דמי השכירות נתקעו במקום: מה התשואה שתקבלו על דירת שלושה חדרים בת"א ובבאר שבע?

לא פשוט לשחות בעולם הנדל"ן הסבוך של ישראל. בשבוע שעבר פרסמה הכלכלנית הראשית את סקירת חודש אוקטובר בתחום הזה, שממנה עלה כי שליש מכלל הדירות שנרכשו באותו חודש היו להשקעה. זה לא פלא - המשקיעים הבינו שאם לא ימהרו - ייאלצו לשלם עוד 3% על מחירי הדירות שלהם, עקב העלאת מס הרכישה מרמות של 5%-10% ל-8%-10%.

התנפלות גדולה על דירות נרשמה ב-31 באוקטובר, מיד לאחר ששרי הממשלה הודיעו רשמית על העלאתו הצפויה של המס. 1,186 עסקאות לרכישה בוצעו ביום הזה. לגבי נובמבר אין עדיין נתונים, ואולם מכיוון שהמס נכנס לתוקף רק בסוף החודש אין פלא שהכלכלנית הראשית כבר מסרה שגם חודש זה אופיין במספרים חריגים של רכישת דירות. המסקנה הראשונה שעולה מזה היא שכנראה קצב עליית מחירי הדירות גבר בחודשיים הללו, שכן גם השחקנים האחרים בשוק - הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור - לא נחו ואף הם רכשו דירות בכמות גדולה; הקבלנים רשמו שיא של מכירת דירות חדשות. אין שום אינדיקציה לכך ששוק הנדל"ן נרגע. להיפך.

דמי השכירות: עלייה מתונה של חצי אחוז

על רקע זה ערכנו בגלובס את בדיקת התשואות ב-15 הערים הגדולות בישראל, בהתבסס על נתוני הלמ"ס מהרבעון השלישי של השנה אל מול השנה שעברה. מהבדיקה עולה כי בשנה שהחלה ה-1 באוקטובר 2020 ועד ל-30 בספטמבר 2021, מחירי השכירות הממוצעים בכלל המדינה עלו בכחצי אחוז בלבד; מחירי העסקאות שבוצעו בשתי התקופות עלו בכ-7%, מה שמרמז על כך, שגם השנה שיעורי התשואה ירדו.

התמקדות בדירות 3 חדרים, שהן בין הדירות הפופולריות על משקיעים, העלתה כי התשואה השנתית על דירות אלה ירדה מ-3.7% ברבעון השלישי 2020 ל-3.5% ברבעון השלישי של השנה הנוכחית. דמי שכירות ממוצעים שמשולמים על דירת 3 חדרים בישראל מגיעים כיום ל-3,700 שקל בחודש. בתל אביב, העיר היקרה בישראל, הם מטפסים לכמעט 5,900 שקל בחודש ואילו באר שבע היא העיר הזולה ביותר, שבה דמי השכירות החודשיים על דירת 3 חדרים מגיעים ל-2,450 שקל.

העיר בעלת התשואה הנמוכה ביותר היא תל אביב, שבה דירת 3 חדרים זוכה לתשואה שנתית של 2.4% בלבד; לפניה במדרג התשואות הנמוכות נמצאות רמת גן, שבה דירת 3 חדרים מניבה תשואה של 2.5%, וירושלים וכפר סבא, שבהן התשואות על דירות אלה מגיעות ל-2.6%.

ערי הפריפריה נושאות את התשואות הגבוהות ביותר: באר שבע נמצאת בראש עם תשואה שנתית של 3.8%; אשקלון באה אחריה עם תשואה של 3.7%; וחיפה נמצאת במקום השלישי מבחינת גובה התשואה לדירות 3 חדרים, עם תשואה שנתית של 3.6%.

ברוב הערים שנבדקו ירידת התשואה השנתית הגיעה לרמות של בין 0.1 ל-0.5 נקודת האחוז. הנתון הזה יכול לשמח את המשקיעים שרכשו דירות ב-2020, כי הוא מעיד שבשנה זו מחירי הדירות עלו בצורה יפה, אך פחות לשמח את מי שרכש או מתעתד לרכוש דירה בעתיד הקרוב.

על רקע זה בדיוק הועלה מס הרכישה. באוצר סבורים כי המשקיעים ינהגו עכשיו בדיוק כפי שנהגו ביוני 2015, כלומר יצמצמו במידה ניכרת את רכישת הדירות שלהם. סביר מאוד להניח שכך יקרה, וההתנפלות של המשקיעים על הדירות במהלך אוקטובר ונובמבר מחזקת את ההערכה הזו.

  

ההיסטוריה: היום אין הלימה בין מחירי הקנייה למחירי ההשכרה

גובה המס אינו המשתנה היחיד במשוואה שמניעה את עולם ההשקעות. משקיעים רואים לנגד עיניהם את התשואות הצפויות בגין השכרת הנכסים שלהם ואת השינויים הצפויים בשוויים. בשנים האחרונות הדינמיקה של עולם ההשקעות עוברת תהליך של שינוי עמוק. המיסוי המשתנה בתכיפות מהווה רק שיקול אחד שמנחה את המשקיעים כיצד לנווט את עצמם בעולם הנדל"ן.

יש לא מעט משקיעים, רובם מבוגרים שזוכרים את השוק מפעם, ועדיין חושבים שאז הכול היה הרבה יותר פשוט. הנה למשל ב-1995 מחירי הדירות הממוצעים עלו ב-10.5% ומחירי השכירות עלו ב-6%, לעומת 1994. המשקיעים שרכשו דירות ב-1994 יכלו לסמן להם WIN-WIN בתחשיבי ההשקעות: הם הרוויחו מעליית המחירים וקיבלו בונוס בעליית דמי השכירות. התשואה השנתית על דירות שרכשו עלתה מ-4.1% ל-4.3%.

שנות ה-90 נחשבות כבר להיסטוריה עתיקה, ואולם גם מי שפעל ב-2007, למשל, ערב תחילת עליות המחירים הגדולות, שבה תשואה ממוצעת על שכירות הגיעה לכ-4%, חווה ירידה מתמשכת בתשואה ככל שעלו מחירי הקנייה. ב-2015 הגיעה התשואה הממוצעת על דירה ל-3.5% והיא המשיכה להצטמק עד שהגיעה השנה ל-2.9%. למעשה, עיקר הרווח שמפיק המשקיע מגיע מעליית שווי הדירות, ומכאן גם יגיעו הפסדיו.

לפיכך, המשקיע של היום צריך לחשוב אחרת.

השנה, למשל, מחירי הדירות צפויים לעלות ברמה של 13%, כלומר תיאורטית הם שקולים ל-4.5 שנות השכרת דירה. בפועל ההוצאות השוטפות שנזקקים בעלי הדירות להשקיע בהן עלולות להפוך את היחס האמיתי ל-5-6 שנות השכרה.

במקרה של ירידות מחירים, אפילו של אחוזים ספורים, בעלי הדירות שרכשו השנה דירה, עלולים למצוא את עצמם במהירות מגיעים לתשואות שליליות. האם לזה הם ציפו כשנכנסו לשוק?

צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים, מסכים כי המצב היום הרבה יותר מורכב, וכי משקיע של היום צריך לבחון את מכלול ההשקעה שלו, החל מהמימון וכלה בשאלה - מה יקרה עם הנכס בעתיד.

"אחד הדברים שאני מלמד לגבי דירות יד שנייה, זה שכשאתה קונה דירה אתה מסתכל מה קורה עכשיו - כלומר כיצד אתה מכסה משכנתאות. ודבר שני זה צפי לעתיד. כי אם דירה בטירת הכרמל עלתה לפני שנה 800 אלף שקל והיום היא כבר עולה 900 אלף שקל, התשואה שהיא מניבה ירדה ל-3%, אבל אתה לוקח בחשבון שאם כל התוכניות שמתפרסמות ימומשו, אתה עשוי להגיע למצב שבו הפרויקט ישתתף בהתחדשות עירונית והדירה של 3 חדרים תחודש ל-4 חדרים, וזה כבר 1.4-1.5 מיליון שקל. אם זה יקרה - השבחת את הנכס שלך במספרים גדולים בהרבה ממה שציינת ואתה מסודר. אז מביאים תשואה של 3%, והמחיר יעלה, ובסך הכול התשואה תהיה צנועה יותר אבל טובה. בחישוב הכולל של סיכונים אתה לא אמור להפסיד".

ומה קורה אם המחיר יירד?
"גם כשהיו התרסקויות מחירים בשבע השנים הראשונות של שנות האלפיים, במיוחד בבאר שבע ובחיפה, אנחנו רואים שדבר אחד לא התרסק והוא שוק השכירות. כי בנדל"ן למגורים אין קשר הכרחי בין מחירי הדירות למחירי השכירות. ובסופו של דבר המחירים יעלו שוב".

 צחי קווטינסקי / צילום: איל יצהר

בסופו של דבר, הוא מעריך כי כשהמחירים יורדים ומשקיע לוקח משכנתה בשיעור גבוה ממחיר הדירה, הוא ממשיך ליהנות מההכנסות מדמי השכירות החודשיים, שמקזזות מאוד את ירידות המחיר, ובעבודה נכונה מביאות לו רווח אפילו במצב כזה.

השיקולים: בין החזר המשכנתה להשקעה לפנסיה

"חווינו את עליית המס גם אצל כחלון, וראינו את זה גם עכשיו: כשהמדינה הודיעה שהיא עומדת להעלות את המס, משקיעים לא ישנו בלילות חודשיים וקנו כל דירה שהייתה בשוק, ובמחירים מטורפים, והם עלו. עכשיו תהיה התמתנות, התחרות בין המשקיעים תקטן, וניתן לקנות את הדירות במחירים יותר שפויים. והמשקיע החכם שייקח בחשבון של העלאת המס יעשה את התיקון ויוכל להעלות גם את דמי השכירות. ואני לא מדבר על הקפצה, אלא על העלאה של 100 שקל בחודש", אומר קוטינסקי.

החשיבה שמתווה קוטינסקי מחייבת את המשקיע להסתכל על הדירה שהוא רוכש להשקעה בראייה ארוכת טווח. ואולם מצב שבו ההשקעה אינה מאוזנת, כלומר שעיקר התשואה אמור להגיע ממחיר הדירה בעוד שהתשואה השוטפת בגין השכרת הדירה נמוכה במיוחד, עשוי לדחוף את המשקיע להתנהג בדומה לשוק הון, ומרגע שיגיע למסקנה שמחיר הדירה שרכש יורד והוא עלול להיקלע למצב של תשואה שלילית - הוא ימהר למכור את הדירה.

ד"ר יאיר דוכין, ראש תוכנית ה-MBA בהתמחות מימון נדל"ן בבית ספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, אומר ש"המשקיעים של היום נגררים אחרי הבטחות של יזמים ושל פרשנים מטעם עצמם, שאומרים שהמחירים יכולים רק לעלות. הם שומעים את שרי האוצר והשיכון אומרים שהמחירים בשנה הבאה יעלו עוד, ועוקבים אחרי הכתבות בעיתונים שמדווחות על מכרזי הקרקעות, שמשקפים ציפייה לעליות של 30% במחירי הדירות בשנים הקרובות, ואולי הם אומרים לעצמם שזה מה שיקרה. אבל המצב הרבה יותר עדין מבחינת שוקי ההון והריביות, ואני לא מעריך שנגיע לעליות מחירים כאלה במחזור המחירים הנוכחי".

ואולם גם דוכין אינו סבור שמשקיע מהתקופה האחרונה שייתקל בירידות מחירים, ימהר להיפטר מהנכס שרכש. "התשואה שנובעת מעליית שווי הדירה היא לא תזרימית, אלא תשואה על הנייר. יש הבדל משמעותי בין כסף שאתה מקבל כל חודש לבין כסף שאתה יכול לספור על העץ. רוב המשקיעים מספרים שעבורם ההשקעה היא פנסיה. הם קונים דירה כהשקעה לטווח ארוך. הפנסיה היא השכר דירה שהם מקבלים, לא עליית השווי. ואם המחירים ירדו - הם ימתינו לעליות, ומניסיון העבר, יש בזה צדק מסוים".

 יאיר דוכין / צילום: כדיה לוי

מלאי הדירות: נמשכת המגמה של מכירת דירות להשקעה

עניין אחר שהעלו חברי הכנסת מהאופוזיציה בעת דיוני ועדת הכספים על העלאת מס הרכישה על המשקיעים, היה השאלה עד כמה המשקיעים "גוזלים" דירות מהזוגות הצעירים. נציגי האוצר שהיו בדיון, שהתקיים לפני חודש, התבססו בדבריהם בעיקר על ניסיון העבר מ-2015, ואולם ח"כים מהאופוזיציה שהכינו שיעורי בית, הראו כי המשקיעים של 2021 פועלים בשונה מאלה של 2020.

בין היתר הצביעו חברי הכנסת מהאופוזיציה על כך שנתוני הכלכלנית הראשית באוצר מראים כי מלאי הדירות של המשקיעים נותר ללא שינוי משמעותי גם לאחר הורדת מס הרכישה, וכי השינויים הם ברמת מאות דירות ולא מעבר לכך. יואב קיש (הליכוד) אמר כי גם בחודשי השיא האחרונים, המשקיעים לא רק רוכשים דירות, אלא מוכרים דירות, ובסך הכול המלאי שבידיהם גדל ב-100-200 דירות בחודש. "לא הצעד הזה הוא זה שישחרר דירות לשוק", אמר.

באופן פרדוקסלי, ההודעה של הממשלה על קידום העלאת המס המריצה אלפי משקיעים אל השוק כדי לרכוש דירות, ורק בחודש אוקטובר מלאי הדירות שבידיהם גדל בכמעט 2,000.

ואולם גם בחודש הזה, משקיעים רבים מכרו דירות. ליתר דיור, 2,900 דירות של משקיעים נמכרו באותו חודש. בכך הם המשיכו את המגמה שנרשמה בשש השנים האחרונות, שלפיה משקיעים לא רק צוברים מלאי דירות, אלא מוכרים לא מעט דירות משל עצמם, והפחתת מס הרכישה ע"י שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ לא שינתה את המגמה, כפי שציפו מראש. בין אפריל 2016 לאוקטובר 2021 מלאי הדירות שבידי המשקיעים פחת בכ-23 אלף דירות.

טרם נערך מחקר שינסה להבין את הדפוס החדש של המשקיעים. נציגי האוצר בדיון באוצר חמקו מלהתמודד עם הסוגיה, ואמרו כי עבורם חשוב שהמשקיעים יישארו מחוץ לשוק. הכלכלנית הראשית מעריכה כי חלק מהמשקיעים נקלעו לקשיים כלכליים בעקבות הקורונה, מה שגורם להם למכור את הדירות שברשותם.

ואילו בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ העלו הערכה שונה לחלוטין, שהתייחסה גם לטענה של נציגי האוצר, כי הדרת המשקיעים מהשוק הביאה לירידת מחירי הדירות. נשיא ההתאחדות, ראול סרוגו, טען בוועדת הכספים כי הסיבה למכירה ההמונית של דירות ע"י משקיעים ולירידת המחירים, לא הייתה קשורה למיסוי על משקיעים, אלא לצעד בולט אחר שנקט כחלון, והוא מחיר למשתכן. בניית דירות רבות במקומות רבים הפרה את כללי השוק הקודמים, מה שהביא משקיעים רבים למסקנה כי מוטב להם לצאת ממקומות שבהם יש להם דירות להשכרה, ושלפתע נבנות בהם אלפי דירות.

השנה הבאה: העלאת המס תתמרץ השקעה באמצעות זוגות צעירים

עוד הבדל בין משקיעים של 2022 לאלה של 2015 הולך ומתגבש בימים אלה. כחלק מהדיל הפוליטי שבין הקואליציה לאופוזיציה לקדם את חוק המיסוי החדש על משקיעים סוכם כי ח"כ יואב קיש ייזום הצעת חוק פרטית להעלאת הפטור ממס רכישה עבור זוגות צעירים. אם כיום היא מגיע לכ-1.75 מיליון שקל, הרעיון הוא ככל הנראה להעלותה ל-2 מיליון שקל.

עניין זה יתמרץ משקיעים לרכוש דירות להשקעה באמצעות זוגות צעירים. דירה של 2 מיליון שקל, למשל, תזכה כנראה לפטור, בעוד שאם משקיע ירכוש אותה, היא תחויב במס של 160 אלף שקל. מדובר בדוגמה בלבד, ועדיין מדרגות המס והפטור טרם נקבעו, ואולם הכלכלנית הראשית, כנראה בתגובה ליוזמה הזו, הראתה כי התועלת לזוגות הצעירים בהעלאת תקרת הפטור תהיה שולית.

כך ש-2022 צפויה להיות שנה לא פשוטה עבור משקיעים, וסביר להניח שמלאי הדירות שבידיהם ישוב לרדת. מי שיישאר בשוק יצטרך להתמודד עם לא מעט אתגרים בדרך.