תוכנית המתאר של ת"א מתעדכנת, ואלו השינויים המסתמנים

דרום תל אביב ויפו יצמחו עוד יותר לגובה - והמרוויחים הגדולים: בעלי הזכויות במתחמי התחנות המרכזיות שבשכונת נווה שאנן. כך עולה מעיון בעקרונות עיריית תל אביב־יפו לעדכון המגובש בימים אלו לתוכנית המתאר תא/5000, אשר הטיוטה להן הגיע לידי מערכת גלובס.

הכוונה לעדכון תוכנית המתאר, עדכון שייקרא תא/5500, פורסמה על ידי העירייה בינואר האחרון. מטרתו, בין היתר, "יצירת עתודות של שטחי בנייה, על ידי ציפוף משמעותי של שטחי התעסוקה ומתן העדפה מתקנת לפיתוח בדרום העיר ובמזרחה; פיתוח בר קיימא של סביבה עירונית אטרקטיבית ובת השגה; קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית ושימור המורשת, הנוף והסביבה; קידום מערכת תחבורה רב אמצעית לחיזוק העירוניות; פיתוח סביבת תחנות הסעת המונים ומתחמי תחבורה המשולבים כמרחבים עירוניים אטרקטיביים ופעילים".

כעת, נחשף התכנון הנקודתי במרחבי מרכז העיר ודרומה, בסדרת מצגות וחומרים שהוצגו בימים האחרונים כטיוטה בפני חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והגיעו, כאמור, לידי מערכת גלובס.

המגמה העיקרית: העירייה דוחפת לבנייה גבוהה יותר בדרום העיר וביפו, כולל מגדלים וגורדי שחקים במוקדים המרכזיים ביותר באזורים אלו. המרוויחים העיקריים: נצבא, בעלת רוב הזכויות במתחם התחנה המרכזית החדשה, ובעלי החנויות בה - שאולי רואים אור בקצה המנהרה, אחרי שנים אומללות במיוחד. נהנות נוספות: החברות לוינשטין ושיכון ובינוי, המקדמות את התוכנית למתחם התחנה המרכזית הישנה.

התחנה המרכזית החדשה: ההמתנה של בעלי החנויות עשויה להשתלם

המסמכים שהוצגו בימים האחרונים בפני חברי הוועדה המקומית כוללים התייחסויות לכמה וכמה מתחמים מעניינים בעיר. בין היתר כוללת המדיניות התייחסות לאזור 802א, הוא מתחם התחנה המרכזית החדשה, בין הרחובות החרש, לוינסקי, סלמה והר ציון. העדכון מתיר "צמיחה" של מספר הקומות המותר במתחם מ־25 קומות, כפי שמתירה תוכנית תא/5000, ל־40 קומות. עוד כולל התכנון תוספת שטחי מסחר ותעסוקה במערב השטח.

 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב, חוזרת למרכז העניינים / צילום: Shutterstock

נזכיר כי התחנה המרכזית החדשה הייתה במרכז העניינים לקראת סוף השנה החולפת, סביב השאלה מתי תפונה. בסופו של דבר סוכם בין שרת התחבורה מרב מיכאלי וראש עיריית תל אביב רון חולדאי על פינויה עד תחילת שנת 2026, ובינתיים בעלי החנויות במתחם המוזנח יצטרכו להמשיך להתמודד עם המציאות הקשה. תוספת הזכויות למתחם במסגרת תא/5500 עשויה להוות עבורם בשורה של ממש, שכן רבים מהם בעלי זכויות בעצמם במתחם, וכמובן עבור חברת נצבא, המחזיקה ברוב הזכויות במקום.

עורכי הדין צבי שוב ואייל אוליקר ממשרד צבי שוב, המייצגים מאות בעלי חנויות במתחם התחנה המרכזית החדשה, אמרו כי "תוכנית זו יכולה להשפיע על חלק נכבד מבעלי המגרשים בעלי הפוטנציאל לפיתוח בתל אביב, בין אם כסיכון, ובין אם כהזדמנות, ועליהם לפנות לבעלי מקצוע המתמחים בתחום על מנת לבדוק כיצד מגרשיהם מושפעים מכך.

 עו''ד צבי שוב / צילום: ליאת מנדל

"הגדלת גובה הבינוי המוצע היא מהלך מבורך. עם זאת, אנו סבורים כי אין מדובר במהלך מספק, וכי גם שם יש להגדיל את היקף הזכויות שיינתן. עוד אנו סבורים כי הגיע הזמן להתחיל לקדם את התוכנית המפורטת של התחנה המרכזית, מבלי להמתין לאישור תוכנית 5500, וזאת על מנת שפינוי התחנה, המתוכנן בשנת 2023, יוכל להתבצע בסמוך לקידום הריסת התחנה והקמת מתחם משולב של תעסוקה, מגורים ומסחר במקומה, כפי שמוצע במסגרת תוכנית 5500".

 עו''ד אייל אוליקר / צילום: עוז מועלם

עד 40 קומות בנווה שאנן

נראה שהשינוי, על פי טיוטת העדכון, מבשר רבות בעיקר לשכונת נווה שאנן - אחת השכונות המוזנחות בעיר, "החצר האחורית" במלוא מובן המילה - שעל פי תא/5500 המתגבשת, תהפוך בעתיד לאזור של מגדלים וגורדי שחקים.

 שכונת נווה שאנן, תל אביב / צילום: Shutterstock

לצד העדכון למתחם התחנה החדשה, כוללת תוכנית תא/5500 גם שינויים בהיקף הזכויות למתחם התחנה המרכזית הישנה, אזור עם פוטנציאל פיתוח אדיר בפני עצמו שנמצא בידי החברות לוינשטין ושיכון ובינוי. על פי מסמכי העדכון לתוכנית המתאר, ניתן יהיה לבנות במתחם עד 40 קומות - זאת במקום 30 קומות בתוכנית המתאר הנוכחית. נזכיר כי על פי הדו"ח השנתי המסכם של לוינשטין שפורסם אתמול (א') נהנה מתחם התחנה המרכזית הישנה ב־2021 מעליית ערך משמעותית של כ־175 מיליון שקל.

"צמיחת" הבינוי מ־30 ל־40 קומות יתאפשר גם לאורך הצלע הצפון־מזרחית של שכונת נווה שאנן, המהווה את רחוב הרכבת. בדופן רחוב לבנדה, במזרח השכונה, תתאפשר בנייה עד 30 קומות (במקום 25 קומות בתוכנית הנוכחית), זאת לצד תוספת שטחי תעסוקה.

גם סביבת פלורנטין זוכה לשדרוג במסגרת העדכון, אך זה יהיה נקודתי יותר. מסמכי תא/5500 מגדירים "אזורי בנייה חריגה לסביבתה", סביב הרחובות אילת, אליפלט וסלמה - שם ניתן יהיה לבנות עד 30 קומות. הגובה הבסיסי יישאר כפי שהוא, 8-15 קומות, ובמערב השכונה יתווספו שימושי תעסוקה.

בציר שלבים אשר יוצא מפלורנטין וממשיך דרומה תתאפשר בנייה של עד 20 קומות, במקום 12 כיום, ובאזורי בנייה חריגה - עד 30 קומות. במוקדי תעסוקה אשר מוגדרים בתוכנית הכללית לציר זה, תתאפשר בנייה עד 40 קומות, במקום 25 כיום. המסמך מתייחס גם לשכונת נווה עופר בדרום העיר, ולתוכנית להעצמת מרכז התעסוקה המקומי, שם יתאפשרו עשר קומות (מהן שתיים לפחות למסחר), במקום ארבע קומות כיום.

יפו: תוספת קומות סולידית

תא/5500 מציעה העצמה של הבינוי גם ברחבי יפו, אך במידה נרחבת פחות - בין היתר מתוך כוונה לשמור "על הבינוי ועל תמהיל אוכלוסייה מגוון", כמו גם לטובת "חיזוק הקשר בין יפו לים, לדרום העיר ולמרכזה".

כך, הטיוטה כוללת עדכון של מספר הקומות האפשרי בדופן המזרחית של שדרות ירושלים - ציר מרכזי של קו הרכבת הקלה המוקם בימים אלו, כידוע. על פי העדכון, בקטע שבין רחוב יהודה הימית שבמרכז יפו לבין רחוב נס לגויים שבשכונת דקר תתאפשר בנייה של עד שמונה קומות, זאת לעומת ארבע קומות בתא/5000, וכך גם ברחוב ארליך, הממשיך את נס לגויים מערבה. ברחוב יפת, בחלקו, תתאפשר בנייה עד שש קומות, במקום ארבע. במתחם פרדס דלק המיועד להתחדשות עירונית דווקא יופחת מספר הקומות, מ־25 ל־20 קומות.

באזור העיר העתיקה ונמל יפו תצמח הבנייה עד לשש קומות, במקום ארבע בתוכנית המתאר הנוכחית, אך החזית המערבית הפונה לרציף העלייה השנייה תישאר עם בינוי של עד ארבע קומות, כפי שקבוע כיום. במזרח יפו, באזור דופן איילון ורחוב חיים הלר, תתאפשר בנייה עד 15 קומות, עם חריגה עד 25 קומות. מדובר במתחם שזוכה להעצמת הבנייה הנרחבת ביותר, שכן תא/5000 מאפשרת בנייה של עד שמונה קומות בו, עם חריגה עד 15 קומות.

רחוב נמיר יהפוך לשדרה

כאמור, טיוטת מסמכי העדכון לתוכנית המתאר של תל אביב שהגיע לידינו כוללת גם שינויים במתחמים שונים במרכזה. אחד השינויים הגדולים והמעניינים מתייחס להפיכת רחוב נמיר מ"דרך לחיפה", כפי שמוגדר במסמכים, לשדרה. בימים אלו מוכנת תוכנית מדיניות לרחוב, ובמסמכי העדכון מועצמת הבנייה לאורכו באופן משמעותי.

כך, אם כיום מתירה תוכנית המתאר בנייה עד תשע קומות, ובבנייה חריגה עשר עד 15 קומות, תא/5500 מאפשרת בנייה של עד 15 קומות, עם אפשרות לבנייה עד ל־25 קומות. התכנון לאורך הרחוב כולל יצירת שדרה עירונית, תכנון מוטה הולכי רגל ובינוי מלווה רחוב.

שינויים נוספים באזור מרכז העיר כוללים את צומת מעריב, שבסביבתו ניתן לבנות כיום עד לגובה 25 או 40 קומות, מסמכי העדכון מאפשרים בינוי של יותר מ־40 קומות, במרחב שבו מתוכנן לקום מגדל נמרודי - שיכלול 42 קומות, בניגוד לבקשת בעלת המגדל, הכשרת הישוב, שביקשה כי יכלול 60 קומות. במתחם בית החולים איכילוב תתאפשר בנייה של עד 30 קומות, במקום 25 קומות כיום.

אישור: עד סוף 2023

עדכון תוכנית המתאר נמצא בימים אלו בעבודה. לאורך פברואר־מרץ היא הוצגה בפני חברי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו, ולאחר אישורה בוועדה, תוגש לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. בעירייה מציינים כי שלבי עדכון תוכנית המתאר צפויים להימשך כשנה וחצי עד שנתיים. על פי ההערכות, הפקדת התוכנית תתרחש בתחילת שנת 2023, ואילו האישור - בין אמצע אותה שנה לסופה.

בהודעתה על עדכון התוכנית בינואר ציינה העירייה כי "עדכון תוכנית המתאר הוא חלק מהפעולות שהעיר מבצעת באופן אקטיבי כדי להתאים את עצמה לשינויים גלובליים, ארציים ועירוניים וכדי לשמור על תוכנית חדשנית ומובילה. בשנת 2005 נכתבה התוכנית האסטרטגית לעיר, ובעקבותיה - תוכנית המתאר תא/5000. בשנת 2017 עודכנה התוכנית האסטרטגית, וכעת תורה של תוכנית המתאר להתעדכן, כדי לשמור על הרלוונטיות ועל החדשנות שלה ככלי עבודה מרכזי וכמצפן תכנוני למימוש חזון העיר".

עו"ד שוב ועו"ד אוליקר מציינים כי "תוכנית 5500 תכתיב את מגמות התכנון בעיר תל אביב בשנים הקרובות, גם לפני שזו תופקד ותאושר. אנו מברכים על מגמות הציפוף ועל הגדלת הזכויות באזורים מסוימים בעיר. אנו סבורים כי היקף הציפוף המוצע במסגרתה אינו מספק, ואינו תואם למגמה של תמ"א 70, המציעה להגדיל את היקפי הבנייה באופן רחב ביותר בסמוך לתוואי קווי הרק"ל והמטרו".