הזינוק במחירי הדירות עוד לא הגיע לשוק השכירות, אבל הסימנים מעידים שזה בדרך

מה עתיד לקרות עם מחירי השכירות בתקופה הקרובה? השאלה הזו כמעט נעלמה מהשיח, משום שרובו הוקדש למחירי הדירות - ובצדק. עלייה שנתית של 13% וחודשית של 2.1% אינן דבר של מה בכך אפילו בשוק הדירות הישראלי. אבל האם השוכרים עתידים לחוות על עצמם גלי הדף, כתוצאה מקפיצות המחירים הגדולות? ההערכה הכללית היא שכן.

  

שוק השכירות בישראל נסתר בחלקו גדול, עיקר המידע שלנו עליו מגיע מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). הבעיה היא שבניגוד למחירי הדירות, שם הלמ"ס מבססת את ניתוחיה על דיווחים לרשות המסים, שנתפסים כאמינים, בשוק השכירות אין חובת דיווח, והנתונים מתבססים על סקרים, ועל כן רמת האמינות שלהם חלשה יותר, ונתונה לא אחת לביקורת.

התשואה ברמה הארצית ירדה מ־3% ל־2.8%

אם בכל זאת נסתמך על נתוני הלמ"ס נלמד שב-2021 מחירי השכירות עלו ברמה ממוצעת של 3.3%. גם מחירי השכירות הממוצעים שנמדדו בערים הגדולות עלו בשנה הזו ברמה של אחוזים בודדים.

הפער הגדול בין המחירים הממריאים לבין מחירי השכירות המדשדשים מלווה את שוק הדירות כבר שנים, ואולם ב-2021 הוא גדל מאוד, עקב העלייה החדה במחירים.
כשמתרחש דבר כזה, המשמעות המיידית עבור משקיעים היא ירידה בתשואה שהם מקבלים על דירות. ברמה ארצית התשואה ירדה מ-3% והתייצבה על 2.8%, ואילו בתל אביב היא נושקת ל-2% בלבד. מדובר ברמות רצפה, שאם נוסיף אותן להעלאת מס הרכישה מלפני כארבעה חודשים ב-3 נקודות האחוז, הטעם של משקיעים חדשים להיכנס לשוק יורד מאוד. אם משקיע קונה דירה, הוא בונה בעיקר על עליית שווי הדירה שהוא רוכש.

 בנייה חדשה וישנה בבאר שבע / צילום: Shutterstock

מדובר בסוג של אנומליה, שאולי יכולה לשמח את שוכרי הדירות ואת הממשלה, שרוצה כידוע להדיר את המשקיעים מהשוק, ואולם מדובר בשמחה לטווח קצר מאוד.
הראשונים שהבחינו בעניין היו כלכלני בנק ישראל, שבדוח היציבות שלו, מלפני כחודש (שקיבל פחות תשומת לב ממה שהגיע לו, לפחות בעניין זה) ציינו את פתיחת הפער המחודשת בין קצב עליית מחירי הדירות לקצב עליית שכר הדירה, והעלו את השאלה האם הפער הזה יכול להתקיים לאורך זמן. התשובה: "פער זה יכול להצטמצם כתוצאה מירידת מחירי הדירות או כתוצאה מעליית מחירי השכירות. עליית מחירי השכירות נראית כתרחיש סביר בטווח הקצר".

זוהי אמירה מעניינת, שכן בניתוחים קודמים לעניין זה הסתפקו בהצבעה על עצם הפער כעל פקטור שתורם לאי יציבות של השוק, שהמשמעות שלו היא שינוי משמעותי באחד מהרכיבים (מחירי הדירות או מחירי השכירות) או בשניהם. הפעם, לעומת זאת בנק ישראל הביע דעה, שמרבית הסיכויים הם שמחירי השכירות הם שיעלו.

בניתוח נימק הבנק המרכזי את הערכתו לעניין זה, כשהוא מצביע על סיום תוכנית "מחיר למשתכן" כעל סיבה אחת שתלחץ לכיוון מחירי השכירות. הסיבה: התוכנית ההיא העניקה לרוכשי הדירות הנחות גבוהות בהרבה מאלה של הווריאציות המאוחרות יותר, "דיור במחיר מופחת" ו"מחיר מטרה", שמציעות הנחות מצומצמות יותר של עד 300 אלף שקל.

 שלטים של מכירה והשכרה (התחדשות עירונית) בחיפה / צילום: פאול אורלייב

"עליית מחירי הדירות תרחיק מרכישת דירה משקי בית שאין באפשרותם לצבור הון עצמי מספיק ו/או לעמוד בתשלומי משכנתה, ובכך תעלה את הביקוש לשכירות", מסיקים כותבי הדוח. אולי היה במשרד השיכון מי שקרא את הניתוח והחליט לעשות את המאמצים ולהפיח חיים מחודשים בהגרלות החדשות. עדיין הבעיה היא שרוב הדירות שיוגרלו במהלך השנה בין הזוגות הצעירים יהיו בעלות ההנחות הנמוכות יותר.

נימוק אחר שמצוין בניתוח בנק ישראל בעניין זה הוא התשואה השוטפת על דירות להשקעה שירדה מאוד, במיוחד באזורי הביקוש. עניין זה ידרבן, להערכת כלכלני הבנק, את המשקיעים לנסות ולהעלות את שכר הדירה שהם דורשים על הדירות שלהם.

"מצוקת הדיור זולגת לשוק השכירות"

ואולם גורמים שפעילים בשוק השכירות סבורים שנתוני הלמ"ס אינם מתארים תמונה מדויקת. "כאשר יש לאכלס דירה בדייר חדש, אנו דוגמים את מחיר השוק באזור על מנת לקבוע את מחיר השוק לשכירות. בחודשים האחרונים ובפרט בחודשיים-שלושה האחרונים, הנתונים הנאספים ממתווכים, משמאים ומאתרי אונליין מצביעים על זינוק חד שנע בין 10% ל-30% במחירי השכירות בערים רבות באזורי הביקוש. המסקנה שלנו היא שמצוקת הדיור זולגת באופן מהיר מאוד לשוק השכירות", אומר ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, קרן הריט למגורים המתמחה בשכירות ארוכת טווח.

 יו''ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך / צילום: איל יצהר

החברה מחזיקה כ-600 דירות מאוכלסות, וישנן עוד כ-1,250 דירות נוספות בהליכי בנייה בכ-32 פרויקטים, כולן באזורי ביקוש לשכירות ברחבי הארץ. לאור זאת, הקרן עושה לא מעט מחקרי שוק שוטפים, כדי לבחון את השינויים במקומות השונים.

"בפרויקט שלנו בחולון, מתוך 51 דירות להשכרה יש 13 דירות בשכר דירה מופחת עבור זכאים של משרד השיכון, ונרשמו להגרלה כ-270 משפחות. להערכתנו למרבית המשפחות הללו אין אלטרנטיבה של ממש לרכוש דירה או לחלופין לשפר דיור", אומר רוזנבוך. "היקף הנרשמים הגדול להגרלה מצביע על הביקוש העצום בשוק לשכירות ארוכת טווח. בכל הפרויקטים שכבר אכלסנו, התפוסה מקסימלית וישנן רשימות המתנה כמעט לכל דירה שמתפנה".

רוזנבוך זועם על המדינה, שמשקיעה מיליארדי שקלים בהגרלות הדירות לרוכשי דירות, בעוד שבתחום השכירות היא כמעט שלא נוקפת אצבע. סך הדירות לשכירות ארוכת טווח מסובסדת שמצויות בשוק, אינו עולה על אלפים ספורים. "זה אבסורד כאשר מסתכלים על כך שרק לאחרונה המדינה הקציבה כ-9 מיליארד שקל לסבסוד פרויקטים עבור רוכשי דירה ראשונה, המגלם סבסוד של דירות המגיע לכדי מאות אלפי שקלים לכל דירה, אך במקרים אלו מדובר באוכלוסייה שמסוגלת לרכוש דירה. המדינה מתעלמת מאוכלוסיית השוכרים שאינם מסוגלים לרכוש דירה ואין לשכוח כי אוכלוסייה זו מהווה כשליש מהאוכלוסייה בישראל, וספק גדול מאוד אם מרביתם יוכלו אי פעם לרכוש דירה או לשפר דיור לנוכח עליית המחירים הדרמטית.

 משולש הבורסה ברמת גן, שיכלול דירות להשכרה / הדמיה: ישר אדריכלים

"המדינה כמעט ולא מכניסה את היד לכיס עבורם. בפרויקטים ששווקו עד כה על ידי החברה הממשלתית ‘דירה להשכיר’, שהיא רעיון מדהים לכשעצמו ועל אף שהאיצה בשנתיים אחרונות את פעילותה, שוכרים כיום כ-2,600 שוכרים בלבד.

"זו טיפה בים מתוך שוק של כ-750 אלף דירות בשוק השכירות בישראל. מרבית הדירות האלו מושכרות במחירי שוק חופשי - זהו עיוות אדיר. שוכרי הדירות לא נספרים בסטטיסטיקה הרשמית שמסייעת לרוכשי הדירות אך מתעלמת מהסיוע הנדרש לשוכרי הדירות ומשפרי הדיור".

"המחזורים של השכירות ארוכים יותר"

רמי רונן, מנכ"ל חברת WeCheck שמספקת לבעלי נכסים דוח ניהול סיכונים פיננסיים על שוכרי דירות, אומר אף הוא, שעל פי הבדיקות שעורכת החברה שלו, המצב בשוק השכירות שונה מהמתואר בסקרי הלמ"ס. WeCheck עוקבת אחר כל המודעות על השכרת דירות, ומנתחת אותן ואת מחירי השכירות.

 רמי רונן מנכל ומייסד וי צק / צילום: פוטו פרג׳

בדוח הסיכום לשנה שעברה כתבה החברה: "חושבים שיקר לשכור דירה? זה רק יעלה יותר". רונן לא נותן יותר מדי סיכוי למחירי השכירות להישאר כפי שהם. "מחירי השכירות אינם עולים בקצב אחיד עם זה של מחירי הדירות, כי המחזורים של השכירות ארוכים יותר ולא מסונכרנים עם עליית מחירי הדירות", הוא מסביר. "לא תמיד בעלי נכסים מתרגמים את עליית מחירי הנכסים לעלייה מיידית בשכר הדירה. זה תהליך שלוקח זמן, וגם נתון לשיקולים נוספים, כגון שוכרים ותיקים ואם חוזה השכירות הוא לשנתיים, למשל, העלייה בשכר הדירה תתעכב".

רונן, בדומה לניתוח של בנק ישראל, סבור שעליות המחירים לא רק משפיעות על המוטיבציה של בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה בעתיד הקרוב, אלא גם מפחיתות את היכולת של רוכשים פוטנציאליים רבים לרכוש דירות. "הסכומים הנדרשים כיום כהון עצמי לרכישת דירות הולכים ונהיים גבוהים יותר, וזה מעביר יותר אנשים לשכור דירות", הוא אומר. פעולות שנראה כי יינקטו בעתיד הקרוב, כמו העלאת ריבית של בנק ישראל, יפעלו אף הן באותו כיוון, כיוון שהם יקטינו את האפשרויות של רבים לקחת משכנתאות בסכומים הנדרשים.

מבחינת המשקיעים, המצב פשוט. "בסופו של דבר עסקת שכירות היא עסקת תשואה. היום ממוצע התשואה בישראל הוא 3% בשנה. כאשר ערך הנכסים עולה, הציפייה ששכר הדירה יעלה. בחינה שלנו מעלה כי שכר הדירה בתקופה האחרונה לא הדביק את עליית המחירים, שבמקומות מסוימים ממש זינקו. לכן הם צפויים להדביק אותם בעתיד. אם מישהו חושב שמחירי השכירות יקרים היום, שיידע שעומד להיות יותר יקר".

שונות גדולה בין הערים, בהתאם להיצע בכל עיר

ניתוח ייחודי שערכה החברה בערים הגדולות בארץ העלה כי השונות בין השווקים גדולה. "על סמך הנתונים שלנו מסתמן שגודל השינוי בשווקים הללו מושפע מגודל השינוי בהיצע במהלך שנת 2021", נכתב בסיכום. "באופן מובהק נראה כי העליות הגדולות במחירי השכירות בשנת 2021 הורגשו יותר במקומות בהם ההיצע ירד. לדוגמה, בתל אביב חלה ירידה של 27% בהיצע דירות למכירה בדירות קטנות ו-32% בדירות גדולות יותר במהלך 2021. מגמות דומות שניתן לראות בשוק ההשכרה, ירידה של 24% בהיצע דירות קטנות ושל 22% בדירות גדולות יותר. בהתאם לכך המחיר הממוצע של דירות לרכישה עלה בכ-16% וב-15% עבור דירות קטנות וגדולות בתל אביב ומחירי ההשכרה עלו ב-6% ו-10% עבור דירות קטנות וגדולות בהתאמה".

 פרויקט דירה להשכיר בקצרין / הדמיה: יח''צ

לעומת זאת בבאר שבע מצאה החברה כי היצע הדירות להשכרה גדל בשנה שעברה, אולי מכיוון שמשקיעים רבים נהרו לעיר, בעקבות הורדת מס הרכישה ביולי 2020. בבדיקה נמצא גידול של 67% בהיצע הדירות הקטנות למכירה ושל 21% בדירות גדולות, והשינוי בהיצע שוק השכירות במהלך 2021 עבור דירות קטנות היה 41% ועבור דירות גדולות יותר שינוי של37%.

מה שהשפיע על גודל השינוי בשוק השכירות שכמעט זהה לשינוי במחירי הרכישה - שינוי של 1.8% עלייה במחירי הרכישה וכך גם בשכירות עבור דירות קטנות. עבור דירות גדולות -עלייה של 0.7% ברכישה ו-1% בהשכרה.

"המגמה די ברורה: מחירי הדירות ממשיכים לנסוק ומחירי השכרת הדירות עדיין לא מדביקים את הפער. הצפי שלנו ל-2022 הוא שבהנחה שלא ייכנסו גורמים משפיעים חיצוניים משמעותיים, שוק השכירות ימשיך לעלות בערים אלו גם לאורך 2022 הן עבור דירות גדולות והן עבור דירות קטנות", נכתב בסיכום שערכה החברה וגם מוסיפים שם, כי "תמונת המצב בתחילת שנת 2022, בחודשים ינואר ופברואר, היא שמחירי השכרת הדירות עלו בממוצע שלכ-3% ביחס לממוצע שכר דירה ברבעון האחרון של 2021".

עניין אחר הוא התנהגות אוכלוסיית המשקיעים ב-2021. הם רכשו 36.7 אלף דירות, אולם הם המשיכו למכור דירות במקביל בקצב מהיר, כך שבסך הכול נוספו למלאי הדירות שבידיהם פחות מ-6,000 דירות, ובשנים האחרונות מלאי הדירות שבידיהם פחת בכ-20 אלף.

"אוכלוסיית השוכרים היא בדרך כלל האוכלוסייה החלשה יותר והיא זו שסובלת יותר מכל מעליית המחירים. יוקר המחיה מורגש אצלם בשכר הדירה הרבה יותר מאשר בכל מוצר אחר. לכן, על המדינה להבין שחייבים לשנות גישה מדירה בכל מחיר לדיור בכל מחיר. ולסייע בקורת גג לכולם ולא רק לרוכשי הדירות", סבור רוזנבוך.

רוזנבוך מדבר כמובן בהתאם לאינטרס של הקרן שבראשה הוא עומד, ואולם גם המדינה שותפה לחזון הזה. הבעיה, כאמור היא, שלמרות זאת היא עושה פחות מדי כדי להפוך אותו למשמעותי יותר בשוק השכירות בישראל, ובמקביל היא מנסה להדיר את המשקיעים מהשוק, צעד שאף הוא עלול לבוא על חשבונם של השוכרים.

הדיון על ערבות מדינה לקרנות ריט נדחה

באוקטובר האחרון התקיימה ישיבה בוועדת הכספים של הכנסת שדנה בתמרוץ המשקיעים המוסדיים בשוק הדירות, ואולם המשכה נדחה, תחילה לינואר ועתה לחודש מאי. רוזנבוך, שהופיע בפני חברי הוועדה, דרש לנקוט צעדים חדים יותר לתמרוץ שוק השכירות, שאחד מהם הוא מתן ערבות מדינה לקרנות ריט שיהפכו את המודל לאטרקטיבי יותר עבור המשקיעים המוסדיים.

באוצר לא אהבו את הרעיון, אבל חברי ועדת הכספים התייחסו אליו בחיוב זהיר. ואולם סוף הסיפור היה כאמור דחייה של המשך הדיון, ונכון לעכשיו נראה ששוכרי הדירות בישראל אינם נמצאים במקום גבוה מספיק בסדרי העדיפויות של המדינה.