נדל"ן מניב | ניתוח

ההייטקיסטים נטשו ורמת החייל התרסקה, המשרדים של רעננה הלכו בעקבותיה

דוח חדש של חברת נת"מ מראה כי בניגוד לתחזיות הקודרות, שוק הנדל"ן המניב לא קרס במחצית השנייה של 2020 • עם זאת, נרשמה ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס במרכז הארץ

בנייני משרדים ברעננה. ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס / צילום: שלומי יוסף
בנייני משרדים ברעננה. ירידה במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס / צילום: שלומי יוסף

רמת החייל ורעננה הם אזורי התעסוקה שנפגעו במידה הקשה ביותר במשבר הקורונה, כך עולה מבדיקה של חברת הניהול המניב נת"מ. לעומת זאת, בפריפריה רמות המחירים והאכלוס כמעט שלא השתנו.

הקורונה ממשיכה להתל בתחזיות הכלכליות הקודרות שליוו ענפים כלכליים רבים בשנה שעברה. בהדרגה מתברר כי היא אכן גרמה לנזקים, אך במקרים רבים הם מתונים בהרבה ממה שהעריכו עד לפני מספר חודשים. על פי הדוח החדש של בנק ישראל, ענף הנדל"ן מדורג כמי שנפגע באופן ממוצע במשבר, בעוד שהערכות מוקדמות הזהירו מנפילה קשה. נראה כי הנדל"ן המניב, שכולל שטחי משרדים, תעסוקה, הייטק ומסחר אמנם נפגע, אך לא קרס כפי שצפו בשנה שעברה.

מהדוח שהוציאה נת"מ על השתנות השוק במחצית השנייה של 2020 עולה כי אמנם חלו ירידות במחירי השכירות ובשיעורי האכלוס בשטחי המשרדים, אולם בממדים צנועים יחסית. בתל אביב ירידת המחירים של משרדים שמוגדרים "קלאס A" הגיעה ל-5.6% בממוצע יחסית למחצית הראשונה של 2020, ובאלה שמוגדרים "קלאס B" ושמתאפיינים ברמות גימור נמוכות יותר, היא הגיעה ל-4% בממוצע. באזורים הסובבים את תל אביב המחירים ירדו ב-3.3%, ורמת האכלוס כמעט שלא השתנתה.

ככל שמתרחקים מהמרכז, הירידות מצטמקות והולכות. אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת נת"מ, מסביר לגלובס כי הדבר נובע מהיצע נמוך מאוד של משרדים ושטחי תעסוקה להייטק בערים כמו ירושלים, חיפה ובאר שבע, שלא מספק אלטרנטיבות מרובות לחברות הפועלות שם.

 
  

עניין נוסף שמצוין בדוח הוא הטבות כלכליות שמעניקים בעלי המשרדים לשוכרים, כמו חודשי גרייס בתשלום השכירות, והקצאת תקציבי שיפוצים ו/או התאמות למשרדים - מה שקיזז את הירידות ברמות האכלוס ובדמי השכירות.

ההיצע גדל, השוק קפא

למרות כל האמור לעיל, היו אזורים שנפגעו מהקורונה יותר מאחרים. בחינה גיאוגרפית של אזורי התעסוקה בארץ העלתה כי השניים הבולטים הם רעננה, שבה המחירים ירדו במחצית השנייה של 2020 ב-8%-9% בהשוואה למחצית הראשונה, ורמת החייל בתל אביב, שבה מחירי השכירות למשרדים ירדו ב-7%-9%. גם אזור הבורסה ברמת גן רשם ירידה של יותר מ-8% במחיר.

מדוע האזורים הללו נפגעו במידה רבה יותר? בן צבי קליין מסביר שכמו בענפים אחרים, גם כאן הקורונה חידדה בעיות נקודתיות שהיו קיימות במקומות הללו מלכתחילה. "בעבר רמת החייל התבססה על חברות הייטק, אבל בהדרגה הן עזבו, והגיעו בתי חולים, רופאים, קליניקות ומכונים רפואיים, על תקן של 'סובב אסותא'. כל אלה צורכים שטחים קטנים יותר מחברות הייטק, וזה משפיע על רמות האכלוס ועל המחירים.

"במהלך הקורונה גם אבד היתרון היחסי הגדול של האזור, שהוא המסעדות ובתי קפה. הם נסגרו, ומה שראינו זה שבעלי הנכסים היו הרבה יותר גמישים בשכר הדירה, מה שבא לידי ביטוי בירידת מחירים. בנוסף, האזור סובל מתדמית של מקום עם בעיות של פקקים וחנייה".

לדברי בן צבי קליין, זמן קצר לפני הקורונה נוספו ברעננה מספר מבני משרדים חדשים בני עשרות אלפי מ"ר, שהגדילו מאוד את היצע השטחים במקום - מה שגרם לזה שהשוק שם קפא. "כפר סבא השכנה לא נפגעה במידה כזו. גם הפארק של אמדוקס במחלף רעננה מרכז לא רשם נטישות".

לאזור הבורסה ברמת גן נוספו מספר מגדלים ובראשם מגדל ספיר, ואולם רמת האכלוס במקום מוסיפה להיות גבוהה ולעמוד על כ-95% מהשטח. יחד עם זאת, ישנה ירידה במחירים, וההערכה בנת"מ היא שהן נובעות מריבוי שטחים שנמצאים בבעלות קבוצות רכישה.

תוספת של 700 אלף מ"ר

מהדוח עולה כי הסיטי של תל אביב (אזור שדרות רוטשילד, והרחובות אחד העם ונחמני) היה ונותר אזור המשרדים היקר ביותר בארץ, אבל גם הוא רשם ירידה של כ-4% במחירי השכירות ל-122 שקל למ"ר. אחריו מגיע אזור מרכז תל אביב (אבן גבירול, ארלוזורוב ודיזנגוף) עם שכר דירה ממוצע של 114 שקל למ"ר משרדים, ולאחר מכן צירי מנחם בגין ויגאל אלון, עם שכר דירה של 111 שקל למ"ר. עם זאת, ציר יגאל אלון רשם ירידת מחיר של כ-7.5% במחירי מגדלים בדירוג קלאס A, בעוד שציר בגין רשם ירידה של כ-2% במחיר.

כשמדובר במבנים בדירוג קלאס B מחירי השטחים יורדים בעשרות אחוזים. אזור בית המשפט בתל אביב (אזור הרחובות ויצמן ושאול המלך) הוא היקר ביותר בדרג זה של שטחי משרדים, והוא מגיע ל-93 שקל למ"ר, ירידה של כ-2% לעומת המחצית הראשונה של השנה. בסיטי של תל אביב שכר הדירה במבנה כזה מגיע ל-76 שקל למ"ר (ירידה של 5% לעומת החצי הראשון של 2020).

להערכת נת"מ, בעתיד הקרוב ממוצע מחירי המשרדים באזור תל אביב ימשיך לשמור על רמתו הנמוכה יחסית, ושיעורי האכלוס יושפעו בעיקר משיטת העבודה ההיברידית. גורם נוסף שישפיע הוא תוספת של 700 אלף מ"ר היצע שטחי משרדים שעתיד לפקוד את אזור תל אביב עד 2023, ולהשפיע אף הוא על רמות מחיר ואכלוס נמוכות יחסית.

צרו איתנו קשר *5988