ארבעה קירות, אבל גם חצר: מחירי הבתים הפרטיים בנסיקה

שוק הנדל"ן למגורים ממריא, ואולם שוק צמודי הקרקע נמצא כבר בספירות שונות לגמרי. אנשי נדל"ן מהצפון והדרום מדווחים על עליות מחירים של עשרות אחוזים במחיריהם של בתים צמודי קרקע ושל קרקעות לבניית צמודי קרקע.

ההערכות הן כי לצד הפופולריות המתחדשת של חלום צמוד הקרקע עם הגינה, שזינקה בעקבות הקורונה, שיווק הקרקעות הנמוך של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תורם אף הוא לעליות המחירים.

נא להכיר את שכונת כלניות בבאר שבע, הממוקמת במערב העיר, מצפון לכביש 25, המוביל לאופקים, לנתיבות ולשדרות. עליית מחירים שנתית של 5.6% נראית לכם גבוהה? ראו מה קרה בשכונה הזו: לפני שנה מחיר מ"ר במגרשים של 300-500 מ"ר הגיע ל-1,900 שקל בממוצע; כיום הוא מגיע ל-2,750 שקל, עלייה של 45%.

 באר שבע שכונת הכלניות / צילום: דיאגו מיטלברג

"מה שקורה בשכונה הזו באמת קשה להסבר רציונלי", אומר השמאי אוהד ורטש. "בנובמבר בשנה שעברה נמכרו שם מגרשים ב-900 אלף שקל, ולאחר מכן המחירים הגיעו למיליון שקל ובינואר-פברואר כבר קפצו אפילו ל-1.3 מיליון שקל ול-1.4 מיליון. בזמן האחרון יש כאלה שחזרו ל-1.15-1.2 מיליון שקל. השוק שם משתולל".

מכיוון שמדובר בשכונה חדשה, לא נוצר בה עדיין שוק גדול של קוטג'ים. מחירי עסקאות בודדות שנעשו בתקופה האחרונה נסגרו בכ-2.38 מיליון שקל. לפי עליית מחירי הקרקע, מחיר קוטג' בשכונה כיום עשוי להגיע ל-2.8 מיליון שקל ויותר. האם אנשים יהיו מוכנים לשלם את המחיר הזה תמורת קוטג'ים בשכונה, או שנוצרה כאן בועה מקומית של מגרשים? ורטש מודה שאינו יודע.

"כשאדם מחליט לבנות בית ומקצה לזה 2.5 מיליון שקל, הוא לא רואה בעלייה של 50-100 אלף שקל במחיר הקרקע חריגה נוראה מהתקציב, והוא משלם. האם הוא עושה לעצמו את החישוב שמרגע מסוים מחיר הנכס שלו יעלה בהרבה על המחירים המקובלים בשכונה? אני לא בטוח שכולם עושים את זה, אבל עובדה היא שאחרי שבתחילת השנה התקבלו מחירים גבוהים אפילו מאלה של היום, אנשים לקחו צעד לאחור", הוא אומר.

להבים: הביקוש עולה

שוק הקרקעות של כלניות אינו פועל בחלל הריק וגם ביישובי הלוויין של באר שבע המצב דומה. כך, מחירי מגרשים בשטח של חצי דונם ביישוב להבים עלו בשנה האחרונה ב-23% לכ-2,540 שקל למ"ר, גם זו עלייה שחורגת בהרבה מעליית מדד מחירי הדירות.
זה אינו מקרי. כשבוחנים את מספר העסקאות שבוצעו ביישוב בשנים האחרונות רואים כי הביקוש עולה: ב-2019 נמכרו בו 24 צמודי קרקע; בשנה שעברה בוצעו בו כבר 39 עסקאות, מהן 29 בין החודשים מאי לדצמבר; השנה נרשמו בו 22 עסקאות עד סוף מאי ועוד היד נטויה.

גבעת אלה: השיא נותץ

נצפין לגבעת אלה. מדובר ביישוב קהילתי בעמק יזרעאל, שבמרכזו הוותיק יש בתים בודדים על מגרשים של 900-800 מ"ר. מחירי הבתים הללו נעו בין 2.7 ל-3 מיליון שקל בשנים 2019-2020, כששיא המחירים נקבע באמצע 2019 כשבית בן 240 מ"ר נמכר ב-3 מיליון שקל. באוגוסט בשנה שעברה השיא הזה הושווה, כשבית בודד ברחוב דן נמכר באותו מחיר ממש.

 גבעת אלה עמק יזרעאל / צילום: פאול אורלייב

ואולם לפני שבועות אחדים נותץ השיא הזה לרסיסים, שעה שבית ביישוב נמכר בלא פחות מ-3.8 מיליון שקל. "הקונים פנו אלינו לפני הרכישה וביקשו מאתנו הערכת שווי עבורו. את הבית הזה אנחנו הערכנו ב-3.6 מיליון שקל - וגם זה היה קשה מאוד - ולמרות זאת הקונים שילמו 200 אלף שקל יותר", מספר השמאי אסף גסטפרוינד שמשרדו ליווה את העסקה.

שמשית הוא יישוב בעמק יזרעאל, שאף הוא כולל בתים צמודי קרקע, חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, על מגרשים של 500-400 מ"ר. מחירי הבתים ביישוב נעו בשנים 2019-2020 בין 2.7 ל-2.8 מיליון שקל. בתחילת השנה נמכר בית ביישוב ב-3.15 מיליון שקל.

במזרח העיירה עתלית נסגרו לפני כמה ימים חמישה מכרזים על שטחים של חצי דונם, שנמצאים לא רחוק מכביש 2, שבכל אחד מהם ניתן להקים שלוש יחידות דיור. המכרזים נסגרו במחירים של 2.17-2.95 מיליון שקל, לא כולל הוצאות פיתוח. רק לפני חצי שנה נסגרו בשטחים סמוכים מכרזים נוספים של רמ"י על שטחים זהים, שרובם נעו בין ה-1.2 ל-1.4 מיליון שקל. מה קרה בעתלית בחצי השנה האחרונה? שום דבר שלא קרה במקומות אחרים, ובטח לא אירוע אובייקטיבי שהכפיל את מחירי הקרקעות.

האם רוכשי הקרקעות בעתלית עוברים את מה שעוברים רוכשי הקרקעות בשכונת הכלניות בבאר שבע? אולי, אבל שימו לב למכרזי העתק שנסגרו בסוף השבוע ברמת השרון, שאמנם אינם קשורים ישירות לכתבה הזו, אבל הם מעידים על מה שמתרחש בשוק כיום: היזמים שזכו במכרזים הציעו מחירים של 2.2-2.3 מיליון שקל עבור קרקע ליחידת דיור; לפני כחמישה חודשים הציעו יזמים שהתמודדו על קרקעות סמוכות (חלקם היו אותם יזמים שהתמודדו גם במכרז הנוכחי), מחירים של 1.8-1.9 מיליון שקל עבור קרקע ליחידת דיור. כלומר הייתה כאן קפיצה של 20% במחיר הקרקע בלב אזור הביקושים, ומי שהקפיץ אותם זה לא אנשים פרטיים, שאולי התרשלו בחישוביהם, אלא חברות נדל"ן ותיקות ומנוסות. אז ייתכן שעם הזמן גם תימצא ההצדקה גם למכרזים בעתלית.

כרמיאל: יותר מ־3 מיליון שקל לבית

גם בצפון הרחוק יותר, שוק צמודי הקרקע גואה. בשכונת גבעת מכוש בכרמיאל אמנם לא נשבר שיא המחירים של כל הזמנים, ואולם ממוצע המחירים שמתקבל על עסקאות של בתים בודדים מתקרב ל-3 מיליון שקל.

 כרמיאל הגליל המערבי / צילום: Shutterstock

ועוד יותר צפונה משם בכפר ורדים - השוק ממש גואה. אם פעם היה קשה לחצות את רף ה-1.8 מיליון שקל, היום יש לא מעט עסקאות שחוצות את הרף הזה, ואף את ה-2 מיליון שקל. בקרב הנכסים בכפר יש שונות מחירים גדולה מאוד, כתוצאה מגיל המבנים, מספר המפלסים שלהם ועוד. בין שלב ב' החדש יחסית לשלב א' הוותיק של היישוב מתקיים פער ממוצע של כ-10%.

זכיין אנגלו סכסון בכפר ורדים ובכרמיאל, נתי שיינפלד, מסביר שלאחרונה הוקם ביישוב פרויקט חדש בבנייה רוויה, שצבר פופולריות רבה, עקב המחירים הנמוכים של הדירות בו (החל מ-1.2 מיליון שקל) ואולם כשמדובר בצמודי קרקע, ההיצע שלהם ירד בהשוואה לשנים קודמות, מה שהשפיע לכיוון של עליית מחירים. להערכתו, המחירים בכפר עלו בתקופה האחרונה במאות אלפי שקלים יחסית למצב מלפני שנתיים-שלוש.

הסיבות: מעט שיווקים, יותר כסף פנוי

אז מה גורם לשוק צמודי הקרקע לטוס בממדים כאלה? אנשי הנדל"ן עימם שוחחנו מצביעים על כמה סיבות. ורטש סבור שחלק ניכר מהעליות נעוץ במחדלי שיווק הקרקעות של רמ"י בשנים האחרונות. הרשות כמעט שלא שיווקה קרקעות לצמודי קרקע, והתוצאה הייתה שהיצע הקרקעות ירד, ונפל בדיוק על תקופת הפוסט קורונה עם הביקושים הגדלים לצמודי קרקע, והשילוב של שניהם הביא לעליות המחירים.

"שכונת כלניות היא כנראה המקום היחיד שניתן לקנות בו מגרש בבאר שבע. בעבר ראינו בלהבים, כשרמ"י שיווקה מאות מגרשים, כיצד המחירים ירדו. עכשיו אנחנו רואים שאין שיווקים בבאר שבע וביישובי הלוויין, והדבר משפיע ישירות על המחירים", אומר ורטש.
שיינפלד מסכים עם ורטש. בכפר ורדים שיווקה רמ"י 78 מגרשים בשנים 2013-2014, ולאחר מכן גם קרקעות לבנייה רוויה, מה שהוריד את מחירי הנכסים בכפר. לדבריו, אם בשיא השפל הוצעו למכירה ביישוב כ-120 נכסים, כיום מוצעים למכירה כ-30 בלבד, מה שנותן את אותותיו גם במחירים.

ואולם הוא מוסיף עוד, כי "היום הרבה יותר קל ללווים להיחנק עם המשכנתה, וקל הרבה יותר לממש את חלום הבית צמוד הקרקע עם הגינה. שמעתי גם מקונים, שהיה להם קשה בסגר, בדירה הקטנה, והם חיפשו בית שיוכלו לצאת החוצה וגם לעבוד ממנו כמה ימים בשבוע. וצמוד קרקע הוא הפתרון הטוב ביותר למשפרי דיור כאלה".

גסטפרוינד מסכים בעיקר עם הדברים האחרונים של שיינפלד. "אנשים ‘בילו' יותר בבית בשנה האחרונה והבינו שלא מדובר רק ב'ארבעה קירות' אלא במקום שהמשמעות שלו היא מאוד גדולה והם מוכנים להשקיע יותר כדי לקבל את הנוחיות והפרטיות הרבה שמאפשר בית צמוד קרקע (לעומת דירה). הילדים היו בבית הרבה מאוד ואנשים מדמיינים לעצמם שאם הייתה גינה ומרחב פנאי גדול יותר - החוויה הזו הייתה פחות קשה עבורם.
"נוסף לכך, יש לאנשים יותר כסף. הם לא נוסעים לחו"ל, בזבזו פחות במסעדות ורואים מה קורה סביבם - הם חוששים שהמחירים יעלו עוד. אבל זה קשור לכל הנדל"ן למגורים, לא רק לצמודי קרקע".

כך או אחרת, נראה כי אנו רחוקים מאוד מסיומו של התהליך, והעדות הטובה ביותר לכך היא מחירי הקרקעות, שיכולים להוות גורם שמנבא את עתיד מודי הקרקע. ואם נסמוך על הגורם הזה, העליות רחוקות מסיום.

בשער מוסף הנדל"ן השבוע הופיעה כותרת שהשתמע ממנה כאילו כבר היום לא ניתן למצוא בתים פרטיים במחיר כזה. התכוונו לכך שמכרזי הקרקע היום מעידים שבקצב הזה בקרוב לא ניתן יהיה למצוא בתים מתחת למחיר של 3 מיליון שקל, כפי שמשקפות הדוגמאות הרבות בכתבה. הרושם שנוצר שגוי ואנו מתנצלים עליו.