המפלצת השקטה שמסתתרת מאחורי העלייה במחירי הדיור

העלייה במחירי הדיור, אפילו בתקופת הקורונה, היא תוצאה של ריבוי המנגנונים הבירוקרטיים והיעדר תמריץ כלכלי לרשויות המקומיות לאשר בנייה למגורים • טיפול אמיתי במשבר הדיור יחייב ריכוז כל הרגולציה בנושא תחת משרד אחד והצבת יעדים לרשות המקומית

דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס
דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס

בניסיון להילחם במחירי הדיור, ביצעה הממשלה בשנים האחרונות רצף של מהלכים תמוהים, שגויים ומזיקים, לרבות ניסיונות לצמצום הביקושים באמצעות העלאת המיסוי, תכניות סבסוד גחמניות דוגמת 'מחיר למשתכן' ושיווק מאסיבי של קרקעות המרוחקות מאזורי הביקוש וממרכזי התעסוקה, תוך העמקת משבר התכנון והתחבורה. בעקבות כישלונם הצפוי, ובעוד חלומם של רבים מאזרחי ישראל לדירה הולך ומתרחק, הפך נושא הדיור לתפוח האדמה הלוהט של שלוש מערכות הבחירות האחרונות.

למחירי הדיור הגבוהים בארץ שלושה גורמים עיקריים: הראשון הוא התשלומים המופקעים המועברים לממשלה ולרשויות ישירות באמצעות מיסים, אגרות והיטלים, המהווים עשרות אחוזים ממחירי הדירות. השני הוא עלויות בנייה גבוהות הנגזרות מחסמי יבוא ותקינה וכן ממיסוי ורגולציה מכבידה המוטלים על כל העוסקים בתכנון ובנייה ומגולמים גם הם בעקיפין במחירי הדירות. הרכיב השלישי, ולמעשה המשמעותי ביותר באזורי הביקוש, הוא הקרקע - רכיב אשר מחירו הולך ועולה מעצם היותו במחסור.

ואכן, המדינה ממעטת בשיווק ופיתוח קרקעות באזורי הביקוש, אך זהו אינו הסיפור השלם מאחורי ההיצע הנמוך, ורפורמה מקיפה ברמ"י בהחלט נדרשת אך לחלוטין אינה מספיקה: מדיניות התכנון בארץ מתבססת בשנים האחרונות במידה רבה על ציפוף המרקמים הקיימים, ופוטנציאל ההיצע העצום שקיים בהתחדשות עירונית עשוי היה לפצות על היעדר שיווק קרקעות חדשות, לספק מענה לביקושים ולהקטין את העלויות. אז מדוע בעצם זה לא קורה?

לפני למעלה מעשור זיהתה ממשלת ישראל כי האצת התחלות הבנייה נעוצה בייעול הליכי התכנון ורישוי הבנייה, ויזמה רפורמה גדולה (הזכורה כ"רפורמת המרפסות" או "רפורמת הפרגולות"). כותרות העיתונים בישרו על "אחת הדרכים המרכזיות להפחית את מחירי הדיור בישראל", אך בניגוד להבטחות, יישום הרפורמה הביא לתוצאה ההפוכה: מאז כניסתה לתוקף ב- 2016, הליך רישוי הבנייה (שאמור היה להיות הליך טכני ומהיר) התארך דרמטית, הסתרבל, התייקר, הסתאב והפך למסכת עינויים שאורכת 4-3 שנים בממוצע במידה והפרויקט מאושר, ולא אחת משאירה את היזם ללא פרויקט ועם נזקים כספיים עצומים.

ניתן להצביע על שתי בעיות שורש שעומדות בבסיס המציאות הקפקאית המאפיינת את הענף בשנים האחרונות:

הראשונה היא מפלצת הרגולציה שצברה תאוצה כתוצאה מחקיקה מטורללת ובשל העובדה שהסמכויות ליצירת רגולציה בענף מפוזרת בין אין-ספור רשויות, משרדי ממשלה וגורמי תשתיות - כל אחד מהם רשאי לקדם חקיקה, להמציא נהלים, לדרוש, לטרטר, לסחוט ולעצור את הליכי התכנון והרישוי, ללא כל פיקוח או בקרה. אזרחי ישראל משלמים את המחיר פעמיים: פעם אחת בעלויות הדיור ופעם שנייה במימון ההוצאה הציבורית המנופחת בגין ריבוי המנגנונים הבירוקרטיים המיותרים.

הבעיה השנייה היא הקונפליקט בין האינטרס הלאומי להגדלת היקף הבנייה לדיור לבין האינטרסים המקומיים לצמצומה, הנובע מהיעדר תמריץ כלכלי הולם לרשויות לאשר בנייה למגורים שהיא גירעונית עבורן. קונפליקט זה מייצר חוסר וודאות מובנה, סיכון יזמי מופרז ואקלים משפטי שהופך את הענף לשדה קרב ומוביל לאבדן אמון במוסדות התכנון, לבריחת גורמים ראויים ולירידה בתחרות.

המחסור בדירות, ובעקבותיו מחירי הדיור המאמירים, משקפים למעשה במידה רבה את הרגולציה המנופחת והסיכון היזמי, אשר גדלו בשנים האחרונות לממדים מפלצתיים, וכל זה מתרחש מתחת לרדאר הציבורי: במקום להכיר בטעויות ולתקנן, מפרסמת הממשלה הודעות מטעות על "עמידה ביעדי תכנון" בעקבות אישור תכניות שהוצאת היתרי בנייה מתוקפן עלולה להתעכב במשך עשרות שנים, מציגה מצג שווא מדומיין בנוגע לזמני הוצאת היתרי הבנייה ומעבירה נתונים סטטיסטיים מופרכים לחלוטין לבנק העולמי, במטרה לשפר את דירוגה של ישראל ב'מדד קלות עשיית העסקים'.

הבחירות בצל המשבר הכלכלי חסר התקדים מחייבות את כל המפלגות חפצות השלטון להציג פתרון מעמיק וארוך טווח לבעיית הדיור, הכרוך בהחלטות אמיצות: בראשן ריכוז הסמכויות ליצירת רגולציה בתחום התכנון והבנייה בידי משרד ממשלתי אחד, יצירת One Stop Shop לכל האישורים וביטול הסמכויות לטרטר ולסחוט את הציבור; חקיקה להחלפת ההליכים הקפקאיים בהליכים יעילים, שקופים ואחידים, מבוססי מקצועיות והוגנות; העברת סמכויות למתכננים והפחתת מעורבות הרגולטור בתחומי הפרט; הצבת יעדים ותמריצים כלכליים לרשויות לטובת יצירת וודאות; ויצירת אקלים משפטי, תכנוני ומיסויי שיעודד בנייה בכלל וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפרט, יגדיל את ההיצע ויבלום את המשך עליית מחירי הדיור.

הכותבת היא אדריכלית, בעלת משרד אדריכלים ויו"ר החזית החמישית - ארגון הגג לאדריכלים בישראל

צרו איתנו קשר *5988