מחיפה ועד למבשרת: שוק הנדל"ן רותח, והקרן הזו מנצלת את המומנטום

בימים האחרונים עלתה לכותרות עסקה שביצעה קרן ריאליטי בעיר נהריה, ושבמסגרתה רכשה מיצרנית הנקניקים זוגלובק את שטח המפעל ההיסטורי שלה, ברחוב הגעתון שבמרכז העיר, תמורת קרוב ל-80 מיליון שקל. על הקרקע, ששטחה כ-11 דונם, מתכננת הקרן העוסקת בהשבחת נדל"ן להקים פרויקט רחב היקף שיכלול מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות, במה שיהווה לדבריה את "שער העיר".

קשה להתעלם מרצף העסקאות שבהן מעורבת הקרן, שמתחילת השנה מכרה או הכניסה שותפים לשישה פרויקטים שלה, בתמורה מצרפית של כ-700 מיליון שקל, כאשר התשואות שעליהן דיווחה באותן עסקאות נעו בטווח של 50%-80% (לאחר תקופת השקעה של בין שנתיים לשבע שנים). בד בבד, סיכמה ריאליטי על מספר דומה של רכישות, כולל זו בנהריה, בסכום כולל של כ-630 מיליון שקל מתחילת השנה.

 מתחם זוגלובק בנהריה / צילום: צחי קיבנשטיין

קבוצת ריאליטי, שהחלה לפעול בשנת 2008, מנהלת ארבע קרנות השקעה המתמחות בהשבחת נדל"ן בישראל, שהאחרונה בהן הוקמה בשנת 2019. נכון להיום חולשת קבוצת הקרנות על נכסים בהיקף של כ-6.5 מיליארד שקל, ויותר מ-80% מהכסף המנוהל הוא של גופים מוסדיים ישראליים, דוגמת חברות ביטוח ובתי השקעות. הקרן רוכשת נכסים שבהם היא מזהה פוטנציאל להעלאת השווי בדרך של הגדלת זכויות, שינויי יעוד וכו', בעיקר בתחום המגורים. רבים מנכסיה ממוקמים בתל אביב ובסביבתה.

התשואות שהניבו המימושים האחרונים של הקרן מספקות עדות נוספת לעליית מחיר הקרקעות בישראל בשנים האחרונות. לדברי אוהד רוזן, שותף מנהל בקרן, "יש תחרות גדולה על קרקעות  למגורים. כרגע אין מספיק היצע ויש ביקושים חזקים, וברור לכולם שיש מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, ושלא מצליחים לענות על הביקושים, כך שגם שנים קדימה נדרשת קפיצה משמעותית בהתחלות הבנייה כדי להדביק את הביקושים".

ואכן, המימושים והרווחים הגבוהים שרשמה ריאליטי מתחילת שנת 2021 עשויים ללמד על הקושי הרב של חברות יזמיות, בעיקר בתחום המגורים, לרכוש קרקעות לפרויקטים חדשים עתידיים בישראל. העובדה שבשנים האחרונות שיווקו קרקעות במרכז בעיקר בשיטת ״מחיר למשתכן״, והמחסור בקרקעות זמינות למגורים, הקפיצו את מחירי הקרקעות למגורים וכתוצאה מכך גם את מחירי הדירות. 

"מחפשים נכסים שאפשר להשביח אותם"

בגל מימוש הנכסים שביצעה ריאליטי מתחילת השנה מעורבות לא מעט חברות ציבוריות. למשל, מכירת זכויות בנכס שהחזיקה ברחוב לינקולן בתל אביב לידי רוכשים ובהם קבוצת הפניקס, תמורת כ-92 מיליון שקל. עוד בת"א, הכניסה ריאליטי את מנרב כשותפה במחצית מנכס שלה ברחוב התחייה, תמורת 188 מיליון שקל. 

לדברי רוזן "בתל אביב הבעיה מבחינת ההיצע גדולה יותר, כי למדינה אין הרבה קרקעות שם. לכן, חלק גדול מהבנייה בתל אביב נעשית במסגרת התחדשות עירונית. אבל אנחנו פחות בתחום הזה. אנחנו יותר מחפשים נכסים שאפשר להשביח אותם, עם הגדלת זכויות בנייה, הסבת שימושים ופעולות נוספות".

 אוהד רוזן, שותף מנהל קרן ריאליטי / צילום: יח''צ

עסקת מימוש מרשימה שהייתה לריאליטי לאחרונה במתחם "אופיס" באזור, עם הכנסתה של חברת אפריקה מגורים כשותפה בשיעור 50% בנכס, מספקת הדגמה נוספת לעליית שווי הקרקעות שממנה היא נהנית.

ב-2017 רכשה ריאליטי את זכויותיה במתחם לפי שווי של 150 מיליון שקל, בשותפות עם בנק לאומי, במסגרת הליך כינוס נכסים לנכסיו של אליעזר פישמן. פחות מארבע שנים לאחר מכן, התמורה נטו שקיבלה ריאליטי בעסקה עם אפריקה מגורים עומדת על כ-86 מיליון שקל, בעסקה שבוצעה לפי שווי נכס שגדל בתקופה זו ביותר מ-60%, ל-245 מיליון שקל.

הקרקע המדוברת, שהייתה מיועדת לתעשייה, צפויה לעבור הליכים לאישור תכנית מתאר כוללנית חדשה לאזור, שנוסחה הנוכחי מתייחס, בין היתר, להקמת מעל 630 יחידות דיור ועשרות אלפי מטרים של שטחי תעסוקה ומסחר. כניסתה של אפריקה מגורים לפרויקט נעשה במטרה לתת ערך נוסף לפרויקט העתידי שם, בתחום הבנייה למגורים.

"לא קושרים את גורלנו למגמת השוק"

בצד ההשקעות, ריאליטי נכנסה לשותפות במתחם אלקטרה בראשון לציון, שם פועל כיום המפעל של חברת אלקטרה מוצרי צריכה, ולשותפות במתחם פרדס שניר שבדרום ת"א (ליד איצטדיון בלומפילד) יחד עם קרדן נדל"ן, בהשקעות שהתקרבו ל-310 מיליון שקל בשתי העסקאות יחד.

רוזן מדגיש, כי העסקאות שמבצעת הקרן לא מושפעות ממחירי השיא הנרשמים בתחום המגורים בישראל. לדבריו, "שיא זו שאלה נקודתית, ואף פעם אי אפשר לדעת מה היא תקרת הזכוכית שלו, כי כבר ראינו המון תקרות שהתנפצו, ומצד שני גם ראינו כבר תקופות הרבה פחות טובות בנדל"ן, עם ירידות מחירים ועם אזורים שבהם לא הגיעו רוכשים".

לדבריו "אנחנו לא קושרים את גורלנו למגמת השוק, כי אנחנו לא יודעים אם כיוון עליות המחירים יימשך ולא רוצים לבנות על כך ברכישה שאנחנו מבצעים, כקרן שצריכה לשמור על הכסף של המשקיעים ולהשיא רווחים. אנחנו לא קונים נכס רק בגלל שאנחנו חושבים שערכו יעלה בשוק, אלא רק אם אנחנו חושבים שאפשר לייצר לו העלאת ערך באמצעות הגדלת זכויות, שינוי ייעוד וכו'".

איפה עוד אתם מזהים פוטנציאל לעליית ערך נכסים?
"זה תלוי בשוק הפעילות ובאזור. אי אפשר להגיד על עיר מסוימת אם יש בה הזדמנות או לא. ברור שהיום יש מחסור בקרקעות זמינות, אז תחום המגורים נמצא בעלייה משמעותית, אבל בראייה נרחבת יותר יש מקומות נוספים שבהם נרשמים שינויים שישפיעו על מחירי הנכסים העתידיים.

"בנכסים שאנחנו רוכשים אנחנו גם מנסים להבין את תמונת המצב התחבורתית העתידית, כמו עניין המטרו והרכבת הקלה, כדי לנסות להבין באילו נכסים עליית השווי תהיה גבוהה יותר. כך לדוגמה, באזורי משרדים שלא יושבים על צירי הרכבות המרכזיים עלולה להיווצר בעיה. גם במבט על התפתחות תחום הלוגיסטיקה, שהיא תוצר לוואי של התגברות האונליין, אי אפשר לנתק את תמונת התחבורה העתידית ממנה".

עוד מוסיף רוזן לגבי תחום המשרדים, כי "בשנים האחרונות אישרו הרבה מאוד תב"עות (תוכנית בניין עיר) למשרדים, כך שיש היצע גדול, ומנגד יש האטה בתחום, בגלל נושא הקורונה והמעבר לעבודה מהבית. מצד שני, אנחנו מסתכלים גם על הפוטנציאל של הדבר הזה, עם אפשרות של הסבת משרדים לדירות להשכרה - תחום שלא הצליח להתרומם בארץ בגלל יוקר הקרקעות למגורים, וזה יכול להיות פתרון ליצירת מוצר שיהיה כדאי לפתח אותו".

מה לגבי תחום המסחר?
"גם הוא עובר שינוי צורה, שהואץ מאז התפרצות הקורונה. צריך להבדיל בין מרכז מסחרי שכונתי, שתמיד צריכים אותו,, ובין מרכזים מחוץ לערים, שם המעבר לקניות אונליין ייצר עליהם איום, והם צריכים להמציא את עצמם מחדש, ומנסים למצוא למבקרים בהם תכנים שהם מעבר לקניות. זה משהו שעוד ימשיך להשתנות בשנים הקרובות, כי כשמקצים שטחים לפנאי ובידור, הם לא משלמים את רמת השכירות שמשלמות חנויות, ויצטרכו למצוא לכך פתרון".

"השינוי בשווי הקרקע משמעותי מיתר הרכיבים"

ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן והתשתיות של לאומי פרטנרס, מתייחס למגמת העלייה בשווי הקרקעות למגורים בישראל, ואומר כי "השינוי בשווי הקרקע הוא משמעותי יותר משאר המרכיבים בפרויקט של ייזום נדל"ן למגורים, משום ששאר המרכיבים בפרויקט יחסית קבועים, ועלות הקרקע משתנה בהתאם לשינוי בערך הנכס. היזם שואף לשיעורי רווח שנעים סביב כ-15% מפרויקט, ועלויות הבנייה לא השתנו משמעותית, אבל העלייה במחירי הדירות יצרה עלייה בעלות הקרקע".

גנדנשטיין מעריך כי שווי הקרקע מהווה בדרך כלל כ-30% מעלות הפרויקט באזור המרכז, ובתל אביב הוא יכול להגיע אף לכ-50%. הוא מוסיף, כי "ככל הידוע, במרכזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) האחרונים לקרקעות במרכז הארץ, מי שזכו במכרזים הניחו עליות מחירים, ועל בסיס זה תמחרו את מחיר הקרקע גבוה יותר".

לדבריו, גם בפריפריה נרשמו עליות משמעותיות במחירי הקרקעות, ואם בעבר שווי הקרקעות שם היה כמעט אפסי, תוך כמה שנים הם הוכפלו פי שלושה וארבעה.

גם שותפו לשעבר של נוחי דנקנר נכנס לעסקי הקרקעות בישראל

גם מארק שימל, שותפו לשעבר של נוחי דנקנר בקבוצת אי.די.בי, ומי שתיווך בעסקאות נדל"ן של הקבוצה בחו"ל (יחד עם אחיו ג'קי) נכנס להשקעה בתחום הקרקעות למגורים בישראל, באמצעות קרן הריט אקונה.

 מארק שימל / צילום: טל קירשנבאום

השבוע דיווחה הקרן על עסקה ראשונה לרכישת זכויות מידיה של אפריקה מגורים בקרקע בגבעת שמואל, תמורת כ-85 מיליון שקל, בתוספת מע"מ. על הקרקע, לפי אפריקה מגורים, ניתן להקים בניין בן יותר מ-80 דירות, שיהווה חלק מפרויקט גדול יותר שמקדמת שם החברה, בשם סביוני גבעת שמואל.

העסקה של אקונה מול אפריקה מגורים מדגימה שוב את עליית מחירי הקרקע בישראל, והיא צפויה להניב למוכרת רווח של כ-22 מיליון שקל לפני מס ברבעון השלישי של השנה.

"יזם ומשקיע עם ניסיון בינלאומי"

אקונה, לפי הסבריה, פועלת "להוביל שינוי בשוק השכירות בישראל לצד השאת תשואה עודפת לבעלי המניות". מנכ"ל הקרן הוא יאיר טל, ממייסדי החברה הממשלתית דירה להשכיר, "ומיוזמי המהלך לפיתוח שוק המגורים בשכירות ארוכת טווח במדינת ישראל".

כפי שאקונה מתארת, מארק שימל הוא "יזם ומשקיע עם ניסיון בינלאומי בתחום הנדל"ן", והוא מחזיק בפרויקטים למגורים בלונדון, ניו יורק, פריז, מזרח אירופה וישראל.עוד מציינים באקונה, כי "בעשור האחרון מארק נכנס להשקעות משמעותיות בתחום הכלכלה השיתופית".

שימל ואחיו נמנו בעבר עם גרעין השליטה בקבוצת אי.די.בי, בתקופה שבה הייתה בידיו של דנקנר, והשניים אף כיהנו כדירקטורים בחברות הקבוצה. בין היתר פעלו האחים בייזום וליווי עסקאות לרכישת נכסי נדל"ן על ידי הקבוצה בחו"ל, על פי הסכם שאמור היה להניב להם 12% מהרווחים שייצרו מכל נכס, בעת מכירתו.

העמלה מנכסים ובניין הופחתה משמעותית

זמן קצר לאחר חתימת ההסכם בין הצדדים רכשה חברת הקבוצה, נכסים ובניין, את בניין HSBC - מגדל משרדים במנהטן, ששוויו האמיר עם השנים. מגמה זו התפיחה את הסכומים שהפרישה נכסים ובניין בדוחותיה כתשלומי עמלה למשפחת שימל, במקרה של מכירתו.

לאחר שהשליטה באי.די.בי עברה לידיו של אדוארדו אלשטיין, התעוררו חילוקי דעות בין משפחת שימל לבין הקבוצה לגבי העמלה שלה זכאית המשפחה במקרה של מכירה, עד שהוכרעה בחודש מרץ האחרון, עם אימוץ העמדה המשפטית של נכסים ובניין. כתוצאה מכך, ההפרשה הרשומה בספרי החברה בגין אותה עמלה הופחתה מ-146 מיליון שקל ל-53 מיליון שקל.