מתחת לרדאר? רוכשי הדירות בגוש דן יממנו את הטבת המס החדשה לזוגות הצעירים

מתכננים לרכוש דירה בפחות מ-3.5 מיליון שקל? מס הרכישה שתשלמו צפוי לרדת בעד 10,000 שקל. רוצים לרכוש דירה בסכום גבוה יותר? מס הרכישה שתשלמו עלול לעלות בעשרות אלפי שקלים ואף ביותר. זו היוזמה החדשה של משרד האוצר בתחום הדיור, שמוסווית בהצעת חוק פרטית שנועדה דווקא להקל על הזוגות הצעירים.

אתמול (ד') אישרה הכנסת, בקריאה טרומית, את הצעת החוק אותה יזם ח"כ יואב קיש מהליכוד, לשנות את מדרגות מס הרכישה הקיימות. מדובר ברעיון שהגה קיש, שנועד להקל על הזוגות הצעירים ועל רוכשי דירות יחידות (שאינם משקיעים) במחירים של עד 2.5 מיליון שקל. ואולם מתברר, כי תוך כדי קידומו של החוק, "בחשו" בו ידי האוצר והפכו אותו בעיקר להכבדות מס על רוכשי דירות יקרות, בניגוד לכוונתו של קיש.

החוק נולד במהלך דיון על העלאת מס הרכישה למשקיעים שהתקיים בחודש שעבר בוועדת הכספים, שאותו יזמה הממשלה. קיש הצביע אז על העובדה שתקרת הפטור ממיסוי לרוכשי דירה ראשונה (כלומר זוגות צעירים) מגיעה כיום ל-1.75 מיליון שקל וכי בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-10%, מה שהקפיץ מחירי דירות רבות אל מעבר לתקרת הפטור, וחייב את הרוכשים בתשלום מס רכישה.

מישהו שינה לחלוטין את רוח החוק

לפיכך קיש דרש, שלצד העלאת מס הרכישה על משקיעים, מס הרכישה על רוכשי דירה יחידה ירד, בצורה של העלאת מדרגת המס המינימלית מ-1.75 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל. כך, שכל מי שרוכש דירה במחיר נמוך יותר - יהיה פטור מתשלום המס. בוועדת הכספים הובטח לקיש כי הקואליציה תתמוך בהצעת החוק הפרטית שלו. מה שקיש לא ידע, זה שמישהו עומד לשחק קצת במספרים ולשנות לחלוטין את רוח החוק.

וכך הגיע החוק בשבוע שעבר לוועדת השרים לחקיקה, שאישרה את החוק במתכונת טיפה אחרת: מדרגת המס הראשונה אמנם הועלתה ל-1.93 מיליון שקל, וזו השנייה הועלתה גם כן, כפי שקיש התכוון, ואולם במקביל בוצעו שינויים אגרסיביים בייתר מדרגות המס. מדרגת המס העליונה של מס רכישה, שגובהה 10% חלה כיום על דירות שמחירן הוא 17.8 מיליון שקל ומעלה; על פי הצעת החוק, המדרגה תחול על דירות במחירים של 5.3 מיליון שקל ומעלה. דירה שעולה 4 מיליון שקל ממוסה כיום לפי מדרגה מקסימלית של 5%, ואילו על פי החוק המקודם היא תיכלל במדרגת המס של 8%.

  

מדובר בשינויים דרמטיים. סימולציה שערכנו בגלובס מראה כי המיסוי החדש מחלק את רוכשי הדירות שאינם משקיעים לשתי קבוצות: זאת שרוכשת דירות במחירים של עד 3.5 מיליון שקל שתהנה מהפחתות מס, וזו שרוכשת דירות שיקרות מ-3.5 מיליון שקל שעבורה מדובר בהעלאת מס שהולכת ומכבידה בהתאמה למחיר הדירה.

ההפרש עלול להגיע לעשרות אלפים

הנה מספר דוגמאות: רוכש דירה ב-1.93 מיליון שקל - מדרגת המס הראשונה, יחסוך לעצמו מס רכישה של 6.4 אלף שקל, בהשוואה למה שהוא משלם כיום. אם ירכוש דירה של 2.3 מיליון שקל יחסוך כ-9.7 אלף שקל מס. התמונה מתהפכת, כאמור, בדירות שעולות בסביבות 3.5 מיליון שקל: על דירות במחיר הזה ישלם הרוכש מס רכישה הגבוה בכמעט אלפיים שקל יותר ממה שהוא משלם כיום. ככל שמחיר הדירה עולה - גם התוספת למס עולה: על דירה בשווי 5 מיליון שקל ישלמו כ-38 אלף שקל יותר, ועל דירה בשווי 6 מיליון שקל ההפרש כבר יגיע ל-71 אלף שקל לעומת המס שמשולם כיום. ככל שמחיר הדירה יעלה עוד - התוספת שישלם הרוכש תהיה גדולה יותר.

במילים אחרות, מדובר בהעלאת מס, לעתים ניכרת, בתחפושת של סיוע לזוגות הצעירים. וכך נכתב בדברי ההסבר להצעת החוק: "נוכח עליית מחירי הדירות בישראל שהגיעה בשנה האחרונה לשיעור של 10%, מוצע להקל על רוכשי דירות מגורים, שהדירה הנרכשת היא דירתם היחידה...ולרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שעד סכום של 1.93 מיליון שקלים חדשים לא ישולם מס רכישה, ועל חלק השווי העולה על סכום זה ועד 2.33 מיליון שקלים חדשים - ישולם מס בשיעור של 3.5%. כמו כן, מוצע לצמצם את מדרגות המס הגבוהות על רכישת דירת מגורים יחידה וזאת לטובת ריווח מדרגות המס הנמוכות. מדובר באיזון ראוי המאפשר להקל על רוכשי דירות בסכומים נמוכים על פני רוכשי דירות יוקרה".

קיש אומר שהוא לא התכוון להעלות מסים, ושהדבר נעשה מאחורי גבו. "מהאוצר אמרו, שהם לא מוכנים לתקצב את החוק ואת הפטור שאנחנו רוצים לתת", הסביר ח"כ קיש. "העלות התקציבית של ההטבה חושבה באוצר ל-80 מיליון שקל. לאור זאת, באוצר ביקשו מיו"ר ועדת הכספים אלכס קושניר, הצעה מאזנת. אני לא הסכמתי להצעה הזו, כי הייתה לי הסכמה עם ועדת הכספים להביא את החוק במתכונת המקורית".

קיש התייחס לטענה לפיה האוצר הפך את היוזמה שלו, למיסוי נוסף על העשירים, באצטלה של הטבות לזוגות צעירים. "נכון מאוד", אמר קיש. "במהלך הדיון במליאה אמר לי השר במשרד האוצר, חמד עמאר, שאם לא אוביל את החוק בהסכמה עם האוצר - הקואליציה תצביע נגד. החלטתי להיות מתואם טכנית עם האוצר, והוויכוח האמתי יתחיל בוועדה. אני חושב שצריך להעלות את מדרגות המס ולא להשתמש בהן למיסוי נוסף, אבל הייתי חייב להתחיל להזיז את העגלה. אני מקווה שבדיונים בוועדת הכספים נוכל לתקן".

באוצר החליטו "לתפוס טרמפ" על קיש

אלא שמנגד, מקורב לעניין טען, שקיש ידע שהצעת החוק שלו תקבל איזון בצורה של העלאת מס על דירות יקרות. אם הצעתו הייתה מתקבלת כפי שהיא, מסביר המקורב, מס הרכישה היה מופחת לכל רוכשי הדירות, כולל לדירות יוקרה, מה שאינו הגיוני ואינו סביר. הנוסחה לפיה רוכשי דירות בעלי אמצעים, מסבסדים רוכשי דירות בעלי יכולות נמוכות יותר נראית לפיכך לא רק נכונה תקציבית, אלא גם נכונה חברתית.

מעבר להסברים התקציביים עליהם דיווח קיש, באוצר קיימת תוכנית מגירה לשינוי מס הרכישה בהתאם למפתח גיאוגרפי, וכנראה שהחליטו לתפוס על קיש "טרמפ" בדרך ליישומה.

במקור, התוכנית דיברה על הקלות מס שיינתנו לרוכשי דירות בפריפריה, לצד הכבדות מס לרוכשי דירות באזור תל אביב. יישומה על פי מפתח גיאוגרפי התברר כמסורבל, ועל כן היא נטמנה במגירה. אולם הנוסחה שנמצאה באוצר, עונה בצורה פשוטה על הצורך הזה.

בחינה של נתוני הלמ"ס מעלה, שכ-40% מכלל העסקאות שמבוצעות בתל אביב, וכ-15% מאלה שמבוצעות ברמת גן עולות על 3.5 מיליון שקל. סביר כי גם הערים גבעתיים, רמת השרון, הרצליה ורעננה מנקזות אליהן מספר רב של עסקאות כאלו, ואילו ביתר חלקי המדינה מדובר בעסקאות בודדות, רובן על דירות יוקרה או על צמודי קרקע (בחיפה, למשל הן מהוות פחות מ-5% מכלל העסקאות. ואילו בבאר שבע נרשמו מתחילת השנה באתר רשות המסים ארבע עסקאות כאלה בסך הכל).