הצעת החוק של ביידן ששמה על הכוונת תכנוני מס של משקיעי נדל"ן זרים

בניסיון לגייס מימון להצעת חוק על הוצאות בגובה כ-2 טריליון דולר, הדמוקרטים שמו על הכוונת את משקיע הנדל"ן הזרים.

ממשלת ארה"ב גובה ממשקיעים ממדינות מסוימות מס המגיע עד 30% על רווחים שנעשו על נכסי מקרקעין מסחריים בארה"ב. אבל הרבה קונים ממדינות זרות יכלו להימנע מלשלם את המס הזה, שאינו מוטל על חברות אמריקאיות, על ידי מהלך מורכב הכולל הלוואות מישויות שנמצאות מחוץ לארה"ב.

כעת, סעיף בהצעת החוק "לבנות מחדש טוב יותר" אמור להביא את הנוהג הזה לסיומו. הצעת החוק עברה בבית הנבחרים בחודש שעבר וכעת נידונה בסנאט, שם היא מתמודדת עם גורל לא ברור אצל הדמוקרטים המפולגים. המחוקקים צפויים לעשות שינויים גדולים בהצעת החוק לאחר שסנאטור מרכזי הודיע ביום ראשון שהוא מתנגד לה בצורתה הנוכחית.

אבל אם הסעיף הזה יישאר על כנו והצעת החוק תהפוך לחוק, תומכיה אומרים שהסעיף יוכל להכניס מיליארדים בהכנסות ממיסים. בעלי נכסי מקרקעין חוששים שזה עלול גם להוביל לפחות רכישות זרות של נדל"ן מסחרי בארה"ב.

ההשלכה מבחינת מיסוי כנראה תטיל משקלה על המחירים של כמה מגדלי משרדים, מלונות ומרכזי קניות, רובם בערים הגדולות יותר אליהן משקיעים מאירופה, אסיה והמפרץ הפרסי זרמו בשנים האחרונות, בייחוד לאחר המשבר הפיננסי העולמי של 2008. המשקיעים האלה נמשכו לארה"ב בגלל התשואה הגבוהה יחסית המתקבלת מהשכרת הנכסים, יציבות המטבע המקומי והמוניטין של סקטור המקרקעין בארה"ב ככזה הנותן החזרים באופן עקבי ויציב.

בעשור האחרון, ישויות זרות היו אחראיות באופן ישיר ל-2.26 טריליון דולר של רכישות נכסי מקרקעין מסחריים בארה"ב, כ-14% מסך נפח המכירות בתקופה זו, על פי Real Capital Analytics.

במסגרת חוק מ-1980, קרנות ואנשים עשירים מעשרות מדינות צריכים לשלם מס המגיע עד 30% על רווחים שהם עושים מהאחזקות שלהם בנכסי מקרקעין בארה"ב, בנוסף למס הכנסה אמריקאי ולמיסים במדינות המוצא שלהם, כך אמר טים טריפילו, מנהל מס נדל"ן לאומי בחברת הנהלת החשבונות Crowe.

המס ושינוי החוק ישפיעו בעיקר על משקיעים ממדינות שאין להן הסכם מס עם ארה"ב, כמו סינגפור ואיחוד האמירויות הערביות ומדינות אחרות באסיה ובמזרח התיכון, כך אמר טריפילו. לרוב המדינות באירופה הסכמי מס עם ארה"ב.

משקיעים זרים רבים היו יכולים להימנע מהמס הזה דרך תכנון חוקי אבל מסובך. במקום לקנות או לבנות באופן ישיר, משקיע זר יוצר חברת מעטפת במיקום שלישי כמו איי קיימן.

חברת המעטפת הזו מלווה את הכסף לישות אמריקאית המכונה תאגיד חוסם, שבתורו קונו את המבנה. במקום לשלם רווחים מהשכרת המבנה ישירות למשקיע הזר, התאגיד החוסם שולח ריבית מההלוואה לחברת המעטפת הזרה, וזו מעבירה את הריבית למשקיע. על ידי הוספת המעקף הזה, המשקיע הזר נמנע מהמס המוטל על בעלי נכסי מקרקעין שאינם אמריקאים, אם כי הוא נאלץ לשלם מיסים אחרים, שהם לרוב נמוכים יותר, כך אמר מייק סמית', העובד בחברת השירותים המקצועיים CliftonLarsonAllen.

בהצעת החוק "לבנות מחדש טוב יותר" נוסף כלל חדש שאמור להפוך את זה לבלתי אפשרי בפועל לאדם זר שהוא בעלי בניין בארה"ב לעשות את המהלך המאפשר להתחמק מהמס, וזה יהפוך את כל נושא רכישת נכסי המקרקעין בארה"ב לפחות מושך עבור חלק מהאנשים.

פול דוהרטי, נשיא חברת הנכסים PRP, אמר שהחברה שלו השקיעה כ1.2 מיליארד דולר בנכסי מקרקעין השנה, ש-80% מתוכם הגיעו ממשקיעים זרים. הרבה מהמשקיעים הזרים שלו השתמשו בתאגידים חוסמים על מנת להוריד את נטל המיסים שהם משלמים, אמר.

"ה-1.2 מיליארד דולר האלה לא היו שם אם המס הזה היה מיושם", אמר.