שחרורו של המגרש הכלוא

טעות תכנונית של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "זמורה" מנעה במשך שנים את מימוש זכויות הבנייה של בעל זכויות החכירה במקרקעין בקריית עקרון, ותושב היישוב מצא עצמו עם מגרש "כלוא".

■ רקע: המקרקעין היו רשומים בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), והבעלים ביקש לבנות עליהם את בית חלומותיו, ופנה לוועדה המקומית לבירור זכויותיו. אף שפעל כדין, הוא נתקל בסירוב הוועדה להוציא היתר בנייה, רק משום שלמגרש שלו אין דרך גישה מן הכביש.

תחילתו של המקרה בשינוי תב"ע באזור קריית עקרון, כאשר חלקה מקורית של כ-3 דונם שכללה בית קטן עם משק עזר, חולקה לאורכה לשלושה מגרשים שבכל אחד מהם ניתן לבנות בית דו-משפחתי. במילים אחרות, כל שליש חלקה, חולק לרוחבו לשניים, ובאותו אופן חולק גם המגרש הסמוך. כך, שני חצאי המגרשים הפנימיים נותרו כלואים, אלא אם תתוכנן להם דרך גישה על חשבון אחד המגרשים.

אמנם הוועדה המקומית הקצתה שטח שהיה מיועד לשביל גישה שבו תהיה למגרש הכלוא זיקת הנאה ובכך יהיה פתרון גישה לשני המגרשים הכלואים, אלא שלאחר תכנון המגרשים החדשים, לא בוצע ברמ"י שינוי בזכויות ובחוזי החכירה באופן התואם למגרשים החדשים, וזכויות החכירה נותרו בתשריט לפי שטח המגרשים המקוריים. דרך הגישה, שתוכננה ואף סומנה בכתב יד מהנדסת הוועדה על גבי התוכנית, הוכחשה.

■ המחלוקת: התובע ביקש לקבל היתר אולם בקשתו נדחתה, על רקע טענתו של השכן (הנתבע) שלפיה הגישה מותנית במעבר בחלקתו הפרטית, ועל כן מדובר במחלוקת קניינית שאינה בסמכות הוועדה המקומית ותלויה בעמדת רמ"י ובעמדת השכן.
הוועדה המקומית ורמ"י, אשר כאמור בבעלותה כלל החלקות המוחכרות, התנערו מאחריותן וגלגלו את המחלוקת שוב זו לפתחה של זו. התובע, שכל רצונו היה לממש את זכויות הבנייה במקרקעין השייכים לו, ניצב מול שוקת שבורה.

■ ההחלטה: לאחרונה הגיע סיפור זה לסיומו, כאשר בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, קבע כי דרך שיועדה לגישה והועברה ממגרש אחד למגרש סמוך, איננה העברה קניינית אלא היא תכנונית בלבד. בית המשפט קיבל את עמדת התובע והוסיף כי בניגוד לעמדת הוועדה לא בוצע הליך של "מעין איחוד וחלוקה".

בפסק דין מפורט ויסודי אימץ השופט צבי דותן את טענות התובע, וקבע כי ניסיון רשויות התכנון להעברת תא שטח שלא על דרך הפקעה מחלקה אחת לחלקה סמוכה (וזאת בשונה מהפקעה לצורכי ציבור), אינה משנה את זכויות הקניין. קרי, תא השטח שהוחכר נותר זהה, גם אם תכנונית עכשיו הוא חולש על שני מגרשים או שתי חלקות.
עוד נקבע בפסק הדין סעד אופרטיבי שלפיו יש לרשום זיקת הנאה לטובת מגרשו של התובע דרך שביל גישה שעובר במגרש שכן נוסף, שעימו אין מחלוקת.

■ המשמעות: מעבר לפתרון הבעיה הפרטית, המקרה ממחיש את חלוקת הסמכויות בין הגופים השונים: הוועדות לתכנון ובנייה ורשות מקרקעי ישראל, אשר שתיהן צורפו כנתבעות בהליך. פסק הדין הוא הזדמנות להידרש לשאלת הגבול, המטושטש לעתים, בין התכנוני לבין הקנייני, וליחסים ביניהם. שינוי התב"ע בחלקת התובע הוא לכל היותר המלצה תכנונית לשנות את גבולות החלקות, אך הוא לא מהווה שינוי קנייני של זכויות שהוחכרו קודם לכן. טעות תכנונית והתנערות מאחריות קניינית מצד הוועדה ומצד רמ"י פגעו בסופו של יום בבעל המקרקעין הכלואים המבקש לממש את זכויות הבנייה במגרשו.

ת.א. 26534-12-19

הכותב ממשרד עו"ד נעם קולודני ושות' המתמחה בדיני תכנון ובניה ונדל"ן