בנק ישראל: הגידול בהכנסה והמחסור בדירות הם הגורמים לעליית מחירי הדירות

לפי חטיבת המחקר של בנק ישראל, למדיניות הריבית האפסית שהונהגה אחרי משבר הסאבפריים תפקיד משני בעליית מחירי הדיור שהחלה מ-2008

דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס
דירות בבנייה / צילום: רפי קוץ, גלובס

שווי הדירות מתומחר היום בייתר, עקב העלייה בהכנסה והיצע הדירות הלא מספק, כך עולה ממחקר שערכו שני חוקרים מבנק ישראל. ככלל לפי המחקר עליית שווי הדירות הרב שנתית, שמגיעה ל-2.9%, נחשבת לסבירה גם בהשוואה למדינות ה-OECD האחרות.

נקודה מעניינת במחקר מתייחסת לעלייה הדרמטית במחירי הדיור שהחלה בשנת 2008. לפי חטיבת המחקר, מחצית מעליית המחירים בשנים 2011-2008 נבעה מתמחור חסר של הדירות בתקופה שקדמה לכך.

לפי המחקר, בשנים 2006-2007 ערב עליית המחירים הם היו נמוכים בכ-13.7% בממוצע. להערכת כלכלני הבנק, המודל שבו השתמשו אינו האידיאלי כדי להסביר עלייה קצרת טווח כמו זו שהתרחשה בין 2011-2008, אך הוא מראה שעלייתם הגיעה לאחר שלוש השנים שבהן הם ירדו בשיעור גבוה מדי, ועליית המחירים של 2011-2008 תיקנה זאת.

מעבר לכך, כלכלני חטיבת המחקר כותבים כי מדיניות המוניטרית תרמה גם היא לעליית המחירים בתקופה זו, אך הייתה זו תרומה משנית. כלומר, בניגוד למה שנהוג לחשוב שהריבית הנמוכה שהונהגה לאחר משבר הסאבפריים במטרה להאיץ את הפעילות הכלכלית היא האחראית לזינוק בביקוש לדירות, כלכלני חטיבת המחקר נותנים להסבר זה חשיבות משנית שאף התפוגגה בהמשך. להערכתם, החל מ-2012 התרומה של המדיניות המוניטרית הייתה זניחה בקשר לעליית המחירים.

בנוסף לכך, למחסור בהיצע הדירות יש תרומה מתונה אך מתמשכת לעליית המחירים, והחל מ-2012 המחסור בדירות לצד גידול הכנסתם של משקי הבית - אלו הגורמים העיקריים לעליית המחירים. עם זאת, להערכתם הבנייה המואצת בשנים האחרונות הביאה לצמצום המחסור.

ככלל מצא המחקר, כי לאורך זמן מחירי הדירות מתנהלים בדומה לעליית ההכנסה. זאת על אף שבשנות השבעים, שנות התשעים וגם בשנים שעברו היחס בין המחירים להכנסה עלה גבוה. ואולם בדיקה הראתה, כי יחס שיאי המחירים ששוק הדיור חווה כיום יחסית להכנסה, דומה לזה של שנות התשעים ושנות השבעים.

צרו איתנו קשר *5988