המדינה קידמה 400 תוכניות ביישובים הערביים בתוך שנתיים, אבל האתגרים בשטח נערמים

לא פחות מ-400 תוכניות אושרו בשנתיים האחרונות ביישובים הערביים • הן כוללות עשרות אלפי יחידות דיור וגם שטחים למבני ציבור וגינות, שחסרים מאוד ביישובים הצפופים והמוזנחים • אולם המכשולים בדרך להסדרת התכנון הקיים ולבנייה חדשה עדיין גדולים

מבט מלמעלה  על היישוב מג'ד אל כרום / צילום: Shutterstock
מבט מלמעלה על היישוב מג'ד אל כרום / צילום: Shutterstock

בתחילת ינואר השנה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז צפון תוכנית להקמת רובע מגורים חדש בכפר כנא, סמוך לנצרת. התוכנית כוללת 2,235 יחידות דיור, כ-130 אלף מ"ר עבור מבני ציבור, 115 דונם עבור שטחי ציבור, כ-4,200 מ"ר עבור שטחי מסחר, הקמת כביש עוקף חדש ופארק רחב היקף של 44 דונם. כמה ימים לאחר מכן אישרה הוועדה תוכנית נוספת, להקמת שכונה חדשה בעיר מג’אר שליד כרמיאל. התוכנית כוללת 526 יחידות דיור בתמהיל מגוון בבניינים בני ארבע-שש קומות ו־21 אלף מ"ר לטובת מבני ציבור, שמהם יוקדשו 14 דונם לשטחים ציבוריים, כולל שטחים ירוקים.

חודש לאחר מכן, בפברואר, אישרה הוועדה המחוזית מרכז להפקדה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בדרום-מזרח ג’לג’וליה. על פי התוכנית ייבנו בג’לג’וליה 220 יחידות דיור, יוקדשו 3,500 מ"ר לטובת מבני ציבור, ויוקצו כ-20 דונם שטחים פתוחים לטובת פארק עירוני. לפני כשבוע אישרה הוועדה המחוזית צפון למתן תוקף שכונה חדשה בירכא. התוכנית כוללת 1,800 יחידות דיור חדשות, כ-27 אלף מ"ר עבור מבני ציבור וכ-2,500 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה.

מנתונים שמסר מינהל התכנון עולה כי ב-2020-2021 אושרו בחברה הערבית כ-400 תוכניות הכוללות 34 אלף יחידות דיור ביישובים בחברה הערבית ברחבי הארץ והיד עוד נטויה.

"בשנים האחרונות ישנו גל גדול של אישורי תוכניות מתאר בחברה הערבית. התוכניות מתוות את כיווני הפיתוח בהסתכלות רב-תחומית, ולא ברמת הבית הבודד", אומרת מיכל מריל, מנהלת אגף בכיר תכנון, חברה וקהילה במינהל התכנון, האחראית בין היתר על התכנון בחברה הערבית.

"התוכניות האלה נעשו בשיתוף עם הרשויות, שקיבלו שטחים מעבר לשטחי השיפוט, כדי שיוכלו לגשר על פערי העבר".

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

אולם ועל אף התפנית החדה בגישת המדינה כלפי החברה הערבית, ישנן כמה סוגיות שרחוקות מלהיפתר. כך למשל, התוכניות החדשות כוללות בנייה לגובה על קרקעות מדינה. אולם האם יזמים יקנו את הקרקעות הללו? "אנחנו מצפים שקרקעות מדינה בצפיפויות גבוהות ישווקו לקבלנים, והדירות יימכרו לזוגות צעירים ולחסרי דיור. צריך לנצל את קרקעות המדינה ברמה האופטימלית. אלו קרקעות שהולכות ואוזלות ויש לנו אחריות ציבורית שהן ישמשו את הציבור הרחב באופן הכי איכותי", אומרת מריל.

מהנדס העיר מע'אר, טלאל עפאן, סבור שיהיה ביקוש למגרשים בשכונות החדשות: "התוכנית היא שמתוך 526 יחידות דיור, 200 ייבנו על ידי יזמים והשאר יהיו במגרשים שיימכרו לתושבי העיר, רוכשים פרטיים. אנחנו נוודא שיהיה ניצול מלא של זכויות הבנייה כדי לעודד שכירות לזוגות צעירים.

"אנחנו עדיין במשא ומתן עם משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל לגבי שיטת השיווק. אני מאמין שעד סוף השנה יהיה לנו תיק שיווק ועד 2023 יהיה לנו כבר מכרז ראשון. נכון לעכשיו עדיין אין יזמים בתמונה".

נוסף לכך, יש עוד אתגרים בדרך.

1. שאלת האיחוד והחלוקה

באוגוסט 2015 פרסם משרד ראש הממשלה מסמך "יישום המלצות צוות 120 הימים לעניין תכנון ובנייה במגזר המיעוטים". הצוות הוקם בעקבות החלטת ממשלה שהתקבלה בנושא בדצמבר 2014 ובראשו עמד הממונה על התקציבים באוצר, אמיר לוי.
המסמך מציע, בין היתר, להרחיב את שטחי הפיתוח ברשויות המקומיות, ולהגביר את אפקטיביות התכנון בוותמ"ל ביישובי המיעוטים.

כמו כן קובע הצוות ש"בסמכות ועדות המשנה לאשר תוכניות מפורטות שמכוחן ניתן יהיה לרשום בפנקסי המקרקעין חלוקה למגרשים או חלוקה חדשה של הקרקע".

בשכונות החדשות יוקדש חלק משמעותי מהשטחים לטובת מבני ציבור ושטחי ציבור. אולם הבעיה העיקרית היא גרעיני הכפרים. מינהל התכנון מודע לבעיה הזו, ובשביל לייצר פתרונות נדרש לעשות איחוד וחלוקה מחדש לקרקעות - משימה שאינה קלה.

ד"ר עורווה סויטאת, מתכנן ערים ועמית מחקר בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, חושב שמסקנות הצוות היו מעין תפנית במערכת היחסים בין המדינה לחברה הערבית. "זו הייתה הפעם הראשונה שבה המדינה מודה, במסמך רשמי, באחריותה למצב הדיור ברשויות הערביות כיום. יש הרבה דברים חיוביים בתפנית הממשלתית הזו: המדינה מכירה באחריות שלה למצוקת הדיור בחברה הערבית, מאיצה את התכנון - דבר שלא היה בעבר, ומקצה הרבה משאבים לערבים". עם זאת, לדבריו, ישנן גם בעיות רבות, ,במקום לומר איזה סוג של חיים אנחנו רוצים ביישובים שלנו, התעסקנו יותר בשאלה הכמותית והביקורת היא גם עצמית, גם לראשי הרשויות וגם למנהיגות הפרלמנטרית.

"דיור לבד זה כישלון, ובשביל לייצר פתרון דיור נאות חייבים להקצות משאבים גם לתעסוקה וגם לתרבות. הבעיה היא שכאשר מתכננים על קרקע פרטית אנשים לא מוכנים לתת לך 35% או 40% מהאדמה לשצ"פ, לכן אין מספיק קרקעות. המדינה לא מקצה קרקעות מינהל גם כי התושבים לא רוצים לתת קרקעות. התוצאה היא שאנחנו מתכננים יחידות דיור ולא אורח חיים".

ד''ר עורווה סויטאת / צילום: פרטי
 ד''ר עורווה סויטאת / צילום: פרטי

במסמך "איחוד וחלוקה בקרקע פרטית ביישובי החברה הערבית, הדרוזית והצ’רקסית מתיאוריה לפרקטיקה - כלים יישומיים", של מינהל התכנון מאוגוסט 2021, נכתב: "כיום, במרבית היישובים הערביים, הדרוזיים והצ’רקסיים, ובעיקר בגרעיני היישובים הוותיקים, הבינוי מוכתב על ידי מבנה הבעלות על הקרקע, והם חסרים סדר עירוני. כפועל יוצא, מצבן של התשתיות העירוניות באזורים אלה ירוד ולא תקני, בין אם מדובר במערכת התנועה, אשר מורכבת מרחובות וסמטאות צרות בשיפועים לא תקניים ללא מעבר בטוח להולכי רגל וללא שלד תחבורתי ברור, ובין אם מדובר בתשתיות חשמל, מים, ביוב וניקוז, אשר אינן מפותחות דיין. רבים מהיישובים סובלים גם ממחסור חריף בשטחים למוסדות ציבור ובמיוחד בשטחים ציבוריים פתוחים.

"הבעיה הופכת מורכבת עוד יותר בהיעדר תקציבים מספקים לביצוע ושיקום התשתיות, או בהיעדר יכולת של הרשויות המקומיות לנצל את תקציבי המדינה, בין היתר בשל פערי מידע ובירוקרטיה עודפת".

"באיחוד וחלוקה ישנם הרבה קשיים", מציינת מריל. "מכיוון שאנחנו לא רוצים לחזור על הבעיות שיש בגרעיני הכפרים, הרעיון הוא לבנות שכונות איכותיות שנותנות איכות חיים לתושבים. עשינו עבודות שטח ובנינו מודל תכנוני שמתאים לחברה הערבית, כדי לקדם תוכניות איחוד וחלוקה, וזו הדרך היחידה לקדם תוכניות איכותיות ומודרניות, יעילות ולא בזבזניות, המאפשרות צפיפות נורמלית.

"התוכניות שעשינו יש בהן צדק חלוקתי, ותהיה נשיאה בנטל לשצ"פים באופן שוויוני בין בעלי הקרקע, מה שלא קורה בחברה היהודית. בחברה הערבית אנחנו שמים דגש על היקף השטח הקרקעי שיש לכל אחד.

אולם יש מי שמטיל ספק באיכות הפתרון שהקצה מינהל התכנון.

עו"ד רגד ג’ראיסי, מנהלת שותפה במחלקה למדיניות שוויונית בעמותת סיכוי-אופוק: "בנושא האיחוד והחלוקה אין פתרונות ברורים, וזו אחת הבעיות המרכזיות שלנו כחברה הערבית, כי האדמות עוברות בירושה וחלוקה גורמת להרבה ריבים. אפשר לומר שמצב התכנון בחברה הערבית טוב יותר ממה שהיה לפני חמש שנים, אבל הוא עדיין לא מותאם לצרכים של החברה ובוודאות מפגר בפער משמעותי אחרי התכנון בחברה היהודית".

מריל מדגישה שהאיחוד והחלוקה הוא תנאי מרכזי לקידום תכנון בחברה הערבית: "אי אפשר לומר מצד אחד ‘תתנו לנו לבנות איך שאנחנו רוצים’ ומצד שני לרוץ לממשלה להתלונן שאין תשתיות. מאיפה אני אביא? אין קרקע לתת לשטחים ציבוריים, בניתם חופשי אז תתמודדו. אי אפשר לאחוז את המקל משתי קצותיו, רוצים תשתיות? רוצים איכות חיים? יש לזה מחיר".

מיכל מריל, מינהל התכנון / צילום: מינהל התכנון
 מיכל מריל, מינהל התכנון / צילום: מינהל התכנון

בהיבט העקרוני, "כפיית תכנון על התושבים מבלי שיתאים לצרכים שלהם או אישור תוכניות מבלי לתכנן את היישוב הוא אלימות בפני עצמה", סבור פרופ’ ראסם ח’מאיסי, מתכנן ערים וגיאוגרף מהחוג לגיאוגרפיה ולימודי סביבה באוניברסיטת חיפה.

2. הקשר בין התכנון למשבר האלימות

בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בתקריות האלימות והפשיעה בחברה הערבית. לפי נתונים של עמותת יוזמות אברהם, במהלך 2019 קיפחו את חייהם כתוצאה מאלימות 89 אזרחיות ואזרחים ערבים. שנת 2020 נגמרה עם 113 מקרי רצח ושנת 2021 עם 126 נרצחים.

הסיבות לאלימות ופשיעה הן רבות, אולם אחת מהן היא מצב התשתיות בחברה הערבית.
הרבה מהתקריות האלימות נוצרות בעקבות ריב על חניה או פלישה לקרקע פרטית, וגם על ירושות.

"אי אפשר לנתק את נושא התכנון מהבעיות החברתיות של החברה הערבית! רזאן עבאס, הצעירה שנהרגה מכדור תועה בתחילת החודש בכפר כנא, נהרגה בגלל סכסוך על חניה", אומרת רנין עודה, אדריכלית ומנהלת פרויקטים במרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי. עו"ד רגד ג’ראיסי, מנהלת שותפה במחלקה למדיניות שוויונית בעמותת סיכוי-אופוק, סבורה שתכנון הוא אחד הפתרונות לבעיית האלימות: "מחקרים רבים בעולם מציינים היום שחלק מהסיבות שגורמות לאלימות הם האפליה והעוני, וככל שמשקיעים בפיתוח המרחב הציבורי, מקצים מקומות תעסוקה ומרחיבים את פעילות התחבורה הציבורית, ניתן יהיה להוריד את אירועי האלימות. סוגיית הצפיפות היא גם סיבה להסלמה באלימות - הכדורים התועים שאנחנו שומעים עליהם גורמים לפציעות וגם להרג".

פרופ' ח’מאיסי: "ברור שיש קשר בין תכנון תקין למשבר האלימות בחברה הערבית. בפתרון זכויות הבנייה אנחנו יכולים לפתור בעיות רבות ומאבקי ירושה בין בני משפחה. גם היעדר שטחים ציבוריים מייצר חיכוכים".

עודה: "הקשר של הערבים לקרקעות הוא חלק מזיכרון קולקטיבי שנמשך כבר יותר מ-70 שנה, מאז הנכבה. יש תחושה של ‘רוצים לקחת לי’, התחושה שהחזק שולט, במיוחד כשלמשך הרבה שנים אף אחד לא תכנן לנו. האדם הפרטי לא יכול לספק בעצמו פתרון לכל היישוב".

אום אל פחם / צילום: יאסר ואקד
 אום אל פחם / צילום: יאסר ואקד

3. הסדרת הבנייה הבלתי חוקית

סוגיה נוספת מהותית שמעסיקה את החברה הערבית כיום היא סוגיית הבנייה הבלתי חוקית, "התחום שבו לדעתי לא חל שיפור משמעותי הוא הרישוי לבניינים שאין להם היתר", מוסיפה ג’ראיסי. "כאן לא הייתה הקצאת משאבים מספקת וגם לא מדיניות שתתאים לצורך".

ג'ראיסי מסבירה: "אם במשך 40 שנה לא הייתה לאדם אפשרות לקבל היתר, מה שאומר שהוא לא יכול לבנות על האדמה שלו, ובהיעדר פתרון לזוגות הצעירים על קרקע שהיא לא פרטית - לא יהיה מנוס מבנייה לא חוקית. אנחנו מכנים את הבנייה הלא חוקית ‘בנייה מאולצת’ שנולדה בגלל תנאי התכנון והרישוי בחברה הערבית".

עו''ד רגד ג'ראיסי, עמותת סיכוי־אופוק / צילום: רנא מטר
 עו''ד רגד ג'ראיסי, עמותת סיכוי־אופוק / צילום: רנא מטר

לדעתה, הדרך הכי טובה לתכנן היא להתחיל מהמרחב הציבורי: "רק כשהתושבים יתחילו להרגיש את החשיבות של המרחב הציבורי, הם יתחילו להיות מחויבים גם ברמה תכנונית. ברגע שנושא התכנון מוזנח, לאנשים אין מחויבות, הם חייבים רק למסגרת המגורים שלהם וזהו".

מה התפקיד של הרשויות המקומיות בעניין?
"לרשויות המקומיות יש תפקיד חשוב אבל הן הקורבן. יש מחסור בכוח אדם, אין ועדות תכנון וברוב המקרים הרשויות לא אחראיות לתכנון בשטחים שלהן, אלא הוועדות המחוזיות.

"יש גם בעיה בשיתוף הציבור וגם בייצוג הולם ובמידת מעורבות הציבור בקביעת התוכניות הללו. החסם השלישי הוא ברשויות: בעיקר בהון האנושי של חלק מהצוותים. גם בגלל חולשות הרשויות המקומיות יש כמה מהנדסי רשויות מאוימים".

ג'דיידה מכר / צילום: יאסר ואקד
 ג'דיידה מכר / צילום: יאסר ואקד

4. אתגר ההתחדשות העירונית

פרופ’ ח'מאיסי אומר כי "התחדשות עירונית ביישובים ערביים היא תהליך אורגני שמתרחש באופן שוטף, אבל המניע שלו הוא לא קפיטליסטי וללא תמיכה ממשלתית. התא המשפחתי מתפתח ואין התערבות של גורם חיצוני או של יזם. לכן הקריטריונים של הרשות להתחדשות עירונית לא מתאימים לחברה הערבית".

במחקר בנושא "התחדשות עירונית ביישובים הערביים", שפרסמה עמותת סיכוי-אופוק בשותפות עם המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי ומרכז הגר - מחקר ופיתוח דיור חברתי של אוניברסיטת תל אביב, הוצעו ארבעה כלים להתמודדות עם פיתוח גרעיני הכפרים הערבים. המחקר מציע חכירה של שטח פרטי על ידי הרשות המקומית לטובת צורכי ציבור; החלפה של שטח פרטי בנוי/לא בנוי במרקם ותיק בשטח בבעלות רמ"י במרקם חדש; התחדשות מבני מגורים; והשמשה זמנית של שטח פרטי פתוח לצורך גינון ואו חניה.

"אחד המודלים שהצענו הוא התחדשות של מבנים ישנים בגרעיני הכפר", מדגישה ג'ראיסי, שהשתתפה בעריכת המחקר. "זה אמור לאפשר לעוד בני משפחה לחזור לחיות במבנה השייך למשפחתם. אנחנו מודעים לכך שהמשפחה לא תצא מהתמונה והם ימשיכו להתגורר בבית - לאנשים יש קשר סנטימנטלי לבית".

לעודה היו כמה מקרים שבהם ניסתה לקדם התחדשות עירונית בחברה הערבית, אולם הניסיונות כשלו. "בחברה הערבית להתחדשות העירונית יש מחסום של משפחתיות", היא אומרת. "לפני שנתיים הגיע אליי לקוח שרצה לבנות לילדים שלו בנצרת, ומבדיקה עלה כי הבניין שלו מתאים להתחדשות עירונית, בהתחלה חשבנו על הריסה ובנייה (38/2), אבל אז התעוררה בעיה של מגורים זמניים עבור שלוש משפחות. זה אמור להיות על חשבונם ובנצרת אין היצע גדול של שכירות. מכשול שני היה שהמשפחה לא רצתה למסור את הגג לקבלן ולאכלס שם משפחות זרות, אז גם הנושא הזה ירד מהפרק. גם נושא חיזוק מבנה ותוספות לא הסתדר אז ויתרו על התחדשות עירונית. האופציה היחידה הייתה ניצול של חלקת קרקע פנויה שבבעלות המשפחה".

צרו איתנו קשר *5988