תל אביב | ניתוח

ת"א: ניוד זכויות בנייה משתלם בזכות עליות המחירים

כ-200 מהמבנים לשימור בתל אביב הוגדרו לשימור מחמיר, וניוד הזכויות יכול לסייע במימון השימור

בניין לשימור בתל אביב / צילום: Shutterstock
בניין לשימור בתל אביב / צילום: Shutterstock

רקע: תוכנית השימור של עיריית תל אביב יפו סימנה והגדירה כ-1,000 מבנים בעיר לשימור. מרבית מהמבנים הוגדרו לשימור רגיל שבמסגרתו יש לשמר את המבנה וניתן להוסיף שטחים נוספים במגרש. כ-200 מהמבנים הוגדרו לשימור מחמיר, שמשמעותו שיש לשמר את המבנה עצמו ללא תוספת שטחים.

עלויות השימור גבוהות מאוד, והתמריץ שהציעה העירייה למבנים שהוגדרו לשימור מחמיר הוא ניוד זכויות הבנייה למגרש/בניין אחר בעיר. המשמעות היא שניתן לנייד ולמכור את הזכויות שאושרו במגרש שבו קיים הבניין וכן את זכויות הבנייה שהוגדרו כתמריצי שימור בתוכנית, כדי להשתמש בשווי של הזכויות בין היתר למימון עלויות שימור המבנה.

הזכויות: ככל שמחירי הקרקעות עולים וכל תוספת של מ"ר למבנה קיים או חדש בתל אביב שווה עשרות אלפי שקלים, כך עולה הכדאיות לביצוע עסקאות כאלה.
כך לדוגמה, לאחרונה התבצעה עסקה מעניינת בתחום ניוד הזכויות. לבעלים של שני בניינים שהוגדרו לשימור מחמיר בלב תל אביב היו זכויות בנייה לא מנוצלות, וזכויות בנייה שנגזרו מתוכנית השימור כחלק מתמריצי השימור בהיקף של כ-1,400 מ"ר. נקבע כי הם יניידו את הזכויות למגרש בדרום העיר שבו מקדמת חברה יזמית פרויקט בנייה חדש. היזמים ישלמו עלות ממוצעת של כ-30 אלף שקל למ"ר.

ענת בירן / צילום: נדב כהן יונתן
 ענת בירן / צילום: נדב כהן יונתן

עסקה נוספת שנמצאת כיום בשלב המו"מ היא עסקה של בעלי דירות שמעוניינים להרחיב את שטח המרפסות של דירותיהם באמצעות ניוד זכויות מבניין בשימור מחמיר. במסגרת העסקה הם ירכשו סל של זכויות ויוכלו להרחיב את המרפסות. גם כאן העלות תנוע סביב כ-30 אלף שקל למ"ר רק עבור הזכויות.

החישוב: כיצד קובעים את ערך הזכויות? הנוסחה לחישוב מורכבת ומוגדרת בתוכנית השימור, אבל הבסיס נקבע על פי המחיר למ"ר במיקום של הנכס לשימור ובמועד הקובע שהוא הפקדת התוכנית המניידת של הזכויות. אם מעבירים את הזכויות לאזור אחר בעיר שבו המחיר למ"ר נמוך יותר, הזכויות גדלות. כך לדוגמה 100 מ"ר בלב העיר תל אביב יכולים להפוך ל-120 מ"ר בדרום העיר או במזרח העיר.

איך עושים זאת בפועל: מבחינת יזמים שמעוניינים בניוד זכויות, התהליך כולל איתור של בניין לשימור שיש לו זכויות בלתי מנוצלות, חתימה על הסכם מכר, קידום ואישור תוכנית מניידת וכמובן הוצאת היתר בנייה לשימור הבניין ושימורו בפועל.

בשורה התחתונה: נוצר בשוק מצב של WIN-WIN: בעל נכס לשימור יכול לקבל היום תמורה נאה עבור הזכויות שלו שתשמש גם לשימור המבנה, ושימור המבנה מבטיח את עליית הערך שלו. ליזמים יש אפשרות למימוש זכויות נוספות ומבחינת העירייה מדובר בתמריץ לחידוש פני העיר.

הכותבים ממשרד עורכי הדין ענת בירן

צרו איתנו קשר *5988