ניקוי הזיהום בשטחי בזן יהיה ארוך, מסובך ויקר: האתגר של קבוצת חג'ג' במפרץ חיפה

קבוצת חג'ג' הודיעה בשבוע שעבר כי בכוונתה לקנות מהחברה לישראל את החזקותיה בבזן תמורת 600 מיליון שקל • אלא שלפני שמניחים בשטח אפילו בלוק אחד, צריך לנקות את הקרקע • כמה זמן זה ייקח וכמה כסף זה יעלה, אלה השאלות הגדולות

מפרץ חיפה. מלאכת הניקוי נמשכת שנים / צילום: Shutterstock
מפרץ חיפה. מלאכת הניקוי נמשכת שנים / צילום: Shutterstock

בשבוע שעבר הונחה על השולחן בבית הזיקוק בחיפה הצעה מפתיעה. זמן קצר לאחר שהודיעה הממשלה כי תפעל לשינוי פני המפרץ ולדחיקת התעשייה הפטרוכימית החוצה מהאזור בתוך עשור, ביקשה קבוצת האחים חג'ג' לרכוש את השליטה בחברה מידיו של איש העסקים עידן עופר. לחג'ג' אין ניסיון או ממשק בעסקי הפטרוכימיה, והם לוטשים עיניים לקרקע, ולתוכנית השאפתנית של הממשלה לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, לצד מיזמי תעסוקה ואף פארק רחב ידיים.

אך עד שיקבל ראשון הדיירים את המפתחות לדירה הנכספת במפרץ חיפה, עשוי לחלוף זמן רב, מאוד. הקרקע שעליה ניצבים המפעלים הפטרוכימיים הגדולים תצטרך לעבור ניקוי מסיבי.

עוד בסדרהלכל הכתבות

הצג עוד

זיהומי קרקע הם עניין כמעט שגרתי במוקדים שבהם ניצבו מפעלים מזהמים, תחנות דלק, אתרי תע"ש, מטמנות ועוד. זיהום קרקע במתכות כבדות, דלקים, חומרי נפץ, כימיקלים וממסים תעשייתיים, עלול לגרום לזיהום מי תהום, לזיהום אוויר עקב פליטת גזי קרקע המסוכנים לאדם, ולסיכונים בריאותיים וסביבתיים. לכן, לאחר השנים הרבות והארוכות שבהן חלחלו חומרים מזהמים לקרקע ולמי התהום באזור המפעלים הפטרוכימיים, מלאכת השבתם לשימוש אזרחי כלשהו תהיה מורכבת.

האחים צחי (מימין) ועידו חג'ג' / צילום: יח''צ - שי תמיר
 האחים צחי (מימין) ועידו חג'ג' / צילום: יח''צ - שי תמיר

כמה מסובך יהיה הניקוי?

כמה מסובכת הדרך למגורים? לרשויות ישנן הערכות ראשוניות, המבוססות באופן חלקי בלבד. ברמ"י ובמשרד להגנת הסביבה סבורים כי עלות שיקום הקרקע נאמדת בכמיליארד עד מיליארד וחצי שקל, אך עד כה לא התבצעו בדיקות רחבות של סוג הזיהום ושל ההיקף שלו. בבזן ביצעו אמנם חקירות קרקע בשנים האחרונות, אך באופן חלקי בלבד, ככל שהתאפשר כאשר המפעל עודנו פעיל. בפועל, אנשי מקצוע העוסקים בתחום טוענים כי ההערכות כמעט חסרות משמעות, וכי ההליך עלול להתייקר ולהסתבך לאורך הדרך. יש גם מי שמטיל ספק בכלל ביכולת לפתח קרקע מזוהמת של בית זיקוק למגורים, למרות התוכניות השאפתניות של הממשלה, על הנייר.

"לפי המאגר הפתוח לציבור עשו בבזן מספר מצומצם של סקרי קרקע וגז קרקע, בעומק רדוד. אין תמונה רחבה. קשה לעשות סקר במפעל עובד. כשיפנו, נוכל לדעת אם יש עדשות דלק מעל מי התהום ובאילו חומרים ועד כמה מזוהמת הקרקע. העלויות לסילוק הקרקעות המזוהמות נראות מאוד נמוכות", אומרת רוני בריל, יועצת סביבה ושמאית מקרקעין. "זה יכול לעלות הרבה יותר, ולקחת הרבה יותר שנים ממה שחושבים. מחליטים שיהיה מדובר במגורים בלי שיודעים איפה הזיהומים, מה המשמעות שלהם ובאיזה עומק הם. יש המון שאלות שאפילו לא התחילו לחשוב עליהן, למשל נוכחות חומרים שלא היו מוכרים בישראל עד לאחרונה, מקבוצת PFAS (כימיקלים המכונים "כימיקלים נצחיים", בשל עמידותם הרבה. אלו כימיקלים סינתטיים רעילים ועמידים לפירוק, אשר בשל חדירתם למקורות מים וחשיפת התושבים למחלות שונות ובהן סרטן קטלני, עומדות בארצות הברית אלפי תביעות משפטיות).

אילו חומרים יש בקרקע?

בית הזיקוק בחיפה עוסק בחומרים רבים. לא מדובר רק בבית זיקוק, אלא בשטח המאכלס גם מפעלים פטרוכימיים (כאול וגדיב), מה שהופך את מלאכת הניקוי למסובכת יותר בשל סוגי המתקנים. במדד נלסון, הבודק את רמת המורכבות של בתי זיקוק, מדורג בזן גבוה יחסית - מעל 11 (בסולם של עד 20). לכן, העוסקים בנושא סבורים שהממשלה צריכה להימנע מקבלת החלטות המתבססות על הנחה שניתן יהיה לטפל בכל זיהום שיימצא, ולהיערך לתקופת שיקום ארוכה ומורכבת שיכולה להיערך הרבה יותר מעשור, לפני שמתוכננות 11 אלף יחידות דיור על שטח בזן (מתוך כ-100 אלף באזור המפונה).

"מפעלים פטרוכימיים, בעיקר הגדולים, כוללים תשתית ופעילות תעשייתית ענפה ומורכבת. בהתאמה, מורכב לפרק אותם, לשקם ולפתח מחדש את השטח", אומר אסף רייס, מהנדס בכיר ומנהל פרויקטים ב-AECOM, אחת מחברות הייעוץ הגדולות בעולם בתחום התשתיות. "אישית לא נתקלתי בפיתוח מחדש של בית זיקוק לשכונת מגורים, אבל זה לא אומר שזה לא אפשרי. חייבים לנתח כל מקרה ואתר לגופו. בדרך כלל הפיתוח הוא לשטחים ירוקים, פארקים וכד' היות ופרופיל הסיכון ופוטנציאל החשיפה לחומרים מסוכנים בשטח פתוח שבו מבקרים נמוך בהרבה מאשר במבנים סגורים למגורים.

"כתוצאה מזה, יעדי השיקום אחרים ואמורים לתאום את פרופיל הסיכון, וזה עניין של זמן ותקציב. כל מגע עם תת-הקרקע כולל אי-ודאות. אנחנו מנסים בתחום לאסוף מספיק מידע כדי לפתח הבנה שתייצג באמינות מספקת את התמונה האמיתית, וככל שהאתר מורכב יותר, כך ייתכנו יותר הפתעות ושינויים בדרך. כל חומר שעוסקים בו או שנמצא בשטח, ממסים כלוריים לחומרי הדלק ולכימיקלי PFAS, מגדיל את אי הוודאות".

לצד שיקום הקרקע תצטרך המדינה גם לשקם את מי התהום באזור, אליהם חדרו לאורך השנים זיהומים שונים בשל הפעילות ארוכת השנים. לפי רשות המים, במתחם בזן בוצעה חקירת מי תהום שבמסגרתה נקדחו עשרות קידוחי ניטור. נמצאו שני אזורים בהם ישנן עדשות דלק אשר נמצאות כיום בטיפול (שאיבת העדשה) וזיהום נקודתי במומסי דלק שיהיה צורך לטפל בו במידה שיהיה שינוי ייעוד למגורים. בנוסף נמצאה לאחרונה חריגה בריכוזי PFAS אשר נמצאת כרגע במעקב על מנת להבין את היקפה ואת השלכותיה על מקורות המים והסביבה".

מה אפשר ללמוד מהתקדימים בעולם?

באשר למגורים על הקרקע באזור - עוד חזון למועד. "מסתכלים על זה כאל תחנת דלק מורחבת, וזו טעות. אלו לא אותם סדרי גודל ולא אותם חומרים. בית זיקוק לא עוסק רק בדלק", אומרת בריל. "אתרים בעולם עומדים עשרות שנים, ומשתמשים בהם כפארקים לתקופת ביניים עד שיושג שיקום. בית זיקוק מטבעו הוא מקום מזוהם, ואני לא מכירה דוגמה לבית זיקוק בעולם שהיה פעיל עד לאחרונה ושוקם לפי התנאים המקובלים כיום לשיקום קרקעות ומי תהום, והפך לשכונת מגורים. כן יש מקומות שבהם הזיזו שכונה כדי לנקות בית זיקוק. ברוב המקרים, הופכים את המקומות האלו לסוג של פארק, ובשוליים שלו עושים שיקום ושינוי יעוד, זה לוקח עשרות שנים. לפני כמה שנים, בתל אביב לא נתנו רישיון עסק למי שרצה להקים מועדון על שטח מקום שבו היה מפעל ציפוי קטן, כי חששו מגזי קרקע. אז כאן, כבר יודעים שאפשר יהיה לגור?"

גם במשרד להגנת הסביבה התקשו להציג דוגמה של בית זיקוק שפונה, ושטחו הוסב למגורים לאחר ניקוי. בפני ועדת המנכ"לים, שהחליטה כי התעשייה הפטרוכימית במפרץ תפונה בתוך עשור, הוצגה דוגמה אחת: בית הזיקוק Llandarcy Oil Refinery בדרום ווילס, שזיקק שמונה מיליון טון של נפט גולמי בשנה ונסגר בשנת 1998, והוחלט להקים בשטחו 140 יחידות דיור. למרות הזמן הרב שחלף, הפיתוח המלא עשוי לארוך עוד כ-20 שנה. שטח קטן סמוך, שבו נבנו מספר בתים, מתפקד כ"שכונת רפאים", ועומד שומם מאז 2013.

"הבתים המעטים שם עומדים ריקים. אין מידע מקצועי פתוח על האזור ורק לפני חודש שוב הוגשו שם תוכניות בינוי", אומרת בריל. "הדוגמה הזו ממחישה עד כמה הנושא מורכב. זה נראה כמו פארסה, עם ניחוח אצולה אנגלי. אני מקווה שהסיבוב במקרה שלנו לא יהיה על הציבור בישראל. יש סיבות רבות וטובות לסגור את פעילות הזיקוק בבזן ויש צורך לשקם את הקרקע ומי התהום ולהחזיר את השטח לציבור. אולם בשלבים הראשונים, ומדובר על עשרות שנים, מוטב שהתכנון יהיה לפארק, שטח פתוח, שטח לעבודות שיקום וכדומה ובנייה למגורים תעשה באזורים אחרים שאיכות החיים בהם תשתפר עקב הפחתת זיהום האוויר".

גם במקרים מורכבים פחות, הסתבכו רשויות ברחבי העולם וגילו בדיעבד זיהומים כבדים. "בלאב-קנל ( love canal ) בניו יורק, בו התגלה בשנות ה-70 זיהום בבתים פרטיים שנבנו בסמוך למטמנת חומרים מסוכנים, ה-EPA רכש מהתושבים את הבתים על מנת לבצע שיקום ולאחר שנים שיפץ את הבתים ומכר אותם במחיר נמוך מערך השוק. לאחר שנים מספר התחילו לצוץ נוזלים חשודים בעבודות שבוצעו בשכונה וכיום מתנהלים משפטים של האנשים שגרים שם נגד המדינה וה-EPA שמכרו להם את הבתים והבטיחו שאין יותר בעיות. הרעיון שאנשים יגורו על אתר מזוהם הוא הזוי, גם אם לכאורה יחליפו את שכבת הקרקע העליונה. אתר כזה צריך טיפול הוליסטי, קרקע, מי תהום, גזי קרקע ומעקב לאורך שנים לוודא שאין הרעה בתנאים, שלא מתגלים חומרים שלא היו ידועים בשלבים קודמים וכדומה. ככה נהוג בעולם", אומרת בריל.

רוני בריל, יועצת סביבה ושמאית מקרקעין / צילום: מיכל רביבו
 רוני בריל, יועצת סביבה ושמאית מקרקעין / צילום: מיכל רביבו

מה אמר בג"ץ במקרים קודמים?

גם באתרים שבהם הזיהום ככל הנראה נמוך יותר, ישנו קושי לבנות שכונות מגורים. שני מתחמים גדולים בישראל נבלמו לאחרונה בבג"ץ, שאף נזף במדינה על התנהלותה. האחד, קרקעות אפולוניה, שם החל שיקום בסוף שנות התשעים, אך לא נעשו סקרי קרקע מלאים, ובגץ קבע בעקבות עתירת "אדם, טבע ודין" שהמדינה לא אספה את כל המידע הנדרש על היקף זיהום הקרקע בטרם החליטה לבנות, ולכן יש לדון מחדש בתוכנית. התוכנית השנייה כבר אצה קדימה עד שנבלמה בבג"ץ באותן נסיבות. במתחם תל השומר כבר נבנו שישה בניינים על קרקע מזוהמת שנאטמה, ובעקבות עתירת "אדם טבע ודין", נעצרה בניית 12 אלף יחידות דיור נוספות, מפני שהבנייה תוכננה לפני שנבדקו היקפי הזיהום באזור.

ישראלים רבים כבר זכו בדירה במתחם תל השומר במסגרת הגרלות "מחיר למשתכן", והם אינם מוטרדים מרמות הזיהום בקרקע, וסומכים על הרשויות. "בישראל משאירים את הקרקע מזוהמת, ומחכים שתהיה תוכנית בנייה, ואז יפילו את העניין על היזם", אומר עמית ברכה, מנכ"ל "אדם, טבע ודין". "באפולוניה עתרנו בדרישה שהמדינה תנקה, ובינתיים השטח המזוהם יושב ויש לזה השלכות בריאותיות. לפעמים זיהומים מתגלים בדיעבד. ראינו את זה בתעש המגן -אחרי שהוקם בית ספר אילון על האזור, גילו שיש גזי קרקע שעולים שם. בנו בלי לבדוק. בתעש רביבים בשיכון דן, אטמו את הקרקע בחומר מיוחד, אבל החתימו את התושבים שלא יהיו להם טענות ותביעות עתידיות בנושאי זיהום בעתיד. אסור שהדברים האלו יחזרו על עצמם במפרץ חיפה".

עמית ברכה, מנכ"ל אדם טבע ודין / צילום: יונתן בלום
 עמית ברכה, מנכ"ל אדם טבע ודין / צילום: יונתן בלום

ברכה מדגיש שלא יהסס לעתור לבית המשפט אילו המדינה לא תפעל באופן שיטתי ומסודר לניקיון הקרקע באזור בזן, לאחר ביצוע סקר מלא ומפורט, והצגת תוכנית לניקוי הקרקע. "עידן עופר חושב שצריך לתת לו כסף על זה שהוא עוזב אחרי שנים של זיהום, מי אמר שהוא ינקה ושלא יגלגל הלאה את הזיהום? מה יקרה אם השטח ימשיך לעבור ידיים ולהתגלגל, כמו שאנחנו רואים בשטח תעשיות אלקטרוכימיות בעכו, שעד היום לא החל תהליך שיקום? אנחנו לא נאפשר להשאיר את השטח הזה מזוהם".

כמה זה יעלה?

ב"אדם, טבע ודין" מסבירים שחקר מלא של האזור לפני תכנון שכונות, לצד התועלות הבריאותיות ההכרחיות, יאפשר גם בנייה בתבונה כלכלית. אם היום מדברים על עד מיליארד וחצי שקלים לניקוי הקרקע המזוהמת, ברכה טוען שמדובר בסכום לא מבוסס, כמעט בבחינת 'כל מספר זוכה'. "סתם זרקו מספר ואין להם הוכחות לחסר או עודף במקרה הזה. איך אפשר לדעת בלי סקר מדעי מקיף שבודק דה פאקטו את הזיהום? כשאתה עושה סקר מקיף, אתה מקבל החלטה שיש אזור שהוא מאוד מזוהם, אבל לא תוציא המון כסף כדי לנקות אותו, כי יעבור שם כביש וזה לא נורא. באזור אחר שבו אתה רוצה להציב שכונת מגורים, אתה תנקה היטב. לפעמים, כשלא יודעים את הדברים האלו מראש, אז מוציאים כסף סתם. במקרה אחר, יכול להיות שיזמים בונים על הקרקע כי הם מסתכלים על מקרי עבר ורואים שהמדינה לא התעקשה על ניקוי מלא והתגמשה מאוד באזורים אחרים, כשהיא מתפשרת על איטום קרקע ולא על ניקיון מלא".

מה אומר החוק? מי האחראי לנקות?

ההתנהלות הגמישה של המדינה בנושא הקרקעות המזוהמות, מתאפשרת במידה רבה מפני שאין חוק או מתווה ברור ושיטתי לטיפול בקרקעות מזוהמות. בשנת 2011, עבר בקריאה ראשונה חוק "שיקום קרקעות מזוהמות", במסגרתו הוגדר מהי קרקע מזוהמת, מי נושא באחריות לזיהום, מי נושא באחריות לטיפול ולשיקום ומהם מקורות המימון לכך, כיצד יש לבדוק באופן שיטתי ומקיף את הקרקע המזוהמת ולטפל בה עבור השימושים העתידיים. ואולם מאז, נזנח החוק ולא קודם.

"אם היה חוק כזה, לא היינו צריכים לפנות כל פעם מחדש לבית המשפט", אומר ברכה. "היה כלל שלפיו היו מתנהלים: לא מפקידים תוכנית לפני עריכת סקר, לא מאשרים תוכנית לפני ניקוי מלא. הנוהל הפנימי שקיים היום במשרד להגנת הסביבה לא מחייב, הוא כללי, ומתייחס רק לשלבי הבנייה. זה נוח שאין חוק שאומר לך מה לעשות, ויש רק נוהל כללי ולא מחייב. גם במקרה של בזן, אנחנו נדרוש מהמשרד להגנת הסביבה לדרוש ניקוי, לכפות ניקוי או לנקות בעצמו. היה וזה לא יקרה, אנחנו נעתור נגדם".

מהמשרד להגנת הסביבה נמסר בתגובה: "בהתאם לדרישות המשרד להגנת הסביבה בהיתר הרעלים, מפעלי קבוצת בזן ביצעו בשנים האחרונות חקירות קרקע וגז קרקע בכל שטח המפעל. כמו בכל מפעל פעיל, חקירת הקרקע בוצעה בהתאם למגבלות התשתית הקיימת, ולכן מדובר בחקירת קרקע וגז קרקע חלקית בלבד. משום כך, ניתן לבצע הערכת עלויות בלבד. בהתאם לדרישת המשרד בהיתר הרעלים, בזן הגישה סקר סיכונים שיקבע את ערכי המטרה לשיקום בזמן פעילות המפעל. הסקר נמצא בשלבי בדיקה וביצוע השלמות. כעקרון, אין מניעה להקים שכונות מגורים בשטחים ששימשו לתעשייה ועברו שיקום בהתאם לדרישות המשרד להגנת הסביבה".

צרו איתנו קשר *5988