המדינה צריכה תוכנית התחדשות עירונית מקיפה ויעילה

המצב הביטחוני הציף שוב את הצורך של מאות אלפי דירות בבניית ממ"ד ובחיזוק המבנה • תמ"א 38 מהווה פתרון זמני אך לא פתרון יסודי - צריך לשנות מן היסוד את הליכי התכנון והרישוי בישראל ולצאת למבצע "שומר חומות" של שוק הדיור

בנייה / צילום: Shutterstock
בנייה / צילום: Shutterstock

סוגיית הדיור תעסיק רבות את הממשלה החדשה, ובכלל זה נושא ההתחדשות העירונית. במהלך מבצע "שומר החומות", כאשר טילים נפלו ברחבי הארץ, יצאו בהתאחדות בוני הארץ בקמפיין נגד ביטול תוכנית תמ"א 38. תוכנית זו מאפשרת בניית ממ"ד לבניינים ישנים שפגיעים לטילים, וביטולה משאיר אלפי יחידות ללא ממ"ד. מנגד, ברשויות התכנון טוענים כי יש בתוכנית פגמים רבים, ואינה עומדת במטרותיה. יש הגיון רב בדברי שני הצדדים, אך הפתרון הנכון לשוק הנדל"ן לא יקום וייפול על התמ"א 38.

יוזמת התמ"א 38 באה כדי לפתור בעיה נרחבת מאוד - אלפי דירות בבניינים ישנים ברחבי מדינת ישראל, שאין להם ממ"ד ואינם ממוגנים כנגד רעידת אדמה ומצבם הפיזי ירוד מאוד. חייבים להודות כי הפתרון לכך היה יצירתי מאוד - המדינה לא צריכה להקצות תקציב כלשהו, וגם איננה צריכה להיות גורם מבצע, אלא היא רק "מדפיסה" זכויות בנייה על הנייר. זכויות אלה נחלקים בין היזמים לבין הדיירים, וכך היזמים מקבלים תמורה, והדיירים מקבלים הגדלת דירתם או דירה חדשה העומדת בסטנדרטים עדכניים.

אך לתמ"א בהחלט יש חסרונות, ראשית, בפריפריה אין ישימות כלכלית ליזמים, כיון שהזכויות שנוספות אינן תמריץ מספיק. גם באזור המרכז, בניינים ששופצו במסגרת זו מנציחים בעיות מסוימות ואף מגבירים אותן, כמו למשל בעיות ניקוז, אינסטלציה, חניה, חוסר במבני ציבור חדשים והעמסה על תשתיות ישנות ובנוסף התמ"א גם מונעת מפרויקטים גדולים ויסודיים של פינוי-בינוי לחדש את פני העיר, ומנציחה את תרבות הטלאי על טלאי.

בעיני, כיזם, שני הצדדים צודקים. למרות שהתמ"א 38 איננה מושלמת, אלפי דירות עברו באמצעותה שיפור משמעותי, חוזקו מפני טילים ורעידות אדמה, וכעת הם בטוחים יותר ואיכות החיים של הדיירים השתפרה. למרות החסרונות, אם יש יוזמה שנותנת פירות לציבור ללא העמסה תקציבית, לעצור אותה מתוך מחשבה שנגיע לפתרון ישים וטוב יותר - יש בכך טעם גדול לפגם.

נכון יהיה לקדם ולזרז פתרונות של התחדשות עירונית בפינוי-בינוי, שכוללים עירוב שימושים של מסחר ומגורים, יוזמות שנותנות פתרונות עומק יסודיים יותר לכל הסביבה העירונית, אך עד שזה יצא לפועל לא צריך לעצור את התמ"א.

התמ"א מהווה פתרון לבניינים ספציפיים שאין דרך אחרת לטפל בהם. למשל מקומות שאין להם היתכנות לפינוי-בינוי, או פרוייקטים לשימור או כאלה שנמצאים באזורים היסטוריים. שם, הפתרון הנקודתי מאוד של תמ"א 38 יכול לקצר מאוד את הדרך. בכל מקרה, התמ"א 38 יכול להוות פתרון ביניים, כל זמן שעדיין הפתרונות של פינוי-בינוי אורכת להם הדרך התכנונית והבירוקרטית.

הפתרון - קיצור הליכי תכנון ורישוי 

כך או כך, הפתרון האסטרטגי שיכול לשפר ולייעל את שוק הנדל"ן בישראל הוא בעיקר פישוט הבירוקרטיה - קיצור הליכי תכנון ורישוי. זה נכון לאזור המרכז ונכון לפריפריה, זה נכון להתחדשות עירונית ונכון גם לתכנון בנייה חדשה. במסגרת זו, יש כמה פעולות שחשוב לבצע.

הראשונה - חיזוק הוותמ"לים. יש להאריך את החלטת הממשלה לאפשר את פעולתם, וועדות אלו מאפשרות "לעקוף" את ההליכים האיטיים של הוועדות המחוזיות אשר אורכים זמן רב.

ייעול נוסף הוא נושא הרישוי העצמי, באמצעות אנשי מקצוע מוסמכים (האדריכל מאשר שהכין את ההיתר על פי התב"ע), מודל שקיים ועובד בעולם, ומקודם כעת בארץ. מודל זה הינו דרך נכונה להסרת חסמים העומדים בפני היתר בנייה. זה כמובן יפגע בכוח של הפוליטיקאים המקומיים, ובאפשרות שלהם לעכב בנייה עבור צרכיהם הפוליטיים.

דבר נוסף אשר תוקע הליכי תכנון שונים, הם התנגדויות סרק אשר מוגשות, פעמים באופן סיטוני. התנגדויות אלה גם כשהן קלושות ומופרכות עדיין גורמות לעיכובים ארוכים. וכפתרון לזה, מספיקה הטלת אגרה בסיסית על הגשת התנגדות, כמו גם תשלום הוצאות ונזקים על התנגדות שנדחתה. בדומה למודל של תשלום הוצאות משפט בהליכים משפטיים. אגרה זו תנפה את התנגדויות הסרק, ותביא לדיון רציני וענייני בתוכנית ובהיתר.

פתרונות התמ"א הם נקודתיים או זמניים, אך פתרון העומק של שוק הנדל"ן בישראל זה פישוט הבירוקרטיה. היעד הבא של מדינת ישראל צריך להיות מבצע "שומר חומות" לתיקון שוק הדיון באמצעות פישוט הרגולציה. פישוט הבירוקרטיה לא כרוך בהגדלת עלויות ואין צורך להוסיף בתקציב המדינה, אך התוצאה תהיה חיסכון אדיר של כל אזרח בהוצאה שלו על דיור.

הכותב הוא יזם נדל"ן ומנכ"ל קבוצת החברות היזמיות הוד הבירה ואינסייט בינה

צרו איתנו קשר *5988