הסיבוך עם רמ"י והפרויקט בקרית מלאכי: למה נפלה מניית לוינסקי עופר בכ-17%

ביוני השנה דיווחה חברת הנדל"ן על הסכם עם העירייה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם קיבוץ גלויות בעיר, בהיקף של כ-4,500 דירות • לאחרונה ביקשה רשות ני"ע הבהרה הנוגעת למכתב שנשלח מהעירייה ימים ספורים לאחר הדיווח, שלפיו היא "לא חתמה עם חברת לוינסקי עופר או כל יזם אחר על שום הסכם או התחייבות בעניין" • לוינסקי עופר: המכתב התקבל בחברה רק ב-22 בדצמבר

פרויקט הענק של לוינסקי עופר בקריית מלאכי / הדמיה: אתר החברה
פרויקט הענק של לוינסקי עופר בקריית מלאכי / הדמיה: אתר החברה

מניית חברת הנדל"ן לוינסקי עופר  נסחרת היום (ב') בבורסה בתל אביב בירידה של כ-12%, לאחר שהחברה חשפה מכתב שנשלח אליה בחודש יוני השנה מעיריית קריית מלאכי, אך לטענתה התקבל אצלה רק בשבוע שעבר. המכתב מציג באור נוסף את מצבו של פרויקט פינוי-בינוי בעיר שאותו מובילה החברה, וזאת לאחר שכבר השלימה באחרונה גיוסי הון וחוב.

חברת לוינסקי עופר, שבשליטת עופר (ברוך אופיר) ארביב ויוסי לוינסקי, עוסקת ביזמות בנייה ובנדל"ן. יש לציין, כי גם לאחר הירידה, מציגה עדיין מנייתה תשואה חיובית גבוהה של 119% מתחילת 2021, שהעלתה את שווי החברה ל-205 מיליון שקל.

לוינסקי עופר רשמה בתשעת החודשים הראשונים של 2021 עלייה של 5.1% בהכנסות ממכירת דירות וכן עלייה של 76.7% בהפסד הנקי והכולל, ל-4.8 מיליון שקל. לדברי החברה, פורסם המכתב ביום ב' לבקשת רשות ניירות ערך, יחד עם הבהרה של החברה בנוגע למהלך האירועים.

ראשיתו של הסיפור ב-16 ביוני 2021, אז דיווחה לוינסקי עופר כי "נחתם סיכום בין החברה לעיריית קריית מלאכי לקידום פרויקט פינוי-בינוי במתחם קיבוץ גלויות בעיר, בגוש 2405, גוש 2407 חלקות 9-11 ו-51 וגוש 2471 חלקה 182. לחברה יש הסכמי פינוי בינוי עם מרבית הבעלים של דירות בחלק מהמתחם המצוי בגוש 2405, שבו 503 דירות".

על פי הדיווח אז, סוכם כי "החברה תפעל, כיזם מוביל, יחד עם שאר היזמים במתחם, לקידום התב״ע לפרויקט במימון היזמים, מבלי להמתין למימון הרשות להתחדשות עירונית. היזמים יפעלו להכין תב״ע חדשה למתחם הפרויקט, בהיקף של כ-4,500 יחידות דיור, במקום הרשות להתחדשות עירונית ו/או הרשות המקומית.

"היזם המוביל, בשיתוף העירייה, יעשו כל שביכולתם לקדם את הליכי התכנון במהירות האפשרית, תוך כדי הסרת חסמים ככל הניתן, וזאת לאור היקף הפרויקט וחשיבותו לעיר. היזם המוביל יפעל בשיתוף העירייה להגשת התב״ע לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוך 180 יום.

"היזם המוביל ימנה פרויקטור שירכז ויתאם את הנדרש לקידום הפרויקט ועמידה בלוח הזמנים, וימסור דיווחים חודשיים לכל הגורמים המעורבים בפרויקט", נמסר עוד. "העירייה תדאג להקצאת יתרת הזכויות, ותפעל מול הגורמים הרלוונטיים, באופן שיביא את יחס הדירות בפרויקט ל-1:9 בקרקע משלימה במתחם ״תימורים״, המשווק על ידי העירייה ומצוי בבעלות רמ״י, ו/או בכל מתחם אחר שניתן להקצות לטובת הפרויקט.

"אם הפרויקט ייצא לפועל, מספר הדירות המוערך שתבנה החברה במסגרת הפרויקט, יחד עם הדירות שייבנו על קרקע משלימה, וכולל כ-503 דירות חליפין לדיירים, הוא כ-4,500 דירות", נכתב באותו דיווח מ-16 ביוני.

"קרקע משלימה - רק באמצעות רמ"י"

היום כאמור דיווחה לוינסקי עופר שבשבוע שעבר (22 בדצמבר 2021) "התקבל בחברה דוא"ל ממהנדס העיר קריית מלאכי, שאליו צורף מכתב נושא תאריך 29.6.2021, בנוגע לפרויקט קריית מלאכי של החברה".

המכתב, אשר חתום בידי מהנדס העיר נעם רווחה וראש העיר אליהו זהר, וכן דברי ההסבר לגביו, פורסמו כאמור לבקשת רשות ניירות ערך. במכתב נאמר בין השאר, כי "העירייה רואה חשיבות רבה בביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי בעיר, ותשתף פעולה עם תושבי העיר ויזמים מטעמם כדי להביא לפיתוח שכונות חדשות בעיר. כן תפעל מול רשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל ככל שניתן, על מנת להביא להצלחת פרויקטים של פינוי בינוי בעיר".

עם זאת, במכתב שנשלח ללוינסקי עופר נאמר גם, כי "כפי הידוע לכם, המפתח להצלחת הפרויקטים של פינוי בינוי מותנה בקרקע משלימה, וכזו יכולה להיות אך ורק באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר תקבע בבוא העת את האופן של הקצאת הקרקע המשלימה.

"מעבר לאמור לעיל, העירייה לא חתמה עם חברת לוינסקי עופר בע"מ או כל יזם אחר על שום הסכם או התחייבות בעניין, והיא אף לא יכולה להיות צד לחוזה כאמור, הואיל והיא אינה הבעלים של הקרקע המשלימה". לדברי חברת לוינסקי עופר, הגם שהמכתב מעיריית קריית מלאכי נושא תאריך 29.6.2021 הוא התקבל בחברה, כאמור, רק ביום 22.12.2021, והחברה לא ידעה על קיומו לפני מועד זה".

מעבר לכך, מדגישה הנהלת לוינסקי עופר, כי "במועד פרסומו של דוח המדף החברה לא ידעה על המכתב נושא תאריך 29.6.2021. כאן הנושא הולך ומסתבך, מאחר שבין שני הדיווחים ביצעה החברה שתי הנפקות, אחת של מניות ואחת של אג"ח.

 
  

ב-22 ביולי השלימה לוינסקי עופר גיוס של 21 מיליון שקל בהנפקת מניות, ואילו ב-23 באוגוסט השלימה החברה גיוס של 92.6 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב מסדרה ד'. בהנפקת המניות השתתפו גם בעלי השליטה, שהזרימו ללוינסקי עופר סכום של 11.2 מיליון שקל מתוך סך הגיוס.

לדברי החברה, הן בתשקיף המדף שפורסם לקראת הנפקת האג"ח והן בדוחות הכספיים לסיכום הרבעונים השני והשלישי השנה, נאמר כי "לצורך הבינוי יידרש, בין היתר, 'הסכם גג' או הסדר אחר עם רמ"י שיאפשר הקצאת קרקע משלימה ליזמים לצורך כדאיות הפרויקט. למועד הדוחות הללו, טרם נקבעה הקרקע המשלימה ולא נחתם הסכם בין החברה לרשות".

בדיווח שפורסם היום, הוסיפה הנהלת לוינסקי עופר כי החברה ממשיכה לפעול בשיתוף-פעולה עם עיריית קריית מלאכי. בהמשך לפגישה שקיימה החברה ביום 9.12.2021 עם פורום מנכ"ל עיריית קריית מלאכי, הכולל את ראש העיר, בכוונת החברה להגיש לוועדה המקומית את התב"ע עבור מתחם קיבוץ גלויות עד ליום 31.12.2021".

גם בוני התיכון מיהרו לבנות התלהבות

תחום הפינוי בינוי של בנייני מגורים בישראל הביא עימו השנה דיווח חלקי ולא בהיר מצד חברת בוני התיכון , שבשליטת עמי (עמרם) פרץ. ב-13 בספטמבר דיווחה בוני התיכון לבורסה כי היא מקדמת פרויקט פינוי-בינוי ברחובות הרמה, הגליל והרי יהודה ביישוב גני תקווה, שבמסגרתו צפויים להיות מפונים 18 בניינים, ובהם 408 דירות ושטחי מסחר.

בחברה הוסיפו אז, כי "במקומם ייבנו, על פי הערכות החברה ובכפוף לקבלת האישורים הנדרשים, כ-1,300 דירות, שטחי מסחר ומבני ציבור. להערכת הנהלת החברה, ועל פי תחשיבים שנערכו על ידיה, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט יסתכם לכ-2.5 מיליארד שקל".

בתגובה התראיינה באותו היום ראש מועצת גני תקווה ליזי דלריצ'ה לאתר ביזפורטל, וטענה כי הפרויקט נוגד את תוכנית המתאר של גני תקווה, אשר לא מאפשרת שם פינוי בינוי אלא רק תמ"א 38. יום למחרת, פרסמה בוני התיכון הודעת הבהרה, ובין השאר ציינה כי "כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל, על פי נורמות ההתחדשות העירונית המקובלות כיום (הריסה ובנייה מחדש), תידרש כמקובל בפרויקטים מסוג זה תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז מרכז, שתתקן את התוכנית הקיימת שאינה מאפשרת כיום הוצאת פרויקט מסוג הריסה ובנייה מחדש".

עוד הבהירה בוני התיכון, כי "בכוונת החברה לקדם תוכנית כאמור על פי אבני הדרך הקבועות בהסכם פינוי-בינוי עם בעלי הזכויות בפרויקט, כאשר במועד שבו תידרש לכך על פי הדין, תציג אותה בפני הוועדה המקומית". בחברה הדגישו, כי עד למועד אותו הדיווח, נחתמו הסכמי פינוי-בינוי מחייבים עם בעלי זכויות ב-104 דירות, המהווים יותר מ-25% מהדירות בפרויקט. 

תגובת החברה

מחברת לוינסקי עופר נמסר בתגובה:  "החברה מבקשת להבהיר את העובדות כדלקמן: קיים מסמך חתום בין החברה לעיריית קריית מלאכי בנוגע למתחם קיבוץ גלויות, שבו מיועד לקום, בין היתר, פרויקט קריית מלאכי של החברה. המסמך נערך על ידי העירייה ונחתם בידי ראש העיר ב-6.5.2021. לבקשת העירייה, החברה אישרה את המסמך וחתמה עליו ב-15.6.2021. החברה דיווחה על הסיכום המתועד במסמך החתום בדוח המיידי מ-16.6.2021.

"כמו כן, המכתב של עיריית קריית מלאכי הנושא תאריך ה-29.6.2021 שתואר בדיווח המידי של החברה מיום 26.12.2021 התקבל בחברה רק ביום 22.12.2021. המכתב האמור התקבל במצורף להודעת דוא"ל של מהנדס העיר מ-22.12.2021, שעל פי הנאמר בה מנהלת לשכת ראש העיר קיבלה כתובת דוא"ל שגויה, וייתכן כי המכתב מ-29.6.2021 לא הגיע, ולפיכך הוא התבקש על ידי ראש העיר לשלוח אותו שוב.

"החברה ממשיכה לפעול בשיתוף-פעולה עם עיריית קריית מלאכי, וכפועל יוצא מכך התב"ע עבור מתחם קיבוץ גלויות מתוכננת להגשה לוועדה המקומית עד ליום 31.12.2021, לאחר שהוצגה בפגישה שקיימה החברה ביום 9.12.2021 בהשתתפות ראש העיר ומהנדס העיר וצוות התכנון ואושרה על ידי הגורמים המוסמכים בעירייה". 

צרו איתנו קשר *5988