפרויקט שיושקעו בו 1.5 מיליארד שקל) מדובר בחברות שלא נמנות על חברות הבנייה הגדולות ביותר בישראל, מה שגם מסמן משהו על איך השוק מעריך את המתווה של תכנן ובנה. יצוין כי גם במקרה של חריש, חברת שפיר הייתה המתמודדת היחידה במכרז. ואולי גם למדינה יש בכך חלק. כשמתווה מכרזי שכזה מתפרסם אחת לשלוש שנים, זה לא מסמן לשוק שהמדינה מאמינה במתווה בכל הכוח.