חשבתם שהעבודה מהבית תכריע את שוק המשרדים? תחשבו שוב

כמעט שנה מפרוץ הקורונה, והערפל סביב ענף המשרדים מתחיל להתבהר • סקירות כלכליות של בנק לאומי ושל גיאוקרטוגרפיה והשמאי גיל מעין חוזות ירידה מסוימת בביקושים, אך אין צפי לקריסת הענף • כרגיל עיקר הפגיעה תתמקד במי שמחזיקים בנכסים ישנים ובמשקיעים קטנים

מגדלי משרדים במתחם חסן ערפה בתל אביב / צילום: גיא ליברמן
מגדלי משרדים במתחם חסן ערפה בתל אביב / צילום: גיא ליברמן

כיצד ייראה ענף המשרדים ביום שלאחר הקורונה? שתי סקירות נפרדות שנעשו בימים האחרונים על ידי בנק לאומי ומכון גיאוקרטוגרפיה עם השמאי גיל מעין, ושהגיעו לידי גלובס, משרטטות את תמונת המצב לתחילת השנה ולתקופה הקרובה.

משתיהן עולה תמונה שהולכת ומתבהרת, לפיה צפויה ירידה בביקוש לשטחי משרדים. בניגוד לתחזיות קודרות מהשנה שעברה, אין צפי לקריסה בשוק. כן עולה כי המפתח לשאלה כיצד ינהג השוק השנה טמון במידה רבה במודל העבודה מהבית.

השמאי גיל מעין / צילום: יח"צ
 השמאי גיל מעין / צילום: יח"צ

הממצא העיקרי בסקירת כלכלני בנק לאומי, הוא שהשפעת משבר הקורונה על שוק המשרדים, תהיה מתונה, וכי הפגיעה בענף עשויה להיות נמוכה יותר בהשוואה למשברים קודמים. זאת כיוון שענפי המשק העיקריים שצורכים משרדים נפגעו במידה מתונה ממשבר הקורונה.

הכלכלן אלון קול קרייז, מחטיבת שוקי הון באגף הכלכלה של הבנק, כותב כי קיים מתאם בין מדדי יצוא שירותים ופדיון ענפי הפיננסים של הלמ"ס, לבין תנודות במחירי המשרדים. זאת, משום ששני המדדים הללו מעידים על פעילות משרדית, וכשהם עולים, עולה הביקוש לשטחי משרדים ומחירי השכירות עולים.

בבדיקה שקיים קול קרייז נמצא כי שני המדדים הללו לא קרסו, כשמנגד נבדקו מחירי השכירות. הנתונים הללו נבדקו תוך התבססות על חברת נת"מ שעוסקת בניהול נכסים מניבים ומחקרי שוק. על פי נת"מ, במחצית הראשונה של 2020 התפוסה ירדה בכ-1%, וסביר להניח כי ירידה בהיקף דומה נמשכה גם במחצית השנייה של השנה, ואולי אף עלתה על 1%, ולכן אין מדובר בדרמה. יחד עם זאת, ברור שהתהליך הזה יימשך ככל ששטחי משרדים חדשים יתווספו לשוק, וככל שהליכי העבודה מהבית יבואו לידי ביטוי גם בירידה בשטחים המושכרים. על כן ההערכה של בנק לאומי היא שבסופו של דבר לא תירשם נפילה בתפוסה, וגם לא במחירים.

הכלכלן אלון קול קרייז / צילום: כפיר סיון
 הכלכלן אלון קול קרייז / צילום: כפיר סיון

"אם מסתכלים רק על הקורלציה בין המדדים לתפוסה ולמחירים, השפעת הקורונה היא מאוד מתונה בהשוואה למשברים קודמים, כמו למשל המשבר העולמי מ-2008. זאת משום שהפדיונות של ענף הפיננסים והביטוח וייצוא שירותים שחלק גדול ממנו הם שירותי הייטק, תפקדו טוב יחסית במשבר הזה", אומר קול קרייז.

ההשפעה העצומה של מנהלי חברות ההייטק

נכון לעכשיו משבר הקורונה לא הסב נזק רב לחברות, אבל גרם לשינוי בממדי האבטלה במשק ובהחדרת נוהל העבודה מהבית, שצפוי להימשך. בעוד שקול קרייז מעיר כי עיקר האבטלה היא בקרב עובדים שאינם כלולים בין צרכני המשרדים, עדיין ההשפעות המלאות של העבודה מהבית טרם ידועות.

מובן כי המצב לא יישאר בממדיו הנוכחיים, ואולם ברור כי הגלגל לא יחזור לאחור למצב של טרום הקורונה, וכי חלק מהביקושים למשרדים יצטמצם. "יש סקרים שעשו בקרב חברות טכנולוגיה שמראים כי רבות מהחברות ואולי אפילו רובן, מתכוונות גם אחרי הקורונה לאפשר עבודה מהבית באופן חלקי, ולכן זה משהו שיאט את הביקושים למשרדים. יתכן שחלק מהחברות יעברו לעבוד בעמדות עבודה חמות, כך שהן יצרכו כמות פחותה יותר של משרדים", אומר קול קרייז.

צפי ליותר חוזי שכירות קצרי טווח

כאן נכנסת הסקירה של גיאוקרטוגרפיה ושל גיל מעין, שמאי מקרקעין שותף בחברת הייעוץ האסטרטגי Make it work, שלפיה, בטווח הבינוני צפויה להירשם ירידה בביקוש ובתפוסת משרדים קיימים. זאת בשיעור של כשני מיליון מ"ר, שהם כ-7% מכלל שטחי המשרדים בישראל. להערכתם צפוי קיטון בקצב הביקוש לבניית משרדים חדשים להיקף של כ-400 אלף מ"ר בשנה. בהינתן שכיום מתוכננים עוד 5.5 מיליון מ"ר משרדים, סביר שלפחות חלקם לא יוקמו או שהקמתם תידחה.

עוד הם סבורים כי תידרש תקופת ביניים של מספר שנים לאכלוס השטחים הריקים או לתהליך הסבתם לשימושים אחרים. תקופה זו תאופיין ביציאה של משקיעים פרטיים קטנים מהשוק, בעוד שהשחקנים העיקריים שיישארו בענף יהיו חברות יזמיות שישווקו לחברות גדולות. כן הם צופים כי חוזי השכירות יהיו קצרים יותר וגמישים יותר, והם ילוו בירידות מחירים ופגיעה במבנים מרובי בעלויות (למשל במסגרת קבוצות רכישה).

חלק מהתהליכים הללו נעשים כבר כיום, ואולם הירידות במחירים ובתפוסה יאפיינו בעיקר מבני משרדים ישנים וכאלה שנמצאים במיקומים נחותים. לגבי חלקם ייעשו מאמצים להסב אותם למגורים. מבנים חדשים יותר שנמצאים בבעלות אחת (כגון אמות או עזריאלי) ישרדו טוב יותר את מציאות הפוסט קורונה, נאמר בסקירה. 

צרו איתנו קשר *5988