חשבתם שהגדלת היצע הדירות תוביל להורדת מחירים? המציאות מוכיחה קצת אחרת

האם הנוסחה של בנייה מואצת מורידה תמיד את מחירי הדירות? בדיקת גלובס בערים שונות בארץ שחלקן הצטיינו בשנים האחרונות בבנייה וחלקן פחות, מעלה מציאות מורכבת, שלפיה באופן כללי התשובה לשאלה הזו חיובית, ואולם קל לדבר על יעד כזה מאשר לממש אותו.

כדי שמחירים יירדו, דרושים תנאים נוספים, שתלויים בביקושים, ובצורך להגיע לכמות מינימלית של היצע.

לאורך כל גל עליות המחירים הנוכחי הצהירו הממשלות השונות שהסיבה העיקרית לכך היא מחסור בהיצע דירות. מחסור זה נוצר כתוצאה מירידה גדולה בשיווקי קרקעות של רמ"י בעשור הראשון של שנות האלפיים. על כן נקטה הממשלה צעדים להגדלת ההיצע: הגדלת שיווקי הקרקעות והאצת הליכי תכנון דרך הוותמ"ל. בנוסף פעלה בכיוון של מכירת דירות מסובסדות למחוסרי דיור, תוך תקווה שהיצע גדול של דירות מוזלות ילחץ את השוק כלפי מטה.

הגישה הזו לא הצליחה. ענף הבנייה הישראלי הוכיח כי הוא מתקשה להגיע להתחלות בנייה בהיקף של 60 אלף יחידות דיור בשנה. בנוסף לכך הוברר כי אחת הבעיות החמורות של ישראל בתחום הזה הוא הגדלת הפערים בין מרכז הארץ, שמתפתח במהירות, לבין הפריפריה. עניין זה גורם לביקושים לדירות להתרכז ברובם במרכז הארץ ובמיוחד באזור תל אביב. מאידך, עיקר קרקעות המדינה מצויות בפריפריה, ובערים במרכז הארץ שפחות מבוקשות (למשל רמלה ולוד), כך שבמידה רבה הבנייה בשנים האחרונות לא באמת התפזרה גיאוגרפית לפי הביקושים האמיתיים.

  

בחלק מהמקומות, במיוחד בערי הדרום והצפון הרחוק, השווקים המקומיים הוצפו בדירות חדשות, ואילו במרכז הארץ ובמיוחד בתל אביב הבנייה אינה מספקת את הביקושים. על פי הלמ"ס, בירושלים נוספו ב-2021 יותר מ-3,200 דירות ובתל אביב כ-2,000 דירות, והן בין הערים שרשמו את המספרים הגבוהים ביותר בארץ. ירידות מחירים היו הדבר האחרון שמישהו ראה בהן.

יותר מזה - הנה ספוילר - גם בעיר החדשה חריש, שבה נוספו ב-2021 2,362 דירות (מקום שני אחרי ירושלים), מחירי הדירות לא יורדים.

מחירי הדירות מוסיפים לעלות, ואף בקצב מואץ מבעבר. מדד מחירי הדירות לשנת 2021 צפוי להגיע לכ-12%, ואילו מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי דירות מחיר למשתכן עולה בקצב של 15.6% לשנה, מה שמצביע עוד יותר על הכשל בלקיחת הנוסחה של הגדלת היצע הדירות כפשוטה.

הסיבות: רוצים דירות גדולות יותר

העלייה החדה במחירי הדירות החדשות מוסברת במידה רבה בשינוי טעמים מהיר שעבר על רוכשי הדירות בשנים האחרונות ובמיוחד בעקבות הקורונה: דרישה לדירות חדשות יותר, מרווחות יותר, מאובזרות יותר (מרפסת, חניה, מחסן), שמאפשרות עבודה ולימודים מהבית. עניין זה לבדו מוריד מהיצע הדירות הרבה דירות ישנות.

דובר לא אחת על הריביות הנמוכות, על החשש מהמשך עליות המחירים, ועל העדפת זוגות צעירים לרכוש דירות להשקעה בפריפריה במסגרת מחיר למשתכן, ולהמשיך להתגורר במרכז. כל אלה היבטים שמסבכים את המשוואה של הגדלת היצע הדירות.
בשבועות האחרונים פרסמה הלמ"ס נתונים חשובים באשר לגידול בהיצע הדירות. בדקנו מדגם בן תשע ערים, מהן שבע בצמרת הבנייה בישראל, ובשתיים - כפר סבא וגבעתיים - קצב הבנייה נמוך יותר. בחנו לפי אתר רשות המסים את המחיר הממוצע למ"ר בדירות חדשות בחודשים האחרונים ואת המחיר הממוצע לפני שנה בשוק החופשי - כלומר לאחר ניכוי עסקאות במחיר למשתכן. בדקנו כמה דירות נוספו לערים הללו בין 2012 ל-2021 וכמה דירות נמצאות בהליכי בנייה כיום. ההנחה הראשונית הייתה, כי נמצא יחס הפוך בין כמות הבנייה לעליית המחירים בשנה האחרונה.

 אשקלון. בנייה רבה, עלייה צנועה יחסית / צילום: Shutterstock

זה לא קרה. עיון חטוף בטבלה יכול להראות שאין שום מתאם בין היקף הבנייה ביישוב לבין השתנות המחיר. כצפוי, בכפר סבא מחירי הדירות החדשת עלו בשיעור הגבוה ביותר, ואולם בגבעתיים, עיר מבוקשת מאוד עם בנייה מועטה יחסית - המחירים עלו בשיעור דומה לזה של באר יעקב, יישוב שבתשע השנים האחרונות כמעט הכפיל את מספר יחידות הדיור שבו, ושעל פי הלמ"ס יש בו עוד 2,895 דירות בתהליכי בנייה.
המחירים בכל המקומות שנבדקו עלו, ואולם ברובם הם עלו מתחת לקצב העלייה השנתית של מדד מחירי הדירות החדשות, מה שניתן לייחס להגדלת ההיצע. שתי דוגמאות בולטות לעניין זה הן אשקלון ואור יהודה, שבהן יש בנייה רבה (במידה פרופורציונלית לגודלי הערים). מחירי הדירות החדשות בערים הללו עלו בכ-4.5%. באשקלון יש כמעט 8,000 דירות בתהליכי בנייה.

חריש: מחירי הדירות עלו בכמעט 15%

שיא הפרדוקס נמצא בחריש. מספר הדירות בעיר החדשה גדל ביותר מפי 8; המיקום שלה אינו נחשב למבוקש. הבנייה ביחס לגודל היישוב מגיעה ל-68 דירות שנמצאות בתהליכי בנייה על כל 1,000 תושבים - יחס גדול בהרבה מאשר זה שקיים כיום באשקלון ובאור יהודה. לא מעט דובר, גם אצלנו, על הצפה ועל דירות למכירה שאין להן קונים. העובדה שמחירי הדירות החדשות עלו בה בכמעט 15% היא לא פחות ממפתיעה, אבל יותר מזה מוכיחה, שהמפתח להבנת הדברים אינו נמצא רק בצד של היצע הדירות, אלא גם בדפוסי הביקוש.

ניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הדירות שניר והחברה לפיתוח התחדשות עירונית, אומר כי הגדלת היצע דירות בעיר ספציפית, גם בהיקפים גדולים, לא תמיד תורמת לירידה במחירים מכיוון שבמקרים רבים ישנו מחסור גדול של דירות בעיר או באזור משנים עברו בהן לא אושרו מספיק תוכניות בנייה לעומת הגידול באוכלוסייה.

 חריש. היצע ענק ומחירים עולים

ההסבר הזה יכול להיות תקף לערים הסובבות את תל אביב, כמו רמת השרון, גבעתיים וערים מבוקשות נוספות שבהן השתחרר בשלב מסוים פקק תכנוני ואיפשר להקים הרבה דירות, אבל לא בכמות שמספקת את מלוא הביקושים. ואולם מצד שני אין בעיה מיוחדת להצביע על מקומות אחרים, בעיקר בפריפריה, שבהם הסיבה לחוסר הבנייה הייתה חוסר ביקושים. בחלק מערי הנגב והגליל שלפתע התמלאו בבנייה במסגרת "מחיר למשתכן" ונמצאו הרוכשים שמעוניינים לרכוש בהן דירות, ההערכה היא כי מדובר במשקיעים ולא באנשים שבאמת יתיישבו שם.

הביקוש: גדל גם בזכות מחיר למשתכן

מצד הביקושים שמול מדבר גם על השכונות החדשות והגדולות בערים כמו אור עקיבא, באר יעקב ואשקלון, שבהן יש כניסה של הרבה משפחות צעירות שמפתחות חיי קהילה שתורמים לאטרקטיביות של העיר ולמשיכה של משפחות נוספות. "באופן דומה גם לפרויקטים של מחיר למשתכן באותן ערים יש תרומה להגדלת הביקושים מצד לא זכאים ומשפרי דיור, שכן הכניסה של משפחות צעירות רבות תורמת לאטרקטיביות של אותה עיר ומגדילה ביקושים", הוא אומר.

ייתכן. מצד שני שלוש הערים שהביא שמול כדוגמה, במיוחד באר יעקב, הן ערי שינה של תל אביב, ומה שמשותף ביניהן הוא תחנות הרכבת שנמצאות בהן. מחירי הדירות בבאר יעקב כבר גבוהים למדי, אבל באור עקיבא ובמיוחד באשקלון ניתן למצוא דירות במחירים שפויים יחסית.

 ניר שמול, מנכ''ל חברת שיווק הדירות שניר / צילום: טל שחר

עניין חשוב נוסף הוא שחלק מהרוכשים מחפשים דירות זולות, בהנחה נפוצה שאם המחיר נמוך - סימן שיש סיכוי גדול שיעלה. בחריש המחירים כמעט הוכפלו בשנים האחרונות.

בעל חברה יזמית סיפר בעבר לגלובס, כי השיטה שלו לבחון כדאיות של כניסה למכרזי קרקעות באשקלון הייתה לעקוב אחר מספר הנרשמים להגרלות מחיר למשתכן. כל עוד המספר היה גבוה משמעותית מאשר מספר הדירות שנבנו, הוא הסיק שכדאי לו להיכנס למכרזים חדשים. ככל הנראה, גם היום, אחרי בנייה של כעשרת אלפי דירות ב-5 השנים האחרונות, יימצאו קופצים על אשקלון.

שמול מעיר כי ניתן לראות שהיזמים ממשיכים להשתתף במכרזים גם באותן ערים שלכאורה נראות בעלות היצע דירות גבוה, אך בשוק מדברים היום הרבה על דיור להשכרה ארוכת טווח וחלק מאותם יזמים מתכננים מראש להציע חלק מהדירות באותן שכונות חדשות להשכרה. ההנחה היא שהביקושים יימשכו אבל חלק מהמשפחות לא יוכלו לרכוש לעצמן דירות במחירים העולים אלא רק לשכור.

לסבך הגדול של הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, יש להוסיף את הממד המעשי. תוספת של עשרות אחוזים של תושבים לעיר מחייבת עבודה משלימה בתחומי התשתיות. כשהפציצו את ראש העין ביחידות דיור, שכחו שצריך להסדיר גם את כביש 5; כשהקימו את חריש, הסתפקו בסיסמה שהוא נמצא סמוך לכבישים 6 ו-65, אך התעלמו מהגישה המסורבלת בין העיר לבין הכביש; עד היום אין מענה לעניין התעסוקה.

נסייג ונאמר, שהבדיקה שערכנו אינה מספיקה, והיא יכולה לשמש כפיילוט למחקרים מעמיקים יותר. אבל עדיין היעד "להגדיל את היצע הדירות" נשמע חלול ולא רציני. ההיצע הוא חלק חשוב בנוסחה, אבל הוא לבד אינו פותר כלום.