זינוק בירושלים, קיפאון בחיפה ומה לגבי תל אביב? כל מה שקרה למחירי הדיור ב-2020

נתונים מסכמים למחירי הדירות ב-2020 מצביעים על הנסיקה החדה שהתרחשה בסופה • השנה שהסתיימה אולי תיזכר כשנת הקורונה, אלא שדווקא השיתוק הפוליטי תרם יותר לעלייה שנתית של כ-4% במחירי הדירות, כשהמגמה צפויה אף להחריף

בכמה יעלו מחירי הדירות? / צילום: Shutterstock
בכמה יעלו מחירי הדירות? / צילום: Shutterstock

נתוני מחירים מקיפים וכמעט מלאים לשנת 2020 שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לראשונה, מצביעים על כך שבין נובמבר 2019 לנובמבר 2020 מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע ב-4%. חלק ניכר מהעלייה נרשם בשבעת החודשים שבין סוף הסגר הראשון לנובמבר 2020. בתקופה זו נרשמה עלייה של כ-3.6%, מה שמצביע על קצב עלייה שנתי גבוה של כשישה אחוזים. לפיכך אין ספק שסגר הקורונה הראשון היווה מעין קו פרשת מים, שהפריד בין הליך של עליית מחירים מתונה יחסית, לבין קפיצת מחירים של ממש.

בחינה מעמיקה יותר מראה שהסגר השני היווה את הנקודה שבה מחירי הדירות עברו ממצב של עלייה למצב של קפיצה, כשבאוקטובר ובנובמבר נרשמו עליות מחירים גדולות.
מה קרה לשוק כשעם ישראל הסתגר בביתו בפעם השנייה, ומה באותו סגר הביא את השוק להתנהל בצורה שונה מזו של תקופת הסגר הראשון שבה מחירי הדירות ירדו מעט.
התשובה לכך לא קשורה לקורונה עצמה. החששות שליוו את המדינה במהלך הסגר הראשון נמוגו, לא מעט בעקבות צעדי סיוע של בנק ישראל והממשלה. ואולם לקראת הסגר השני התחוור עד כמה חוסר התפקוד הממשלתי, היא עובדה קיימת וכי מדינת ישראל הולכת למערכת בחירות נוספת.

רוכשי הדירות שבו לשוק, תוך שהם שוברים שיאי רכישות. לא הסגר ולא חגי תשרי הפריעו להם בכך. אולי אפילו להיפך. מכיוון שאנשים נותרו בארץ, התפנה להם זמן לחפש אחר דירות לרכישה גם במהלך החגים. הורדת מס הרכישה על ידי שר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ, הוסיפה גם ביקושים מצד משקיעים, שלמספר שנים הודרו כמעט לחלוטין מהשוק. איזה מגמות נוספות אפיינו את שנת הקורונה?

 
  

1. הקשר בין הבחירות למחירי הדירות

אי יציבות פוליטית הוא מתכון בדוק לעליית מחירי דירות. לאורך כל העשור האחרון נוכחנו בעניין הזה, שעה שבכל פעם (והיו רבות כאלה) כשהמערכת הפוליטית נקלעה לבעיות שהביאו מאוחר יותר לקיום בחירות - מחירי הדירות עלו. כך היה גם בסוף 2018, כשהמדינה נסחפה לסדרת הבחירות הנוכחית. באותה עת מחירי הדירות ירדו מעט, בעיקר כתוצאה מתוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, ואולם מרגע שנודע על קיום הבחירות, המחירים החלו לטפס בחזרה.

הסגר הראשון של הקורונה קטע אמנם רצף של עליות מחירים מתונות יחסית, ואולם עם סיומו הציבור נוכח, שמה שכונה "ממשלת האחדות", שהוקמה לצורך טיפול בקורונה, הוא גוף שבעיקר מצטיין בהתכתשויות פנימיות ובקבלת החלטות על רקע אינטרסים פוליטיים ולא מקצועיים.

כשמדובר בענף הדיור ניתן היה להבחין, כיצד הממשלה מפרקת את מה שכונה בתקופתו של כחלון "ארגז הכלים" לטיפול בנושא הדיור, שכינס למשרד האוצר גופים רבים שאמונים על התחום. ואולם הפירוק הזה לא נעשה כדי ליזום מדיניות דיור חדשה, אלא רק כדי לרצות את שרי הפנים והשיכון.

לא היה צורך להיות מומחה לנדל"ן כדי להיווכח, שלממשלה הנוכחית אין עניין בתחום הזה, אין לה שום סדרי עדיפויות, ושום סימן לגיבוש מדיניות אמיתית. הציבור ראה, הבין - ורץ לקנות דירות.

2. ההפרשים בין מקומות יקרים לזולים גדלים

עיבוד הנתונים החדשים שמתפרסמים כעת מלמד שבשנה האחרונה אזורי הביקוש ממשיכים להוביל הן את הביקושים והן את עליות המחירים. במחוז ירושלים נרשמה עלייה של 5% ואילו בתל אביב מדובר בעלייה של 4.6%.במחוזות מבוקשים פחות המחירים עלו בשיעור נמוך מהממוצע הארצי. כך למשל במחוז הדרום נרשמה עלייה של 3.6%, ואילו במחוז חיפה מדובר על עלייה ממוצעת של כחצי אחוז בלבד בשנה האחרונה. יוצא דופן הוא מחוז הצפון, שנחשב למבוקש פחות, אך דווקא בו נרשמה עלייה גבוהה של כ-5.2%, מה שמלמד אולי על תנופה באזור זה. בפילוח הערים (השוואה בין רבעון אחרון של 2020 לעומת רבעון אחרון של 2019) נרשמת עלייה של 9% בירושלים, של 4.6% בתל אביב, של 3% בבאר שבע ובחיפה נרשמת ירידה של 4%.

 
  

3. השוכרים ממשיכים להעדיף את תל אביב

בסגר הראשון העריכו רבים כי שוק השכירות התל אביבי יספוג מכה. זאת כיוון שרבים מהשוכרים הצעירים שהוצאו לחל"ת ישובו לביתם, ואחרים שהחלו לעבוד מהבתים, יבינו, שאינם מחויבים להתגורר בסמוך למקום עבודתם. פחות ביקוש כידוע מוביל לירידת מחירים. זה קרה בחודשים הראשונים של הקורונה, ואולם ככל שהזמן חלף הדברים שבו למסלולם.

על אף שמדד שירותי דיור (המדד שבודק את התחום. א"מ) כמעט שלא זז במהלך הקורונה, מה שמעיד שמחירי השכירות לא עלו, מחירי השכירות מאז הסגר הראשון עלו בתל אביב ב-1.2%, ברמת גן ב-1% ובבת ים ב-1.6%. זה אולי לא הרבה ואולי אלמלא הקורונה המחירים היו עולים אף יותר, אך זה מעיד על כך, שהקורונה אולי הצליחה לשנות את דפוסי העבודה אך לא את דפוסי שוק השכירות.

זווית מעניינת נוספת ניתן למצוא בפערים של מחירי השכירויות בין תל אביב, שנחשבת למבוקשת מכל הערים לשכנותיה. כך למשל שוכרי דירות 3 חדרים בעיר משלמים בממוצע 1,400 שקל יותר מאשר שוכרי דירות בעיר עם מחירי השכירות הגבוהים ביותר אחריה בגוש דן - רמת גן. השוכרים מוכנים לשלם את האקסטרה במחיר ולו בכדי להישאר בעיר הגדולה, גם אם היא מושבתת חלקית. פער זה ממחיש שלמרות הכל תל אביב מוסיפה להיות גם בתחילת 2021 המקום האטרקטיבי ביותר עבור שוכרי הדירות.

צרו איתנו קשר *5988