שכירות | ניתוח

"מעולם של נכסים לעולם של שירותים": חלום הדירה מתרחק, והביקוש לשכירות לטווח ארוך מזנק

הקושי של רבים לגייס את ההון הנדרש לרכישה או לשדרוג דירה מוביל לפריחה בתחום שהיה מינורי עד לאחרונה בארץ - שכירות לטווח ארוך • מדובר באחוז קטן מסך הדירות להשכיר, אך הביקוש העולה והחוק לעידוד השקעות הון דוחפים יותר ויותר חברות לתחום • האם שוק הדיור עומד בפני מהפכה?

חלום הדירה מתרחק, והביקוש לשכירות לטווח ארוך מזנק / צילום: Shutterstock
חלום הדירה מתרחק, והביקוש לשכירות לטווח ארוך מזנק / צילום: Shutterstock

מגורים בשכירות, שעד השנים האחרונות אפיינו בעיקר צעירים, רווקים וגרושים, הופכים בתקופה האחרונה להיות גם נחלתם של משפחות. הסיבות לכך רבות, הן מצד הביקוש והן מצד היצע: מצד הביקוש, נמצאים בראש ובראשונה המחירים המאמירים של הנדל"ן (לפי נתוני הלמ"ס, המחירים השלימו עלייה של 7.7% בשנה האחרונה), שמרחיקים משפחות רבות מרכישת דירה. מצד ההיצע, יש יותר ויותר דירות להשכרה בשוק, וביניהן גם דירות להשכרה לטווח ארוך - אם כי מספרן עדיין נאמד באלפים בודדים.

השוכרים: "הכול יכול להתהפך תוך שנייה"

יאיר טל, לשעבר מנכ"ל החברה הממשלתית דירה להשכיר, משמש כיום מנכ"ל אקונה, קרן ריט חדשה הפועלת בתחום הדיור להשכרה. אקונה רכשה לאחרונה 84 יחידות דיור בגבעת שמואל מאפריקה מגורים, המיועדות להשכרה לטווח ארוך. לדברי טל, הדירות להשכרה לטווח ארוך "ממש נחטפות", ואין היום דירה להשכרה לטווח ארוך שעומדת ריקה.

להערכתו, זו תוצאה בין היתר של מגמות שהחלו עוד לפני הקורונה, אך מגפת הקורונה האיצה אותן. "הקורונה הבהירה לאנשים שגם הדבר שנראה הכי קבוע יכול בתוך שנייה להתהפך. גם מקום העבודה הכי בטוח שיש לך, פתאום מוציא אותך לחל"ת וכל החיים שלך משתנים. פתאום לא בטוח שאני יכול להיות מחויב למשכנתה של 20 שנה. אפשר למכור את הדירה, אבל זה לא תהליך פשוט, ויש לו עלויות.

"לעומת זאת, שכירות מאפשרת את הגמישות הנדרשת, וזה תואם את צורת החשיבה החדשה, בעקבות הקורונה. הרבה אנשים שינו את צורת החשיבה שלהם, הן לגבי מקומות העבודה שלהם והן לגבי המגורים".

יאיר טל, מנכ''ל קרן הריט אקונה / צילום: יעד ברזילי
 יאיר טל, מנכ''ל קרן הריט אקונה / צילום: יעד ברזילי

כל זה, מסביר טל, "משתלב במגמות האחרות, של עליית מחירי הדיור, כך שמספר האנשים שיכולים להעמיד הון עצמי הדרוש לרכישת דירה, הולך ופוחת, וסכום ההחזר החודשי הולך ועולה. אם משקיעים את הסכום הזה בהשכרה ולא ברכישת דירה, מקבלים יותר. אנשים מבינים את זה, ויש דור שלא רוצה נכסים, הוא צורך שירותים. הדיור להשכרה לטווח ארוך הופך את המגורים לשירות. אנחנו עוברים מעולם של נכסים לעולם של שירותים".

טל מספר שלאקונה יש כמה עסקאות בקנה, ובכוונתה להחזיק בסופו של דבר באלפי יחידות דיור. "יש פה מהפכה, שאת הנקודה הארכימדית שלה כבר עברנו. בתחילת הדרך היינו צריכים לשכנע יזמים להיכנס לזה כי ראו בזה משהו נחות, היום אנחנו במקום אחר לגמרי".

הקרקעות: "כעשרה מתמודדים בכל מכרז"

ענבל דוד, המנכ"לית הנוכחית של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", מתארת מצב דומה: "השוק הזה ברתיחה", היא אומרת בסיפוק, ומציינת שעל כל מכרז של החברה (דירה להשכיר, יחד עם רמ"י, משווקת קרקע ליזמים לבניית דיור להשכרה), מתמודדים כיום כ-10 יזמים, מה שמלמד על הביקוש הגבוה.

הנה שתי דוגמאות מהזמן האחרון: שותפות של ישראל קנדה ובסר זכתה במכרז של חברת "דירה להשכיר למשולש הבורסה, שטח בן 10 דונם, תמורת 936 מיליון שקל. בשטח עתידים לקום שלושה מגדלים בני 60 קומות, שיכללו מאות דירות להשכרה ומעונות סטודנטים.

חברת גזית גלוב זכתה במכרז להקמת פרויקט לשכירות ארוכת טווח במתחם תל השומר דרום שברמת גן ותשלם על הקרקע 430 מיליון שקל. 50% מכלל יחידות הדיור בפרויקט ישווקו במחיר מופחת לזכאים.

עד כה אוכלסו כ-1,500 יחידות דיור שהוקמו במסגרת המכרזים של דירה להשכיר, 1,000 יחידות דיור נוספות יאוכלסו עד סוף השנה, ויש עוד כ-10,000 יחידות דיור בקנה, בכל רחבי הארץ, בשלבים שונים של תכנון והקמה.

פרויקט דירה להשכיר אופקים / הדמיה: טוטם אנימציה והדמיה בע''מ
 פרויקט דירה להשכיר אופקים / הדמיה: טוטם אנימציה והדמיה בע''מ

"מספר הגורמים המממנים שרוצים להיות בתחום הזה, הולך ועולה", אומרת דוד. "כולם בתוך המשחק, ונכנסות קרנות ריט חדשות. רואים את זה גם בערכי הקרקע הגבוהים: ראינו למעלה מ-1.25 מיליון שקל לקרקע לדירה להשכרה באזורי הביקוש.

"מבחינת יזמים רבים שנכנסו לתחום, זה מגוון את הפורטפוליו והם רואים בזה נדל"ן מניב לכל דבר. יש יזמים שאומרים לי שהם בכלל לא מתכוונים למכור (במסגרת מכרזי דירה להשכיר, היזם יכול למכור את הדירות בתום 20 שנה של השכרתן - ה.מ). מבחינתם זה אפיק שמספק מפל הכנסות יפה קדימה, כמו לוגיסטיקה, כמו מסחר".

גם דוד חושבת שהסיבה לצמיחה הגדולה של השוק הזה הוא השינוי בהרגלי הצריכה. "יש ירידה בבעלות על דירות, כי לצערנו יש פלח שוק מסוים שלא יכול להרשות לעצמו לקנות דירות, וגם לא יוכל בעתיד, ואלה רוב השוכרים.

"יש גם כאלה שיכולים להרשות לעצמם, אך מחליטים שלא. כל מיני צעירים שלא רוצים לשים את הכסף שלהם על דירה, אלא על 'מוצרים’ אחרים - בהייטק, בשוק ההון, בנכס מניב כלשהו. אלה חבר’ה שרוצים לגור בלייף סטייל, הם לא מחזיקים גם רכב, וכשהם צריכים, הם שוכרים רכב לסוף שבוע. לא בהכרח צריכים להיות בעלים - של דירה או של רכב".

למי מכוונות בעיקר יחידות הדיור שנבנות במסגרת המכרזים שלכם?
"הפרויקטים כוללים דירות 3־5 חדרים. יותר ממחצית הם משפחות עם עד שני ילדים, ברוב המוחלט משפחות צעירות שגיל ההורים בהן עד 40, אבל יש גם זוגות בני 50-60 שמחליטים לעבור לדירה קטנה יותר וליהנות מכל הפאסיליטיס ומהשקט הנפשי שלא קיים במקרה של שכירות בשוק החופשי. אגב, יש גם משפחות שעשו את המעבר בתוך הדיור להשכרה: התחילו מדירת שלושה חדרים, וכשהמשפחה גדלה, עברו לדירה גדולה יותר בשכירות לטווח ארוך".

ענבל דוד, מנכ''לית דירה להשכיר / צילום: רמי חכם
 ענבל דוד, מנכ''לית דירה להשכיר / צילום: רמי חכם

במרבית הפרויקטים של דירה להשכיר, כרבע מהדירות מיועדות לזכאי מחיר למשתכן, שלעתים מתמודדים במקביל גם על שכירות ארוכת טווח, למקרה שלא יזכו בהגרלת מחיר למשתכן. שכר הדירה לאותם זכאים עומד על 80% משכר הדירה של הדירות המושכרות לשוק החופשי.

אף שדירה להשכיר מפקחת רק על יחידות הדיור הנבנות במסגרת מכרזיה, הרי שדוד אומרת שגם על קרנות הריט המשכירות יחידות דיור יש רגולציה ו"הן עושות עבודה מאוד טובה. מבחינתי, הן לא מתחרות שלנו, וכמה שיהיו יותר שחקנים בשוק, מבחינתי זו הצלחה.

"אני מאמינה שברגע שהנושא של דיור להשכרה לטווח ארוך יוטמע בשוק, אפשר יהיה להירגע מהמרוץ המטורף הזה לרכישת דירה. אין שום סיבה שזה יעבוד במדינות ה-OECD ובישראל לא. וככל שיהיו יותר פרויקטים, זה ישפיע על הביקוש, וגם ישפיע על שכירות הוגנת שאינה לטווח ארוך, כי זה יעמיד תחרות לבעלי הדירות הפרטיים".

קרנות הריט: "משפרי דיור מוותרים על רכישה"

אחת משלוש קרנות הריט הפועלות היום בארץ בתחום הדיור להשכרה (לצד אקונה שהוזכרה קודם, ומגוריט) היא אזורים ליבינג של אזורים. "אנשים הבינו שהם צריכים יותר מרחב, יותר חדרים ויותר פינות פונקציונליות", אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליבינג.
"עליית מחירי הדיור מביאה לכך שמשפחות רבות מחפשות דירות גדולות להשכרה כי הן לא יכולות להרשות לעצמן בעלות על דירה גדולה עכשיו. קפיצה משלושה לחמישה חדרים באזורי הביקוש, משמעה תוספת של 700-900 אלף שקל, ולמי שיש כבר משכנתה, זה מאוד מכביד.

"אנו חווים את התופעה הזו משני כיוונים. כיוון אחד, מהחוויה האישית שלנו כספקי דיור להשכרה; וכיוון שני, מכך שאנחנו מנסים בכל מקום שבו יש לנו פוזיציה, להבין את הביקושים, דרך סקרים שאנו עורכים, ואנחנו מזהים צמיחה בביקוש לדירות גדולות להשכרה. המשמעות היא שיותר ויותר משפחות עוברות למעגל השכירות.

"רמת המחירים של דירות באזורי הביקוש מאוד עלתה: דירת ארבעה חדרים באזור המרכז מגיעה בהרבה מקומות ל-3 מיליון שקל. המשמעות היא שמשפחות שעדיין אין בבעלותן דירה, מתרחקות מדירה, ואלה שרוצים לשפר דיור, מוותרים על רכישה, ועוברים לשכירות".

ערן ענבים, מנכ''ל אזורים Living / צילום: ליאור גרונדמן
 ערן ענבים, מנכ''ל אזורים Living / צילום: ליאור גרונדמן

כיום עדיין מדובר בטיפה בים: יש בשוק כ-10,000 דירות להשכרה לטווח ארוך, מתוך 750 אלף דירות מושכרות בסך הכול, אולם ההיצע ילך ויגדל. לאזורים ליבינג יש כיום 1,500 יחידות דיור בשלבים שונים (באור יהודה, ראשון, אשדוד, כפר שלם, בת ים, אשקלון וחיפה). למגוריט יש כ-1,600 דירות, ועוד ועוד חברות נכנסות לתחום.

נוסף לקרנות הריט (שפועלות לפי חוק הריטים), חברות רבות נכנסות לתחום הזה באמצעות חוק עידוד השקעות הון. רק באחרונה דווח כי עזריאלי רכשה מבזק קרקע בתל אביב, ליד התחנה המרכזית הישנה, תמורת 180 מיליון שקל, שם שוכן כיום אברהם הוסטל, במטרה להקים שם דיור להשכרה.

יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, אמר לאחרונה לגלובס כי: "נגיע ליותר מ-2,000 דירות להשכרה לטווח ארוך. זה תחום שהתחלנו לפתח בארה"ב לפני יותר מעשור ואנחנו מביאים את המומחיות הזאת לכאן. נהנה גם מהביצוע והתשלומים השוטפים, וגם מהשבחה של הדירות בעת מכירתן בעוד 15-20 שנה".

ממשרד הכלכלה מסרו לגלובס כי "בחמש השנים האחרונות אושרו ברשות עידוד השקעות הון 383 תוכניות הכוללות 9,336 דירות להשכרה, מרביתן בשנתיים-שלוש האחרונות. בשלב זה, הסתיימה כבר בנייתן של כ-1,000 דירות להשכרה. דירות אלו זכו להטבות המס לפי חוק עידוד השקעות הון".

באוצר כללו בחוק ההסדרים הצעה שעוסקת בהגבלת ההטבות בבניית דירות להשכרה לטווח ארוך, אולם לבסוף ההטבות לא הוגבלו כדי שלא לפגוע בכדאיות לחברות הפועלות בתחום.

יוסי פרשובסקי, יו''ר פרשקובסקי השקעות ובנין / צילום: גבע טלמור
 יוסי פרשובסקי, יו''ר פרשקובסקי השקעות ובנין / צילום: גבע טלמור

ההשפעה: "כשמייצרים פתרון, זה משנה מציאות"

"בכל עיר שנוצר פרויקט כזה", אומר ענבים, "הוא מייצר אלטרנטיבה נגישה יותר מאשר שוק השכירות הרגיל. אין ספק שפרויקטים של שכירות ארוכת טווח מגדילים גם את הנטייה של משקי הבית לעבור לשכירות. כשמייצרים את הפתרון, זה משנה מציאות. 40% מהשוכרים שלנו הם בעלי דירות שרצו לעבור לדירה גדולה יותר, אך לא רצו להוסיף סכום כסף כל כך משמעותי לרכישת דירה המתאימה לצרכים שלהם".

רוב הדירות של אזורים ליבינג, אומר ענבים, מיועדות למשפחות, והציפייה היא ליחס של "חדר לנפש": משפחה בת חמש נפשות תחפש דירת חמישה חדרים. כמו כן, הוא אומר, יותר ויותר נתקלים במשפחות שלוקחות חדר נוסף לעבודה מהבית, או שוכרות פנטהאוז/דירת גן.

עד כמה לקורונה היה חלק בזה?
"הדופלקסים שלנו יצרו הרבה עניין, כי זה מחלק את הספייס לשתי קומות. אנשים רוצים שיהיה להם מרחב אישי בדירה. בפרויקטים שלנו אנחנו מייצרים גם חללים משותפים, כמו חללי עבודה, חדר כושר, או חללים לשימושים נוספים".

מתי דב, מנכ"ל מגוריט, שבבעלותה כ-1,600 דירות להשכרה, ש-500 מתוכן כבר מושכרות, אומר שלמעלה מ-60% מהדירות של החברה, הן בנות ארבעה חדרים ומעלה. "אנחנו יותר משכירים למשפחות מאשר לסינגלים", הוא אומר. "יש סוגים של שוכרים: משפחות שנכנסות לראשונה לדירות שלנו, וגם משפרי דיור שרוצים דירה גדולה יותר. היתרון הוא שאתה חי בדירה חדשה, גדולה, איכותית, ואין לך חשש שבעוד שנה יגידו לך ללכת. אנשים מתקשים להביא את ההון העצמי הנדרש, ויש רבים שמעדיפים לגור בשכירות במקום טוב (מאשר במקום שפחות מתאים להם, בדירה משלהם)".

מתי דב מנכ''ל קרן מגוריט / צילום: איל יצהר
 מתי דב מנכ''ל קרן מגוריט / צילום: איל יצהר

למגוריט יש דירות בנות ארבעה חדרים בשלבים שונים ביהוד, פתח תקווה, גבעת שמואל, ראשל"צ, חולון, רמלה, ירושלים ותל אביב. באחרונה רכשה מגוריט 110 דירות בפרויקט גינדי אפר האוס ביד אליהו, בנות שניים, שלושה וארבעה חדרים.

היית אומר שהדירות המיוחדות, פנטהאוזים ודירות גן, מושכרות מהר יותר מהאחרות?
"כל הדירות שלנו נחטפות. אנשים כבר מתרגלים לרעיון של לגור בשכירות, זה כבר לא משהו נחות. יש עלייה בביקוש לשיפור דיור בשכירות, ממש מרגישים את זה בשוק".

גם טלי כהן, סמנכ"לית השיווק של שפיר מגורים, הבונה דיור להשכרה בין היתר בשכונת צוותא בחריש (הפרויקט כולו כולל 1,590 דירות, 300 מהן מיועדות להשכרה לטווח ארוך), מזהה ביקוש גדול לדירות הגדולות בשכירות.

כאן רמת המחירים נמוכה משמעותית: דמי השכירות לדירת גן בפרויקט, עומדים על 4,300 שקל לחודש, בעוד דמי השכירות של דירת 4 חדרים בפרויקט, עומדים על 2,600 שקל בלבד. "למרות שההפרש גדול, אנשים מוכנים להוסיף את הסכום ולקבל דירה מרווחת יותר, עם מרפסות או גינה", אומרת כהן. "דירות הפנטהאוז נחטפות. הם מקבלים מוצר שלא חלמו עליו, יש להם ראש שקט כי זה לטווח ארוך והמחיר קבוע, והם יכולים לעבוד מהבית כי יש להם מרחב".

המשפחות ששוכרות דירה שגדולה יותר ממה שהן יכולות לקנות

משי ונתנאל חיימוביץ, בני זוג והורים לשני ילדים, רכשו לפני כשלוש שנים דירת שלושה חדרים בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת "בית בפארק" באור יהודה. "הדירה היא בת 80 מ"ר", מספרת משי חיימוביץ, "וכשאת גרה ב-40 מ"ר (כיום מתגוררת המשפחה אצל הוריה של משי בתל אביב, ביחידת דיור בת 40 מ"ר), זה נשמע לנו הרבה".

משפחת חיימוביץ. ''לא יכולנו להרשות לעצמנו פער של חצי מיליון שקל'' / צילום: כדיה לוי
 משפחת חיימוביץ. ''לא יכולנו להרשות לעצמנו פער של חצי מיליון שקל'' / צילום: כדיה לוי

הם היו אז הורים לילד אחד, תינוק בן חצי שנה. כיום, כשכבר יש להם שני ילדים, הם הלכו לראות את הדירה, שבנייתה הושלמה והיא ממתינה לטופס ארבע.

"התכוונו לגור בה", אומרת חיימוביץ, "אבל כשראינו אותה בפעם הראשונה, שאלנו את עצמנו איך אנחנו מכניסים לשם שני ילדים וכלב, מה עוד שיש בדירה חדר שירותים אחד".

למה לא קניתם מלכתחילה דירת ארבעה חדרים?
"כי הפער היה מאוד גדול - חצי מיליון שקל - ולא יכולנו להרשות לעצמנו". מזועזעים מגודל הדירה ("ומרמת הגימור"), חשבו מה יעשו, ואז, מספרת חיימוביץ, "אחותי סיפרה לי על שכירות לטווח ארוך שיש בשכונה". מדובר בפרויקט דיור להשכרה של אזורים ליבינג, באותה שכונה באור יהודה, הכולל שמונה בניינים.

בני הזוג התלבטו בין דירת שלושה חדרים עם גינה, לבין דירת חמישה חדרים, 125 מ"ר, באותו המחיר - 6,400 שקל לחודש. בסכום הזה היא מקבלת גם ארונות קיר בחדרי הילדים, מחסן, ואפילו כיריים מתנה. רמת הגימור, היא אומרת, גבוהה בהרבה מאשר זו בדירה שבבעלותם.

חיימוביץ מעריכה שעבור הדירה שבבעלותם הם יקבלו דמי שכירות של כ-5,400 שקל, כך שיחד עם דמי ועד הבית בדירה המושכרת הם יידרשו להוסיף כ-1,700 שקל בכל חודש. בחודשים הקרובים, עד שישכירו את דירתם, הם יבקשו להקפיא את המשכנתה.

ולשכור דירה בשוק החופשי, זו לא הייתה אופציה מבחינתכם?
"אני 'בונה’ על 10 שנים בדירה הזו, ואני רוצה להשקיע בארון קיר גם בחדר השינה של ההורים. בדירה אצל בעל בית פרטי, שאולי בעוד שנה יוציא אותי, לא הייתי עושה את זה. כאן אני יודעת שאני יכולה להשקיע כי זה לטווח ארוך".

גם קריסטינה ושלומי אהרון, הורים לשלושה ילדים קטנים, החליטו להשכיר את דירתם החדשה, בת שלושה חדרים, בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת הרקפות בראשון לציון, שאליה נכנסו לגור לפני שנה וחצי. הם מעדיפים לעבור לשכירות לטווח ארוך בדירת חמישה חדרים. "ראיתי שלט על הפרויקט", מספרת אהרון, "וגם גיסתי עומדת לעבור לגור שם".

ולא חשבתם למכור ולקנות?
"את הדירה שלנו אנחנו ממילא לא יכולים למכור כרגע - רוכשי מחיר למשתכן מחויבים להחזיק בדירתם למשך חמש שנים לפחות".

על הדירה שלהם, להערכתה, הם יקבלו כ-5,300 שקל דמי שכירות, כך שיידרשו להוסיף 1,300 שקל בכל חודש, תמורת דירה עם שני חדרים נוספים.

משפחות חיימוביץ ואהרון לא לבד. מי שמחפש כעת בית פרטי לרכישה או להשכרה, מגלה שבמקומות רבים זו כמעט משימה בלתי אפשרית. בעקבות הקורונה רבים מחפשים בית עם גינה או מרפסת, שאליה יוכלו הילדים לצאת כדי לפרוק מתח. נוסף לכך, חלק מהאנשים כבר יודעים שימשיכו לעבוד מהבית ולו באופן חלקי, מה שמחייב שטח נוסף, אם לא חדר עבודה נפרד.

על פי נתוני אתר יד 2 שנמסרו לגלובס ברבעון השני של 2021, שיעור המחפשים דירות גדולות להשכרה (חמישה-שבעה חדרים), עמד על 30% מכלל החיפושים, בהשוואה ל-25% ברבעון המקביל בשנה שעברה.

 
  

במספר חיפושי דירות גדולות ביולי-אוגוסט השנה, לעומת השנה שעברה, חל גידול של 10%, לעומת גידול של 6% בלבד בכל שאר טיפוסי הדירות.

כמו כן, ביוני-יולי, שיעור הביקוש לדירות גדולות עלה משמעותית בכל היישובים: בנתניה למשל, עמד הגידול על 12%, ברעננה על 16%, בכפר יונה יש גידול של 22%, בקריית אונו של 32%, ובשוהם של 47%. 

בגרמניה שכירות ארוכת טווח היא הנורמה, מה קורה בארה"ב?

"לעבוד עם לקוחות ישראלים זה הכי קשה", סיפר בעבר מתווך נדל"ן ברלינאי, "מצד אחד הם תמיד רוצים לאתר מציאות - כל אחד בטוח שהוא זה שימצא את הנכס הכי טוב במחיר הכי זול בשוק; מצד שני, אחרי שרכשו הם רוצים להשכיר את הדירה במחיר המקסימלי".
לרצון הישראלי למקסם את הרווחים, אם לנקוט בהכללה, יש אכן אפקט מלווה - הגדלת הסיכון בהשקעה. מבחינה זו, בקוטב השני של ההעדפות נמצאים בעלי הדירות הגרמנים - הם מחפשים דווקא נכסים המאפשרים שקט נפשי והחזר בטוח, וחוששים מסיכון.

בהתאם לכך, שכירות ארוכת טווח היא שם המשחק בגרמניה - גם בעבור בעלי דירות פרטיים וגם בעבור חברות - כבר עשורים רבים. בערך 60% ממשקי הבית הגרמניים ברחבי המדינה חיים בשכירות. בברלין עומד שיעור השוכרים על יותר מ-80%. כל החוזים מאפשרים כברירת מחדל שכירות בלתי מוגבלת, והעלאות דמי שכירות מינימליות בלבד, לצד הגנות נוספות על הדיירים. חוזים זמניים ויקרים נחשבים מוגבלים מאוד מבחינה חוקית.

דירות להשכרה בניו יורק. 36% מהאמריקאים גרים בשכירות / צילום: Reuters, WILL DUNHAM
 דירות להשכרה בניו יורק. 36% מהאמריקאים גרים בשכירות / צילום: Reuters, WILL DUNHAM

מבחינה זו, הרשויות בגרמניה למעשה מעודדות ויוצרות את המצב של שכירות ארוכת טווח שיש המנסים לחקות כעת גם בישראל, אך ללא הבסיס החוקי. המשקיעים בדירות, מצד שני, מקבלים שקט נפשי והכנסה קבועה שאותה יכלו לחזות כשהשקיעו בנכס, שבמקרים רבים מהווה את הפנסיה שלהם.

בנוסף לבעלות פרטית על דירות, בגרמניה ישנו מודל נוסף של בעלות על בניין (או כמה בניינים), שלא עברו חלוקה לדירות, בין אם על ידי משקיעים פרטיים או כפי שהתפתח בשנים האחרונות - חברות ענק המחזיקות בפורטפוליו של מאות אלפי דירות. במודל זה, השכירות ארוכת הטווח היא מקור ההכנסה של החברות, הנסחרות בבורסה, והגדלת ההכנסות תוך ייעול העבודה הנדרשת כדי לשמור על ערכן או ליהנות מעליית ערכן היא לב העסק.

במדינות בעלת כלכלת שוק חופשי כמו ארה"ב ובריטניה, המצב שונה. כ-36% מכל האמריקאים חיים בשכירות, לפי נתוני מכון ברוקינגס שפורסמו בשנה שעברה. זאת, אף שמחירי השכירות במדינה עלו יותר מאשר השכר ומחצית ממשקי הבית מוציאים יותר מ-30% מההכנסה שלהם על שכירות. מחצית מהשוכרים נשארים בדירות ובבתים שכורים עד שלוש שנים, ו-20% נשארים בהם שמונה שנים ומעלה.

ואולם גם בהן יש מי שמוצא יתרונות להשכרה לטווח ארוך, ביניהם אי-אובדן ההכנסה בזמן שהדירה נשארת ריקה בין דיירים, ולעתים גם ויתור על ההשקעה הנדרשת כדי להתאים אותה לשוק השכירות המשתנה.

המכון מונה את היתרונות הבאים לבעלי הנכסים: חיסכון כתוצאה מאי-תחלופת דיירים, ביטוח נגד מחירי נדל"ן יורדים (מה שלא היה המצב בעשורים האחרונים). בין החסרונות הוא מציין: הפסד כתוצאה מהגדלת העלויות של ההשכרה, אובדן רווח אם השוק עולה וחשיפה ארוכה יותר אם מדובר ב"דיירים רעים". לפי סקירה של המכון, יש היגיון בחוזי שכירות של שנתיים עד חמש שנים לשני הצדדים.

אסף אוני, ברלין

צרו איתנו קשר *5988