משנה את פניה: האם קריית ים תהפוך ללהיט נדל"ני

בהיעדר קרקעות פנויות, העיר יכולה לצמוח רק לגובה באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית • אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "ההיצע נמוך והצפיפות נמוכה, ואין צורך במפלסי חניה תת-קרקעיים"

קריית ים. ''אחלה חוף שלא חוצה אותו מסילת רכבת'' / צילום: Shutterstock
קריית ים. ''אחלה חוף שלא חוצה אותו מסילת רכבת'' / צילום: Shutterstock

במשך שנים נחשבה קריית ים לחלשה שבין הקריות, ואולם אם מחירי הנדל"ן הם מדד, נראה שבתקופה האחרונה היא הופכת בהדרגה ליעד אטרקטיבי למשקיעים.

הקרקע שעליה הוקמה קריית ים נקנתה בסוף שנות ה-20 של המאה הקודמת בידי East Palestine Cooperation וקק"ל. שתי החברות החלו בייבוש הביצות והאזור תוכנן על ידי האדריכל אלכסנדר קליין (קריית הטכניון, גבעת נשר, קריית טבעון), וחולק לאזורי מגורים, תעשייה וחקלאות. בשנת 1939 רכשה חברת "גב ים" חלק מהאזור והחלה בבניית השכונה הראשונה, לימים קריית ים א’. אחרי מלחמת העצמאות הוקמה בשטחי מחנה הצבא הבריטי מעברה ומאוחר יותר הוקמו שכונות שקיבלו את השמות קריית ים ב’, ג’ וד’, ובהן שוכנו בעיקר עולים חדשים. כיום העיר נראית כמו התגלמות כישלון העיר המודרניסטית: אחידה, משוכפלת, חסרת זהות. המרחב הציבורי - הכיכרות ובעיקר חוף הים, הנכס העיקרי של העיר - מנותק ומוזנח למדי.

 
  

לפי הלמ"ס בעיר כ-40 אלף תושבים, וכ-60% מהם ילידי חו"ל. העיר מדורגת באשכול כלכלי-חברתי 5 מתוך 10. כ-31% מבתי האב מטופלים על ידי שירותי הרווחה. בעיר מעט שטחי תעסוקה, משרדים ומסחר, כלומר אין ארנונה מתעסוקה.

"זו עיר שטוחה ואפשר לנסוע באופניים לים"

לפי נתוני יד 2, מספר החיפושים אחרי דירות בקריית ים עלו בחדות מאז 2019. אם ב-2019 מספר מחפשי הדירות ביישוב עמד על 34,350, הוא עלה ב-2020 ל-40,650 וב-2021 ל-60,250 - עלייה של כ-75% לעומת 2019. במחירים עדיין לא רואים את השינוי בנתוני יד 2: מחיר דירת 4 חדרים עומד השנה על 1.1 מיליון שקל לעומת 1.07 מיליון שקל אשתקד ו-1.12 מיליון שקל ב-2019.

אולם שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד מתאר תהליך של שינוי הדרגתי במיצוב העיר מבחינה נדל"נית. לדבריו, "המחיר למ"ר לדירות חדשות לפני כשנתיים היה 12,000 שקל. כיום המחיר הוא 14,000 שקל למ"ר ומעלה". מדובר בעלייה של כ-17% במחיר. "דירות ותיקות יותר, שנקנו בתחילת שנות ה-2000, נמכרות במחירים של 13,000 שקל למ"ר. דירות בשיכונים של שנות ה-70-60 מתומחרות ב-8,000-7,000 שקל למ"ר. המשקיעים מזהים שיש שם דירות זולות, ומקדמים פינוי בינוי".

 
  

גסטפרוינד מסביר את האטרקטיביות הגואה של קריית ים בשינוי הרבה יותר רחב: "בקריית ים אין עתודות קרקע, זה אומר שהצמיחה האפשרית היא לגובה. בשונה מחיפה, זו עיר שטוחה ואפשר לנסוע באופניים לים. יש שם אחלה חוף, שלא חוצה אותו מסילת רכבת".

"באנו בגלל מספר התחלות הבנייה הנמוך"

באוקטובר האחרון אישרה הוועדה המחוזית חיפה תוכנית שיזמה חברת הכשרת הישוב, המציעה פינוי בינוי של 224 דירות בשישה בניינים ישנים בשכונת צבא קבע בעיר, במרחק של כ-400 מטר מהים. במסגרת התוכנית ייהרסו הבניינים הישנים, ובמקומם יוקמו 1,450 דירות בשמונה מגדלים של עד 32 קומות ובחמישה בניינים של עד 11 קומות. עוד כוללת התוכנית שטחי מסחר ובניין משרדים פינתי, הכולל 13 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.

אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, מספר: "במיפוי ראשוני שביצענו לכלל הקריות, אחרי שאנחנו מקדמים כמה מתחמים בחיפה, גילינו שהקריה היחידה שמספר התחלות הבנייה שלה הוא נמוך, היא קריית ים. השלב הבא היה למצוא מתחם עם צפיפות נמוכה. במתחם שבחרנו הצפיפות היא 5 יח"ד לדונם, והמשמעות היא שזה מייתר את הצורך לייצר עוד מפלסי חניה-תת קרקעית - עניין יקר בשל הקרבה לים. כמו כן, למרות המכפיל הגבוה, של 6.5, אני לא צריך קרקע משלימה ולכן, היכולת שלי לממש את הפרויקט היא עצומה. וכמובן שצריך להזכיר את הקרבה לים. ברור שאם נייצר פרויקט איכותי נוכל לייצר פתרונות דיור לתושבי המקום וגם להביא אוכלוסייה חדשה".

שמחה גריידינגר, הבעלים של קבוצת נתיב פיתוח, שילם לפני שנתיים 95 מיליון שקל על קרקע בצפון העיר, בקו ראשון לים, שבה ניתן לבנות לפי התב"ע 144 יח"ד.

לחברה יש עוד שני פרויקטים בעיר: "תמיד הלכנו למקומות שבהם הפיתוח העצמי של הסביבה הביא להשבחת הנכס בצורה משמעותית, מעבר למדדים הארציים הכלליים. מעבר לכך, זה דבר לא פשוט היום לאתר קרקע זמינה לבנייה. אנחנו הולכים למקומות שבהם המדינה, או הוועדות המחוזיות, מצליחות לקדם היתרים. בקריית ים המחירים הם עדיין סבירים. בת"א משלמים 130,000 שקל למ"ר. הקבלנים והיזמים רעבים לקרקעות".

"הסיכוי היחיד לבנייה הוא בהתחדשות עירונית"

מנהל המנהלת להתחדשות עירונית, דני פלג, מבהיר שהעירייה רואה בהתחדשות עירונית יעד קריטי: "קריית ים תחומה מכל הכיוונים ולכן הסיכוי היחיד לבנייה נוספת הוא התחדשות עירונית, הצרחות, ומילוי שטחים ריקים (אינפילים) בתוך העיר. בעינינו זה ברכה. יש אצלנו פרויקטי התחדשות עירונית, חלקם מקודמים במסלול מיסוי וחלקם במסלול רשויות מקומיות, ואני מעריך שיש כמעט 6,000 יח"ד שיוצאות בהווה ועוד 10,000 בטווח ארוך יותר. אנחנו מצידנו מנסים לקדם את מרכז העיר".

פלג אומר כי לנגד עיני העירייה עומד גם נושא האיתנות הכלכלית: "ב-2018, שויכו כל שטחי מכון דוד של רפאל לרשויות השכנות, כולל קריית ים. זה אומר שיש לנו פי 1.5 שטח מניב. אנחנו גם מוסיפים שטחי תעסוקה ומסחר גם לכל תוכניות ההתחדשות העירונית".

צרו איתנו קשר *5988