שוק הדיור | ניתוח

מחיר למשתכן עדיין כאן - והיא מסחררת את שוק הדיור

הזוכים מחכים שנים לדירה, ואלפי דירות עוד ממתינות להגרלה במועד לא ידוע, שנה אחרי ההגרלה "האחרונה": מחיר למשתכן לא משחררת את האחיזה בשוק הנדל"ן • האם היא תוביל לעוד התייקרות?

שכונת מגורים בבנייה / צילום: איל יצהר
שכונת מגורים בבנייה / צילום: איל יצהר

תוכנית הדיור הלאומית, שהסתיימה לפני יותר משנה, ממשיכה להשפיע על שוק הדירות גם היום. כשליש מזוכי מחיר למשתכן טרם רכשו את הדירות שלהם, לפי ניתוח גלובס שמציג את תמונת המצב של התוכנית. למעלה מ-5,000 דירות טרם הוגרלו במסגרת התוכנית ועל אף שהיא לא קיימת היום על הנייר, בשטח היא מצויה בשיא הפעילות וההשפעה שלה, ויש הרואים בה את אחד מהגורמים לעליות המחירים בשוק הדיור. כיצד תוכנית שמתה זה זמן, ממשיכה לבעוט?

לפני 6 שנים נולדה התוכנית, במוחו של שר האוצר לשעבר משה כחלון, שסבר שהדרך להורדת מחירי הדיור היא באמצעות הקצאת כל הקרקעות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) בהנחה ליזמים, שיורשו למכור את הדירות בהנחות משמעותיות רק למחוסרי דיור, שירכשו אותן בהגרלות. כך, קיווה כחלון, יופעל לחץ על שאר מרכיבי השוק להוזיל את המחירים.

התפנית והדעיכה

מסוף 2015 ועד לאמצע 2017 מחיר למשתכן כללה טפטופי הגרלות, שלא רשמו שום השפעה על שוק הדירות, שהמשיך לעלות. ביוני 2017 האוצר שינה לגמרי את דרך ההגרלות. אז הגריל בבת אחת כ-15 אלף דירות במקומות שונים. כ-42 אלף משקי בית נרשמו להגרלות השונות ומאז אותה הגרלה הקפידו באוצר ובמשרד השיכון, שאנשיו פיקחו וארגנו את ההגרלות, על קיום הגרלה גדולה כזו כל 3 חודשים, וכך מחיר למשתכן הצליחה סוף סוף להשפיע על השוק, ברוח חזונו של כחלון.

החל מספטמבר 2017 ועד לסוף 2018 מחירי הדירות רשמו ירידה קלה. ואולם מלאי הדירות דעך, הבעיות שסבבו את התוכנית התגברו, ובפברואר 2020 התקיימה ההגרלה האחרונה. בסוף השנה שעברה התוכנית מתה רשמית, כשהוחלפה בתוכנית אחרת, "דירה במחיר מופחת", של שר השיכון הקודם יעקב ליצמן.

 
  

עיקר הביקורת על התוכנית מוכרת מהעבר: שהיא מיטיבה עם העשירים בכך שההנחות הגבוהות ניתנות על דירות יקרות במרכז הארץ, בעוד שבפריפריה יש הרבה מקרים של דירות שלא מגיעות ליעד המינימלי שנקבע (200 אלף שקל). זאת, בעוד שחלק ניכר מהדירות שהוגרלו נמצאות בפריפריה. במקביל, צעירים רבים רכשו דירות להשקעה ולא על מנת להתגורר בהן, כך יצא גם שהתוכנית עודדה ציבור שלא התכוון ולא יכול היה לרכוש דירות, להיכנס לציבור הרוכשים.

החיים שאחרי המוות

גם מתנגדי התוכנית החריפים לא העלו בדעתם את התמונה המשתקפת בימים אלה: מחיר למשתכן ממשיכה לייצר בעיות, הרבה אחרי סיומה. למעשה, במשרד השיכון מודים כי אנשי המשרד מקצים כיום אנרגיות רבות עבור התוכנית המתה, ועוד רחוק היום שבו יוכלו לחתום אותה באמת.

מה שמסתמנת כעת כבעיה הגדולה ביותר של התוכנית, היא העובדה ששליש מהדירות שהוגרלו טרם נמכרו לזוכים. בדיקת גלובס מעלה, כי עד לחודש אפריל נרשמו במשרד האוצר רק 52.4 אלף עסקאות, כלומר כ-26 אלף דירות מתוך כ-78.5 אלף שהוגרלו - לא נמכרו. ברוב המקרים לזוכים אין מושג באילו דירות זכו. ההמתנה של חלקם אורכת 3 שנים ויותר וקשה לדעת כמה מהם נשברו ורכשו כבר דירות בשוק החופשי. במשרד השיכון מאשרים את הנתונים של גלובס, אך מציינים שבחודשים האחרונים נחתמו עסקות נוספות.

"מה שמעכב את ההליכים זה בעיקר רישוי", נמסר מהמשרד. כלומר, הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה לא ממהרות להוציא היתרי בנייה לפרויקטים הללו. הבעיה כאמור נמשכת שנים, וכרגע זוכים בעשרות פרויקטים לא יכולים לדעת באיזו דירה זכו, ומתי יכנסו אליה. שר השיכון הנכנס, זאב אלקין כבר התוודע לבעיות, ובכוונתו לברר כיצד ניתן להאיץ את הטיפול בהן.

בניתוח של חברת madlan שנעשה לפניית גלובס, נמצא כי בנוסף לדירות שהוגרלו, יש עוד כ-5,000 דירות שאמורות לצאת להגרלה בעתיד, אבל לא ברור מתי. זאת, לאחר שיזמים כבר זכו במכרזי הקרקע, אך הפרויקטים טרם הבשילו לצאת להגרלות, שכן טרם אושרו בוועדות התכנון והבנייה. ממשרד השיכון אומרים לגבי זה, כי "לפי המדיניות החדשה שנקבעה במשרד לפני למעלה משנה, ההגרלות של התוכניות לדיור בר השגה שמפרסם המשרד יתקיימו רק לאחר קבלת היתר בנייה או החלטות וועדה בתנאים. זאת, במטרה לקצר את זמן ההמתנה בין מועד ההגרלה למועד בחירת הדירה, ובכך גם לאפשר לזוכים לקבל מידע עדכני ומלא ככל הניתן על הפרויקט המוגרל". פועל יוצא של זה הוא ששנים אחרי שהתוכנית סיימה את חייה, צפויות לצוץ הגרלות חדשות שלה, עוד תכונת זומבי של מחיר למשתכן.

תחמיר את משבר הנדל"ן?

ולבסוף, יש הטוענים שהתוכנית היא אחד הגורמים לעליות המחירים שפוקדות את השוק. המרכז למחקר ומידע של הכנסת הוציא לפני כשבוע סקירת התפתחות מדד מחירי הדירות בבעלות, אותה כתב הכלכלן עמי צדיק. צדיק כתב בין היתר, כי הקצאת קרקעות מדינה למחיר למשתכן הקטינה את היצע הקרקעות במקומות שונים ועלולה ללחוץ על עליות מחירים; עוד ציין, כי "הפסקה למעשה של תוכנית מחיר למשתכן עשויה לגרום לזכאים רבים לרכוש דירה בשוק החופשי, ולהוביל לגידול בביקושים לדירות". באחרונה ניכרת גם עלייה גדולה במחירי הקרקעות וגם קפיצה במספר הזוגות הצעירים שרוכשים דירות בשוק החופשי, כך שנראה כי יש להערכות הללו בסיס.

צרו איתנו קשר *5988