כך הפכו המרכזים הלוגיסטיים לסחורה החמה של שוק הנדל"ן

פריחת ענף המרכזים הלוגיסטיים היא אינה תופעה ייחודית לישראל, והיא ניכרת בכל העולם, אחרי המהפיכה במסחר שהכניסה הקורונה. היא נובעת מהגידול העצום שנרשם מאז שנה שעברה בסחר המקוון. גידול שקיבל תאוצה נוספת מבעיות האספקה, שהביאו חברות שונות למסקנה שרצוי להן לשמור מלאים גבוהים של חומרים וסחורות נגישים.

"רגישות לאינפלציה והרצון לאגור מלאים, מביאים לקפיצה מאוד גבוהה בתחום הנדל"ן הלוגיסטי בכל העולם וגם כאן. יש התנפלות על שטחים לוגיסטיים, ולא רק בגלל הצרכים לצבור מלאי ואיחסון, אבל גם בגלל הצורך להקים חוות שרתים. פעמים רבות אנחנו רואים שהקמת חוות שרתים מבוצעת בשטחים לוגיסטיים, תוך ניצול המיגון והמרחב המרחב הגדול שקיים באותם, שטחים, שמשתרעים על עשרות דונם. גם להם יש ביקושים עצומים בישראל", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE ישראל.

כשהשוק בוער, קשה להעריך במדויק כמה שווה דונם קרקע שמיועדת ללוגיסטיקה, וכפי שניכר בתקופה האחרונה, עסקאות במאות מיליוני שקלים נסגרות על המתחמים הללו, וקשה לטעון כלפי הרוכשים, שהם משלמים יותר מידי. בישראל, כמו גם במדינות רבות אחרות, הענף הזה היה נתון לפיגור, והביקושים הגיעו לפתע בבת אחת - מה שהקפיץ גם את המחירים.

"יש ריצת אמוק בתחום הזה, וכשיש מצב כזה - אתה לא יכול לתרגם את השטחים למחיר אחיד. גם אם מישהו ימכור לך שטח וינקוב עליו מחיר - קשה יהיה לשפוט את הדברים", אומר מוקמל.

מה הופך שטח לוגיסטי לשטח טוב? שלושה גורמים: מיקום ברמה הארצית, מיקום בהתייחס לצירי תעבורה ראשיים, וגודל המתחם, שחייב להיות בן עשרות דונמים. לא קל למצוא מתחמים שמתאימים לכל הפרמטרים הללו, ועל כן מתחמים שנחשבים למוצלחים, כגון שהם, קיסריה, טירת הכרמל וצריפין נחשבים לבעלי פוטנציאל ביקושים רב. התחום אינו מוגבל למרכז הארץ. "כל מקום בארץ שבו ניתן להקים מרכז - ינסו לממש", אומר מוקמל.

אז כיצד לשפוט את העסקאות האחרונות, כולל זו המתגבשת עתה? מוקמל מודה שאין דרך כלכלית לקבוע במדויק. בדיקת עניין התשואה הצפויה הוא עקרון שורשי, אבל ברור שעם הגידול בביקושים ועליות המחירים - חלו ירידות בתשואות השנתיות שבעלי הנכסים נהנים מהן, וסביר להניח שהתהליך הזה יימשך גם בעתיד, לאור המחסור הגדול.

"בעלי קרקעות זיהו את הביקוש הגדול ואינם ממהרים לשחרר קרקעות, כי הם מאמינים שזה ימשיך לעלות. השטחים נחטפים כמו לחמניות. כל מי שמציע היום למכירה שטח לפארק לוגיסטי - אין לו בעיה לאתר קונה", מסכם מוקמל.