האם בשנתיים האחרונות נרשם זינוק בהתחלות הבנייה בישראל?

מה ההבדל בין התחלות בנייה לשיווקים? גם שר החוץ מוזמן ללמוד • המשרוקית של גלובס

מחירי הנדל"ן שממשיכים לעלות בחדות מעוררים, כך נדמה, שתי תגובות עיקריות: כעס ובלבול. הכעס של אנשים ש"חלום הדירה" מתרחק מהם הוא מובן, אבל מה מקור הבלבול? בעבר עסקנו בכך כשהסברנו מה עומד מאחורי כל אחד מהמושגים המקצועיים הרבים שנלווים לדיון בסוגיה, מנתון ה"שיווקים" ועד לנתון ה"מכירות". ומתברר שלא רק אנשים מהשורה מתבלבלים משטף המושגים הזה - גם שר החוץ וראש הממשלה החליפי.

"אני מודה שאני פחות מצוי בזה…", השיב יאיר לפיד במהלך ראיון בכאן 11 שבו נשאל על מחירי הנדל"ן, "אני לא רוצה לא לדייק בפרטים… (אבל) אני יודע שיש הרבה יותר התחלות בנייה ממה שהיה בשנתיים האחרונות. אבל שוב - אני לא רוצה להטעות אתכם או לטעות בעצמי". כפי שאפשר להבחין, לפיד היה זהיר מאוד בדבריו, וסייג אותם ככל הניתן. ובכל זאת, הוא הרי ציין במפורש שהוא לא רוצה להטעות, ובשביל זה, כידוע, אנחנו כאן. אז האם יש כיום הרבה יותר התחלות בנייה מבעבר? בדקנו.

התחלת בנייה מוגדרת כהתחלת חפירת היסודות של בניין, ומי שמפרסם את הנתונים הללו היא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כפי שפורסם לאחרונה ב"גלובס", הנתונים הללו מתעדכנים בהמשך כלפי מעלה, כך שהנתון האמיתי (הגבוה יותר), יפורסם רק בהמשך. הנתונים האחרונים שפורסמו עד כה נכונים לספטמבר 2021, מה שמותיר לנו שתי אפשרויות לבדוק את האמירה של לפיד. האחת היא להשוות בכל אחת משלוש השנים האחרונות את נתוני תשעת החודשים הראשונים בה. בבדיקה כזאת נגלה שב-2021 נרשמו כמעט 41 אלף התחלות בנייה, ב-2020 כ-39 אלף, וב-2019 יותר מ-40 אלף. כלומר, בשנה האחרונה אכן היו יותר התחלות בנייה אך לא בפער גדול (גידול של כ-1% לעומת 2019).

 
  

האפשרות השנייה היא לחשב 12 חודשים אחורה מהנתון האחרון שיש לנו (ספטמבר 21) בשלוש השנים האחרונות. בבדיקה כזאת מתגלה כי בין אוקטובר 18 לספטמבר 19 נרשמו 57 אלף התחלות בנייה; בין אוקטובר 19 לספטמבר 20 - 54 אלף; ובין אוקטובר 20 לספטמבר 21 - התקופה שעליה דיבר לפיד - נרשמו 56 אלף התחלות בנייה (כלומר, פחות מב-2019).

כך או כך, ניתן לראות כי בשתי השיטות הנתונים בשלוש השנים הם די דומים, ובטח לא מצדיקים את האמירה של לפיד על "הרבה יותר התחלות בנייה". אז למה לפיד התכוון? דוברו הפנה אותנו לנתון שאכן צמח משמעותית ב-2021: שיווקי הקרקעות. כפי שכתבנו בעבר, זה שלב מוקדם בהליך וקל יחסית לביצוע מכיוון ששיווקים נספרים מרגע פרסום המכרז באתר משרד השיכון. ב-2021 נרשמו למעלה מ-100 אלף שיווקים, לעומת קצת יותר מ-50 אלף בכל אחת מהשנתיים הקודמות.

מעניין לציין כי לפיד הוא לא היחיד שהתבטא לאחרונה באופן שהעיד על הבלבול שיוצרים המושגים הללו. גם חבר מפלגתו ח"כ משה (קינלי) טור-פז טען בשבוע שעבר בראיון לרדיו קול ברמה שהשנה ניתנו "למעלה מ-100 אלף (היתרי בנייה) לעומת 50 אלף בשנה שעברה. אתה מוזמן לבדוק אותי", הוא הוסיף, כדי לאותת למראיין ולמאזינים כי הוא בטוח בדבריו. 

היתר בנייה הוא אישור בנייה שהנפיקה ועדה לתכנון ולבנייה - שלב אחד לפני "התחלת בנייה". אלא שלפי נתוני הלמ"ס, עד ספטמבר 2021, הונפקו כ-48 אלף היתרי בנייה (בכל שנת 2020 ניתנו 54 אלף היתרים כאלה) - רחוק מאוד מהמספר שנקב בו טור-פז. אז למה התכוון חבר הכנסת? הזכרנו כבר שהשנה נרשמו יותר מ-100 אלף שיווקים, כך שלא קשה לנחש שזה הנתון שאליו הוא כיוון. פנינו לטור-פז והוא אישר לנו שזאת אכן הייתה כוונתו. 

בשורה התחתונה: דבריו של לפיד לא נכונים ברובם. בשנת 2021 לא נרשם שינוי משמעותי במספר התחלות הבנייה בהשוואה ל-2020 ו-2019, ולכל היותר מדובר בגידול של כ-1%. לפיד ככל הנראה התכוון לנתוני שיווק הקרקעות שאכן רשמו גידול משמעותי.

לבדיקה המלאה לחצו כאן

שם: יאיר לפיד
מפלגה: יש עתיד
תוכנית: חדשות הערב, כאן 11
תאריך: 16.2
ציטוט: "אני יודע שיש הרבה יותר התחלות בנייה מאשר מה שהיה בשנתיים האחרונות".
ציון: לא נכון ברובו

בעקבות הפרסומים האחרונים על עליית מחירי הדירות, שר החוץ וראש הממשלה החליפי יאיר לפיד נתבקש בראיון לכאן 11 להתייחס לפעולות הממשלה לבלימת ההתייקרויות בשוק הדיור. לפיד ציין כי "אני יודע שיש הרבה יותר התחלות בנייה ממה שהיה בשנתיים האחרונות", אולם הוא הודה שהוא אינו מצוי לחלוטין בפרטים והזהיר שהוא לא רוצה להטעות. אז כדי שלא נטעה, החלטנו לעשות סדר.

בבדיקה קודמת של המשרוקית הסברנו שהליך התכנון והבנייה כולל שלבים רבים ועמדנו על המשמעות של השלבים השונים. השלב אליו התייחס לפיד הוא "התחלות בנייה". התחלת בנייה מוגדרת כהתחלת חפירת היסודות של בניין. מי שמפרסמת את נתוני התחלות הבנייה היא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) - והנתונים האחרונים נכונים לספטמבר 2021. כאן צריך להזכיר שבגלובס התפרסם ניתוח של נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס - וממנו עולה שהנתונים שמתפרסמים לראשונה מתעדכנים כלפי מעלה במהלך השנתיים הבאות, כך שהנתון האמיתי (הגבוה יותר) מתפרסם רק כשנתיים לאחר הפרסום הראשוני.

אולם גם אם נסתמך על הנתונים הקיימים, עדיין לא התפרסמו נתונים שנתיים לגבי שנת 2021. לכן, עלינו להשוות את נתוני התחלות הבנייה עד ספטמבר. כאן אפשר לבחור באחת משתי דרכים: הראשונה היא השוואת מספר התחלות הבנייה בתשעת החודשים הראשונים של כל שנה; השנייה היא השוואת מספר התחלות הבנייה ב-12 החודשים שמסתיימים בספטמבר (כלומר, חישוב סך התחלות הבנייה מאוקטובר של השנה הקודמת עד ספטמבר של השנה הנוכחית).

אם הולכים בדרך הראשונה ומשווים לפי תשעת החודשים הראשונים בכל שנה, מגלים שב-2021 אכן היו יותר התחלות בנייה מבשנתיים שקדמו לה: ב-2021 המספר עומד על 41 אלף, ב-2020 על 39 אלף וב-2019 על 40 אלף. אולם אם הולכים בדרך השנייה ומשווים לפי 12 החודשים האחרונים, מגלים שב-2019 היו יותר התחלות בנייה מב-2021: ב-2021 מדובר על 56 אלף התחלות בנייה, ב-2020 54 אלף וב-2019 57 אלף.

אבל לפיד דיבר על כך שב-2021 היו "הרבה יותר" התחלות בנייה - ומהנתונים נראה שגם כשב-2021 היו יותר התחלות בנייה, מדובר על פער של כ-1% בלבד. בתגובה לפנייתנו, לפיד הפנה אותנו לשלב אחר בהליך הבנייה בו אכן יש פער גדול בין 2021 לשנתיים שקדמו לה: שיווקי הקרקעות. שיווק הקרקעות מתבצע לרוב על ידי מכרז משותף למשרד השיכון ולרשות מקרקעי ישראל בהליך שמכונה "מכרז קרקע". מנתוני שיווק הקרקעות עולה שבשנת 2021 הייתה עלייה משמעותית במספר יחידות הדיור ששווקו: בעוד שב-2019 וב-2020 שווקו 56 אלף ו-51 אלף יחידות דיור (בהתאמה), ב-2021 המספר קפץ ל-102 אלף יחידות דיור. כלומר, מספר יחידות הדיור שווקו הכפיל את עצמו ב-2021 בהשוואה ל-2020.

טענה נוספת שנשמעת היא שמספר היתרי הבנייה בשנה האחרונה גדל באופן משמעותי. כך, למשל, ח"כ משה (קינלי) טור-פז טען שהשנה ניתנו "למעלה מ-100 אלף (היתרי בנייה) לעומת 50 אלף בשנה שעברה". היתר בנייה הוא אישור בנייה שהנפיקה ועדה לתכנון ולבנייה המאפשר למבקש ההיתר להתחיל בבנייה. לפי נתוני הלמ"ס, עד ספטמבר 2021, הונפקו כ-48 אלף היתרי בנייה (בכל שנת 2020 הונפקו 54 אלף) - רחוק מאוד מהמספר שנקב בו טור-פז. אולם המספרים של טור-פז נכונים אם מתייחסים לשיווקי יחידות דיור - וטור-פז הבהיר לנו שהוא אכן התכוון למספר יחידות הדיור ששווקו.

לסיכום, בשנת 2021 מספר התחלות הבנייה לא גדל באופן משמעותי ביחס לשנתיים שקדמו לה. לעומת זאת, מספר יחידות הדיור ששווקו ב-2021 היה כפול מזה של 2020 ופער דומה נרשם גם ביחס ל-2019. לכן, דבריו של לפיד לא נכונים ברובם

תחקיר: יובל אינהורן

צרו איתנו קשר *5988