משפט נדל"ן | ניתוח

רוח גבית מחיפה לתל אביב: האם זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 נחשבות בחישוב היטל ההשבחה

ביהמ"ש המחוזי בחיפה קבע כי מאחר שזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן קונקרטיות, לא ניתן להביא בחשבון את שווי הפוטנציאל של זכויות בנייה אלה בשווי המצב הקודם בעת חישוב היטל השבחה • המשמעות: היטל השבחה גבוה יותר

הריסת בניין לצורך הקמה מחדש. מה ייחשב למצב הקודם? / צילום: Shutterstock
הריסת בניין לצורך הקמה מחדש. מה ייחשב למצב הקודם? / צילום: Shutterstock

לאחרונה קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה החלטה שעשויה להיות בעלת השלכות מרחיקות לכת על גובה היטל ההשבחה שבו יחויבו בעלי נכסים במקומות שבהם אושרה תוכנית משביחה ביחס למגרש שבו מבנה שניתן היה לחזק מכוח תמ"א 38 עוד קודם למועד כניסת התוכנית לתוקף.

במקרה שנדון מדובר בשומת היטל השבחה שהוצאה בשל אישור היתר בנייה להריסת בניין והקמת בניין חדש מכוח תוכנית שאושרה בשנת 2009, דהיינו - כארבע שנים אחרי כניסת תמ"א 38 לתוקף. הבניין שנהרס היה זכאי לקבל זכויות בנייה מכוח התמ"א.

המחלוקת: במוקד המחלוקת עמדה השאלה, האם לצורך קביעת ההשבחה יש להביא בחשבון את שווי המגרש ערב כניסת התוכנית המשביחה לתוקף בהתעלם מפוטנציאל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 - או שיש להביא בחשבון השווי גם את פוטנציאל הזכויות שניתן היה לאשר במגרש מכוח תמ"א 38.

לטענת שמאים רבים, עצם הפוטנציאל לאישור זכויות בנייה מכוח התמ"א מביא לעליית שווי המקרקעין. לפיכך, כאשר מאושרת תוכנית משביחה למגרש, יש להביא בחישוב שווי המגרש במצב הקודם גם את השפעת הפוטנציאל לקבלת זכויות בנייה מכוח התמ"א. באופן טבעי, הדבר מביא להפחתת גובה היטל ההשבחה, משום שהפער בין המצב הקודם לבין המצב החדש מצטמצם.

לעומת זאת, הוועדות המקומיות טוענות כי אין להביא בחשבון שווי המצב הקודם את פוטנציאל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 במגרש, משום שמדובר בזכויות בנייה שלא קיימות כל עוד לא ניתנה החלטה של הוועדה המקומית המאשרת אותן.

ההחלטה: בית המשפט בחיפה קבע כי מאחר שזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן קונקרטיות, לא ניתן להביא בחשבון את שווי הפוטנציאל של זכויות בנייה אלה בשווי המצב הקודם.

המשמעות: להחלטת בית המשפט צפויות השפעות רחבות-היקף, הרבה מעבר למקרה הנדון. בתל אביב אושרו לפני כמה שנים שתי תוכניות שמוסיפות זכויות בנייה משמעותיות במרכז העיר - תוכניות רובע 3 ו-4 שאושרו מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 - כך שאם הזכויות מכוח התוכנית ממומשות בדרך של הוצאת היתר בנייה, חל הפטור מהיטל השבחה. אלא שפטור זה אינו חל במקרה של מימוש בדרך של מכר. כתוצאה מכך, הוועדה המקומית בתל אביב מוציאה שומות היטל השבחה לכל מי שמוכר דירה בתחום אותן תוכניות שמגיעות למאות אלפי שקלים. במקרים רבים, בעלי הדירות המתנגדים לשומה מבקשים למנות שמאי מכריע, ושמאים רבים קובעים כי כשמחיר השוק של אותן דירות במצב הקודם שיקף את אותן זכויות, לא חלה עליית שווי של הדירות כתוצאה מאישור תוכניות הרבעים.

על שומות אלה הוגשו על-ידי הוועדה המקומית תל אביב מאות עררים, שבהן טוענת הוועדה המקומית כי יש להתעלם במצב הקודם משווי זכויות הבנייה שניתן היה לאשר לדירות מכוח תמ"א 38. עררים אלה מתבררים בימים אלה בוועדות הערר. אין ספק כי החלטת בית המשפט בחיפה נותנת רוח גבית לעמדת הוועדה המקומית תל אביב.

עמ"נ 20-09-33949

הכותב מומחה לתכנון ובנייה

צרו איתנו קשר *5988