הפלונטר הפוליטי יפגע ברווחיות של תמ"א 38? הטבות המס בסכנה

היוזמה להארכת הטבות המס המוענקות במסגרת תמ"א 38 בסכנה. המשמעות: כל הפרויקטים מכוח תמ"א 38 עלולים להפוך ללא כלכליים • מה הפגיעה הצפויה ליזמים? על פי ההערכות, ללא הפטור ממע"מ מדובר על תוספת של 200 עד 350 אלף שקל לכל דירה בבניין קיים • ההשפעה על השוק עשויה להיות דרמטית

תמ''א 38 בישראל / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN
תמ''א 38 בישראל / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN

הפלונטר הפוליטי שאליו נקלעה הממשלה עלול להשפיע ישירות ובמישורים רבים על ענף הנדל"ן. אחד מהם הוא מהלך שדווקא קודם לאחרונה: חקיקת חוק אשר יאפשר את הארכת הטבות המס המוענקות במסגרת תמ"א 38 עד לסיומה של התוכנית. כעת, כאשר כלל לא ידוע מהי יכולתה של הממשלה להעביר חקיקה בכנסת, גם היוזמה הזו בסכנה - והמשמעויות בשטח עלולות להיות לא פשוטות.

נזכיר כי בסוף 2021 פגה הוראת השעה המאפשרת הקלה בתשלום מס שבח, פטור מתשלום מע"מ על שירותי הבנייה ודחיית יום המכירה בפרויקטי תמ"א 38. את ההטבות האלו מקבל בסופו של דבר היזם והן נועדו כדי להקל על המעורבים בהליך, להגדיל את מידת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולאפשר את זירוזו. רשות המסים מיהרה אז להודיע כי תחוקק חוק להסדרת הנושא, וזה אכן הוגש על ידי הממשלה בסוף פברואר, מתוך כוונה שיהיה מוכן בחודשים הקרובים. אך כעת לא ברור מה יעלה בגורלו.

"הרשות המחוקקת מושבתת, כך נראה, עד אחרי הבחירות", אמר עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות’ המתמחה בהתחדשות עירונית. "הקואליציה כנראה לא תעביר הרבה חוקים בזמן הקרוב, ואחד מהם הוא נושא ההטבות לתמ"א 38. אני לא רואה איך היא מצליחה להעביר אותו במצב הנוכחי".

פגיעה משמעותית ברווחיות הפרויקט

המשמעות של הורדת ההטבות היא שכל הפרויקטים מכוח תמ"א 38 יהפכו ללא כלכליים. "חשוב להבין - כל פרויקט תמ"א שיוצא לדרך מתחשב בעניין הזה; כל התוכניות מכוח סעיף 23 מתבססות על שומות שמניחות שישנם פטורים. בלי ההטבות האלו, לא יהיו פרויקטים, וההחלטה על הארכת תמ"א 38, שהתקבלה לאחרונה, לא תוביל לשום מקום. מדובר במספרים משמעותיים לכל דירה מבחינת עלויות נוספות".

מה הפגיעה הצפויה ליזמים? על פי ההערכות, ללא הפטור ממע"מ מדובר על תוספת של 200 עד 350 אלף שקל לכל דירה בבניין קיים; מבחינת הקלת מס השבח - תוספת של עוד 100 עד 700 אלף שקל לדירה. כאשר הדירה המדוברת אינה דירתו היחידה של בעליה, העלויות הללו אף עשויות לגדול, בין היתר בשל מס השבח על דירה שנייה.
תוספת העלויות האלה תתווסף אל עלויות הפרויקט שבהן יישא היזם, עד כדי פגיעה משמעותית במידת הרווחיות של הפרויקט. "מניסיון, הכבדה כזו תקפיא פרויקטים", מוסיף רז-כהן. "ללא ההטבות, רווחיות היזם תצומצם בחצי".

מרשות המיסים נמסר בתגובה כי העבודה על החוק נמשכת: "רשות המיסים מוסיפה לקדם את החקיקה להארכת תוקף הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, שמכוחן מוענקות הטבות המס בעסקאות תמ"א 38, כך שיחולו על עסקאות שייחתמו מיום 1.1.22 ועד ליום 31.10.23".

הפתרון הזמני מסתתר בחוק

ההשפעה על השוק עשויה להיות דרמטית. בהתחשב בעובדה שהשלמת החקיקה בנושא אינה ודאית כלל, נדרש פתרון אחר, זמני לכל הפחות, שיאפשר לפרויקטים ליהנות מהטבות מס גם ללא החוק החדש. מתברר שפתרון כזה "מסתתר" בחוק הקיים.
"לא רבים יודעים זאת", אומר רז-כהן, "אולם חוק מיסוי מקרקעין מאפשר הכרזה על בנייני תמ"א כמתחמי פינוי-בינוי, וכך הם יהיו זכאים לפטוֹרים השונים ממס. החקיקה עשויה לחול הן על מסלול הריסה ובנייה, והן על מסלול עיבוי וחיזוק. כך התנהלנו בראשית ימי התמ"א, כאשר חקיקת הטבות המס טרם הוסדרה.

"עד אשר תחודש הוראת השעה, ועל רקע ההסתמכות על הודעת רשות המיסים בדבר הכוונה להאריך את ההטבות באופן רטרואקטיבי, ראוי לבחון את השימוש בפרק המשמש בשנים האחרונות רק לפינוי-בינוי. אמנם הפרק מוגבל במספר יח"ד, ותחולתו תלוייה בהכרזה על המתחם, אולם הוא עשוי לספק את המענה הנדרש בתקופה הקרובה, על רקע מגבלות הקואליציה בקידום חקיקה".

צרו איתנו קשר *5988